一小区业委会自定指导价控节奏，称“低价贱卖受唾弃”

日前，一篇关于《厦门某小区房价指导委员会公告》的文章在网上流传。“公告”称，该小区区位优势好、配套升级快，且小区学区即将划片为某知名学校，利好不断释放。

落款为“小区房价指导委员会”的“公告”认为，该小区房价一般，让小区业主蒙受损失，为此现对小区所有业主提出挂牌指导建议。

“低楼层单价3.9万～4.3万元/平方米，中高楼层单价4万～4.5万元/平方米，40层以上高楼层单价3.9万～4.3万元/平方米。”

“公告”还扬言，“希望各位准备挂牌的业主及时按照指导价调整挂牌价格，任何贱卖行为必将受到全体业主唾弃。”

“指导价”高于市场价约1万元/平方米

在这份“公告”里，房价指导委员会提出由于小区是“厦门市绿三星小区，周边配套设施完善，交通方便，公园、商业、地铁环抱四周，即将还有大型购物中心开业，然而交付几年后房价与周边海投·天源以及其他旧小区严重脱节，使业主蒙受了重大损失。”

更为重要的是，小区还是厦门市首批“最干净小区”，所属学区也即将划片为厦门外国语海沧附属学校，一跃变身为学区房。据悉，厦门外国语学校海沧附属学校是2006年2月，厦门市海沧区政府与厦门外国语学校联合办学的九年一贯制公办学校，曾多次获得“厦门市教学常规管理示范校”、“厦门市绿色学校”、“海沧区素质教育先进校”等称号。

公开资料显示，2020年厦门市首次进行了“最干净小区”评选，其中海沧区有两个小区入选，分别是海投·天源和海沧生态花园（西雅图）小区，后者正是此次发布“公告”的小区。

在贝壳找房上，目前该小区共有119套住宅挂牌在售，挂牌价多在2.9万～3.2万元/平方米，均价为31615元/平方米，最新成交的一套高楼层，成交价为30552元/平方米。

然而，“公告”给出的“指导报价”最低3.9万元/平方米，最高4.5万元/平方米，即最低“指导价”也比市场价高出约10000元/平方米。

记者以购房者身份咨询厦门德佑沧虹店经纪人吴振伟时，对方表示目前小区价格一直维持稳定，成交价维持在2.6万～3.1万元/平方米左右。

“价太高也不好卖，毕竟周边还有比较多的可选房源。”至于“公告”中所说的与海投·天源二手房价格严重脱节现象，该经纪人解释称，“海投·天源无论是从小区配套、景观以及物业管理等方面来说均优于西雅图，重要的一点是西雅图靠近主干道，这也使得项目价格要低于天源小区。”

对于自称“小区房价指导委员会”的组织，该小区物业公司厦门市金晟阳物业相关负责人明确表示，“没听说过这样的组织”，“不排除是有些投资客在炒作”。

“实际上这是一种很隐蔽的操纵价格做法，类似这样的指导价是要被监管的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，我国不存在所谓的“小区房价指导委员会”，这种行为实际上是捆绑小区业主给小区房价定价，大多是为了让小区维系一个比较高的房价，其根本没有权利“绑架”整个小区房价，甚至会扰乱正常的市场交易秩序。

其表示，类似事件在一些城市时有发生，部分小区的业主为了达到高房价的目的，甚至一些不法中介分子为了炒房，蓄意抬高房价。这种行为既不合法，也未必会真的达到高房价效果，一些小区因此尝到了相应恶果，沦为“空域”，房价反而大跌。

厦门5年二手房价涨幅近50%

事实上，近年来厦门二手房市场持续火热。

国家统计局数据显示，近5年来，厦门二手房销售价格指数上涨了48.7%，位居70个城市第7位。整体来看，2020年厦门楼市复苏明显，成交量达2017年以来最高位，住宅销售额在岛内外核心区项目入市下，更是创下了历史新高。

进入2021年，厦门二手住宅继续维持其上涨势头，1月价格环比上涨0.7%，涨幅全国第3；同比上涨4.8%，涨幅全国第18。根据中国房价行情机构数据显示，1月份厦门二手房挂牌价突破5万元/平方米。

对此，严跃进也分析指出，从实际过程看，厦门近期确实房价在上涨，市场开始回暖，所以从类似西雅图小区业主的定价心态看，后续需要做好价格管控，防范价格炒作。

不过需要注意的是，据易居研究院公布的2020年22城二手房库存数据显示，厦门在售二手房源共26916套，去化周期约10.1个月。

持续上涨的行情也引得部分“炒房客”趁刚需客群买房卖房需求上升，挤入买卖双方之间，编造“套路”，利用信息不对称从中赚取利益，扰乱了正常的存量房交易市场秩序。

为此，厦门市住房局先后针对炒房客的行为果断出手，对症下药，接连祭出重拳，坚决贯彻“房住不炒”。

2020年11月16日，厦门市住房局发布“关于《厦门市住房发展规划(2021-2025)》(公示稿)公开征求意见的公告”，直接规定——十四五计划期间，厦门新房年涨幅不超过5%。

2021年1月14日，厦门市住房保障和房屋管理局微信公众号再次发文，开展“规范存量房交易市场秩序”专项整治行动，加大力度阻击“炒房客”投机行为，通过线上筛查、线下核查等形式，突出重点区域、重点机构门店的检查工作。

接下来，厦门市住房局还将建立长效机制，加大监管力度，持续关注学区房交易市场，对于违规“炒房”行为，露头一起，打击一起。