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沪杭楼市密集调控:监管重心向限制融资主体转变

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去年底以来,作为大城市代表的上海、杭州等地楼市再现量价齐升,引发新一轮调控。这一轮长三角楼市调控以上海、杭州为代表,政府稳房价、防止资产泡沫扩大的目的已很明确。

3月9日,在一张业内人士提供的某银行上海分行的个人贷款提前收回告知函截图中,21世纪经济报道记者看到,1月5日,一笔由该行放出的500万贷款,由于客户“未按约履行借款合同‘第四条贷款用途’的相关约定”,客户被要求于2021年3月31日前归还全部贷款本息。

按照业内人士的说法,上海各家银行近期展开对经营性贷款流入股市、楼市的严格审查,是年初楼市调控的延续。早在去年4月,央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会,严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

结合此前的“三道红线”和“银行房地产贷款集中度”,当前监管重心由之前限制融资渠道向限制融资主体转变,通过“因企施策”“因行施策”限制房企资金来源,相较以往更加细化、严格,对于实施房地产长效机制具有重要作用。

调控后手

3月3日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款,严格个人经营贷和消费贷真实性审查,加强贷后资金管理。

“资金”监管政策一出,上海、杭州部分以投资客主导的楼市板块,变化非常明显。杭州二手房门店出现大量房源下架的情况,投资客开始观望、业主短时间内不愿意降价,成交下滑。前述业内人士指出,当前的政策环境下,市场随时可能出现变化。

21世纪经济报道记者了解到,近期金融机构业务员推销信用贷产品的时候也出现了不一样的说辞。“每个项目都有对应的银行,我们有办法帮您申请下来。”上海一名销售人员在电话里对陈晓明(化名)说,经营贷的审批审查虽然严格了,但还是有办法规避监控。

随着前述贷款提前收回告知函的流出,部分消费者开始观望市场。

与严查经营贷、消费贷流入楼市政策同时发布的,还有杭州法拍房限购政策。就在同一天,上海也发布优先购房者所购买房产5年内限售。沪杭一系列政策出台后,叠加此前政策效应,市场热度开始下降。第三方数据显示2021年2月,上海二手住宅共成交约1.9万套,环比大幅下跌57.06%。从2月1日至2月21日数据来看,一手房成交套数同比已经减半。

监管对房地产市场的调控留有后手,储备政策远不止于此,并且,在规范市场方面,对违法违规案例的查处也逐渐公开透明化。日前,上海市房管局、市市场监管局和市城管执法局查处并通报6起违法违规典型案例,主要涉及广告违法、合同违法、欺诈消费者等方面。

其中,上海齐星房地产经纪有限公司在提供经纪服务过程中,帮助当事人签订不同交易价款的合同,做高房屋交易价格套取银行贷款。

实际上,为了避税,上海二手房交易中,做低成交价的案例也不少。为了整顿市场乱象,上海房地产中介行业协会自去年开始启动房地产经纪行业诚信(信用)信息平台,每月公示黑名单。

挤出泡沫

长三角一线城市、新一线城市这一连串调控,一个背景是房地产价格快速上涨。一方面,房企把长三角地区看作投资重点区域,不惜重金布局长三角;长三角一线城市、新一线城市都市圈的房价上涨压力显而易见。另一方面,综合第三方机构数据,2020年,上海住宅销售面积1434.07万平方米,增长5.9%;二手房网签面积2246.23万平方米,增长24.4%,创近4年来新高。

杭州方面,2020年新房成交152836套,创下近三年来的新高;二手房虽然没有出现大涨,但在一手房被调控之后,资金开始流入二手房。

进入2021年,上述城市房价上涨压力仍存,自1月下旬起,住建部相继赴上海、杭州、无锡等地调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。各地陆续出台调控政策,一切指向房地产资产泡沫风险。

3月2日,国务院新闻办举行发布会介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况,并答记者问。关于房地产,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清表示,房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强,但势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速;现在各城市“一城一策”推出调控举措,目的是稳地价、稳房价、稳预期;很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。

平安证券有分析师指出,监管层仍然认为房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。此前郭树清曾指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,此次重申房地产金融化、泡沫化倾向强,表明监管层对防范和化解房地产风险的决心,预计房地产融资环境仍将稳中偏紧,政策执行落地将相对有力。

防范资产泡沫首先就是控制价格泡沫。反观春节前夕,深圳住建局连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,成为全国首个推行二手“指导价”的城市。开年后,无锡、上海、杭州、成都等城市跟进,矛头直指虚高二手房价。以上海为例,二手房市场成交下滑明显,2月份上海二手房成交1.9万套,比1月份成交量减半。

各地政府祭出一系列政策组合拳之后,市场热度得到有效遏制,叠加春节因素,2月份各项二手房指标的环比均出现显著下滑,市场观望气氛浓厚。

从上海链家、上海中原反映的带看量情况来看,2月份带看量有明显的减少,环比下降44%,新增客户量也出现下降。分环线来看,郊环以外的均价甚至出现同比负增长的情况。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出,目前新房摇号试行计分制,在一定程度上保障刚需购房者的需求,而二手房市场以刚需购房者为主,或有一部分被疏导到新房市场。

杭州方面,日前明确规定中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。这直接导致未来科技城、奥体、申花、三墩北等投资客占比较高的市场板块,这几天内出现大量房源下架。

据官方数据,截至目前,中介机构共自查33000余套房源信息,对疑似存在问题的985套房源进行梳理核对,已下架660余套房源。

虽然没有出现杭州这样明显的房源下架情况,但上海2月份二手房成交量腰斩,拐点隐现。

上海一名中介人士认为,价格泡沫被挤压之后,成交也相应回落。一般而言,上海春节前后,小阳春之前的二手房市场成交在2万套左右,目前看似回落到1.9万套的正常水平,政策效果如何,还需观望三四月份的市场情况。

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