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两会提案聚焦住房租赁市场:严控“租金贷”

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文 | 21世纪经济报道 李愿

近年来,国家积极培育、发展住房租赁市场,建立“租售并举”住房新体制。不过,各地长租公寓爆雷事件频发也严重打击了租客的积极性,个别城市一刀切的资金监管手段也限制了住房租赁市场的发展。

全国两会召开在即,21世纪经济报道记者了解到,民进中央、民建中央提交的提案同时聚焦到了住房租赁市场,两份提案同时建议要增加租赁住房供给、给予适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管“租金贷”等建议。

“鼓励银行业金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度,如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持。”民进中央具体提到。

民进中央在提案里介绍,当前长租房市场主要存在四方面问题:

一是房源供给量相对不足,且质量普遍较差。据《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示,2020年全国投入租赁市场的存量房源为0.87亿套,而预计租赁需求人数为2.4亿,现存房源供不应求;同时房源质量普遍较差,部分城市房源中楼龄20年以上的老旧小区占比约40%,且普遍存在设施老旧、配套缺失等问题。

二是整体市场发展不规范。在租赁市场法制不够健全的背景下,消费者利益被损害的事件时有发生,租房安全无法保障,租客之间因为利益问题产生的纠纷也层出不穷。租赁交易过程不规范,业主和租客双方都难以确保自身权益。

三是行业配套资金税收政策欠缺。长租行业是一个薄利润、重投入、依靠长期经营盈利的行业,现行政策及管理体系下,人力、社保等运营成本居高不下,税收优惠及配套支持还未落实到位。

四是监管机制有待进一步完善。一方面,由于长租房市场曾屡现爆雷现象,导致租客不安全感增加;另一方面,部分城市一刀切的资金监管手段限制了长租行业市场化配置资源能力,给正规长租机构的运营带来压力。

为此,民进中央提案建议:

一、加强准入管理和信用管理,促进长租机构规范化发展。一是完善租赁领域法律法规,设置行业准入门槛,对长租机构实缴注册资本、专业从业人员等方面提出明确要求,适度提高长租机构资格申请条件,逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营主体。二是鼓励专业长租机构发展,发挥其在提升房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势,倒逼市场提升服务质量和水平。

二、鼓励多种形态多种主体扩大租赁住房供给。一是建立多层次租赁住房供给模式,鼓励住房租赁市场根据不同人群需求提供各种档次的租赁产品。二是满足一间房的合租需求,降低新市民生活成本,支持采取N+1合租模式等措施有效增加单间、小户型等需求的房源供给。

三、出台财税扶持政策,给予行业优惠支持。一是鼓励金融机构向符合条件的规模性长租机构提供多样化及优惠的金融支持产品,支持发行债券、不动产证券化产品。二是鼓励银行业金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度,如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持。三是在税收政策上针对分散式长租机构允许以实际发生的房租支出作为抵减项,按照收付差额6%计算增值税,或者将征收率由目前的5%减至1.5%进行征收,给予长租机构所得税方面长期税率优惠。

四、推动“租售同权”切实落地。一是鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对三年以上住房租赁合同且实际履行的合同,国家给予相关政策支持。二是赋予承租人更多权益,如非本地户籍承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受医疗、就业等国家规定的基本公共服务,提高租房落户积分比例,赋予承租人子女获得义务教育的权利,并简化相关申请程序流程。

五、完善长租房行业监管。其一是建立完善收、出房合同备案监管制度,强制要求一定规模长租机构向政府合同备案平台全量备案收、出房合同,为监管提供抓手。其二是建立长租机构信用评级机制,根据各项监管指标制定长租机构健康分级机制,对健康度高的长租机构向社会公众进行正面推荐,对负面长租机构限制其房源获取和发布渠道,并向消费者发出警示。其三是建立基于长租机构经营情况的动态资金监管机制,对监管指标报警的长租机构责令停止季付以上的租金收取模式,并对开展客户租金贷款的长租机构进行备案,按要求报送租金贷业务情况。

民建中央则从三方面提出建议:

一是扩大住房租赁市场供给,激励多主体房源供给。从供给侧加大利用集体建设用地开发租赁住房力度,鼓励存量房转租赁房。给予适当税收优惠,加快建立多主体供给的住房制度。

二是设置行业准入门槛,实施住房租赁企业备案制度。健全房屋租赁法规,要求从事住房租赁的市场主体必须在完成注册登记后,到行业管理部门备案,纳入行业监管范围。严格实施住房租赁合同备案制度。依托房屋租赁服务监管平台,强化对长租公寓的房源的总备案,以及住房租赁企业的房屋托管合同、住房租赁合同实施网签备案管理。

三是完善住房租赁市场监管制度,推行风险保证金与租金监管制度。

1、建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,协调银行、市场、房地产、公安机关等多方信息,建立住房租赁经营主体信用档案,实行红黑名单分类与公示制度,逐步实现纳入统一信用平台共同管理。

2、对住房租赁企业资金链条加强监管。从源头上加强对流入住房租赁企业资金的审核监管,加强对住房租赁企业的经营财务监管。对住房租赁企业利用银行贷款等融资渠道获取的资金实行专户管理。严格监管“租金贷”,借鉴房地产抵押登记,实行“租金贷”登记制度。对以代理、托管方式出租住房的“二房东”经营模式的租赁企业、长租公寓实施租金监管制度,设立专管账户,进行专户管理,由托管银行对租金进行监控,并按比例冻结部分资金作为风险保证金。

3、规定必要的居住空间标准,明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住,保障承租人应有权益。

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