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香港人均居住面积仅15.8平米 港府官员称填海是新增土地唯一办法

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香港发展局局长黄伟纶3月4日在团结香港基金的会议上表示,填海与香港的发展向来密不可分,目前香港大约6%的土地来自填海,承载着70%的商业活动以及接近30%的居住人口。

他表示,填海是香港目前能够真正新增土地供应总量的唯一方法,并形容这种透过改划或收回棕地等以增加土地的方式,是“左手交右手”的游戏,并未增加土地总量。

同时,根据香港统计处的估算,香港人口将由目前的750万增至2041年的811万。他表示,“明日大屿”填海计划可供应100万个单位,同期住户数将会增加40万,同时考虑到在每户平均人口降低、老化楼宇需要重建等情况下,70-80%来自住户增加以及重建等需要。

填海土地占比低于其他城市

相比其他方法,填海安置赔偿、社会成本较低,政府会适当填海,预计十余年后完成工程,并计及机场三跑及东涌新发展区等,香港填海面积约占8.5%,仍远低于新加坡或者澳门的比例,这政府在考虑填海选项的增幅时,一直小心审慎。此外,填海与保育“并行不悖”,比如目前东涌填海采用的深层海底加固法,有助降低对环境的影响。

由于香港多山,可发展土地有限,特区政府一直靠填海造地来增加供应。统计数据显示,截至2016年,香港约有70平方公里土地是通过填海取得,约占香港土地总面积的6%。政府自上世纪60年代起陆续填海造地,但1998年金融危机爆发后,香港楼市受重创,2000年后填海造地的步伐几乎停滞。

自上世纪60年代以来,特区政府在荃湾、沙田、屯门、大埔、将军澳等地陆续填海造地。然而,以2000年为分界线,香港填海造地的步伐几乎停滞,1985年至2000年填海造地共3000公顷,每年约200公顷;而2001至2015年仅填海造地约690公顷,每年仅40多公顷,降幅大约80%。

2018年10月,香港特首林郑月娥公布上任后的第二份施政报告中提出“明日大屿愿景”,该计划涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带,跨越未来二三十年,可提供26至40万住屋单位,供70至110万人口居住,其中70%为公营房屋。

黄伟纶透露,“明日大屿“填海计划获拨款5.5亿港元进行为期三年半的工程前期研究,目前尚处于招标阶段,预计在今年年中公布结果。

可考虑发行基建债券

香港合和实业主席胡应湘早在1997年已公开建议特区政府填海增加土地供应,并曾向数个特首提出此项建议。他在论坛上表示:“解决香港住房问题,必须从根本出发。考虑成本效益,香港一向依靠开山填海,目前香港土地供应不足、楼价贵,情况极度不理想,但以香港居民的收入水平而言,居住环境不应如此拥挤。”

以人均住宅面积计算,香港仅为15.8平方米,远低于上海(24.2平方米)、新加坡(25.1平方米)、深圳(27.9平方米)等亚洲其他大城市的水平。

根据国际公共政策顾问机构Demographia公布“2020年国际房价负担能力报告”显示,去年香港房地产价格中位数,由2019年相当于家庭入息中位数的20.8倍略降至20.7倍,连续11年成为全球最难负担房地产市场,意味一个普通家庭须不吃不喝20.7年才能置业。

坊间有意见认为,香港可通过收回棕地来解决土地供应短缺瓶颈,对此,胡应湘则认为,棕地由于分布在不同地区,难以达成规模效应,政府亦难以全面规划相应的地铁路线连接现有的商业中心。棕地是泛指一些已经发展而用作不同用途的土地,包括物流后勤用地、荒废或已被破坏的农地、工场或回收场等。

此外,外界对于大规模填海的经济效益亦存在一定争议。特区政府于2019年3月公布的“明日大屿”造价的粗略估算,按2018年9月价格计算为6240亿港元。香港科技大学工商管理学院兼任教授及院长资深顾问陈家强亦在论坛上表示,香港需要大量土地满足经济活动及民生需要,相信填海是最快解决问题的方法,所产生的经济效益也会很大。

在陈家强看来,填海项目可以有各种融资方法,除以政府经常性支出以外,其他方案可考虑由政府发行基建融资债券,以香港的经济发展前景,相信许多投资者会感兴趣,同时可与其他私人机构及港铁合作,用更多市场力量控制成本及互相分担发展风险,未来将提供非常具吸引力的回报。

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