网易首页 > 网易北京房产 > 正文

疫情严峻、经济衰退,美国楼市凭什么大涨

0
分享至
美国房地产经纪人协会(NAR)的最近数据显示,今年1月,美国房屋售价中位数为303900美元,同比上涨14.1%。

2020年至今,美国已有近3000万人感染新冠肺炎,近50万人因此死亡;美国国内生产总值(GDP)在2020年萎缩了3.5%,创下近74年以来的最大跌幅;同年5月,宇宙网红兼花花公子、现实版钢铁侠埃隆·马斯克决定清空他在美国总价值上亿美元的房产,但这一切都没能阻止美国楼市进入自2007年次级房贷危机之后最强劲的牛市。

美国房地产经纪人协会(NAR)的最近数据显示,今年1月,美国在售房屋价格中位数为303900美元,同比上涨14.1%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,2020年美国楼市共售出564万套房屋,较2019年增长5.6%,是大萧条时期以来的最高水平,销售额同比增长22.2%;同时在售住宅存量则跌至104万套,同比下降25.7%,为有统计以来之最。

疫情严峻、经济衰退,美国楼市凭什么大涨

今年1月,美国在售房屋价格中位数为303900美元,同比上涨14.1%。

从美国房地产中介机构Redfin今年2月初的最新研究报告中,也能看出楼市的异常火爆。

Redfin的报告称,2021年1月底,美国房屋销售价格中位数已升至318750美元,同比增长15%;新上市房屋要价达334770美元,创历史新高,同比增长10%;房屋销量同比增长29%;新挂牌量同比下降11%;房屋交易的平均周期仅为34天,同比减少了22天,其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。

Redfin首席经济学家费尔威瑟(Daryl Fairweather)称:“现在市场上新挂牌的房源十分紧缺,尽管价格很高,但房东普遍惜售。”因为一旦售出,除非搬到一个更便宜的地区,不然很难用同样的价钱买到类似品质的房屋。

此外,美国新一届政府在对外来移民和外国人持有美国资产的态度上较为开放,这也激励着海外买家的迅速回归。

亚洲房产集团居外IQI为第一财经记者最近提供的买家询盘数据显示,2020年美国房产的咨询量总量高居第二,较2019年的第四位明显上升。

第一财经记者从几位美国房产经纪人处了解到,近来咨询美国房产的中国(包括海外华人)客户明显增加,其中部分客户颇为焦急,因为他们着急入场,却发现市场上无房可买。

那么撑起美国房地产此轮大牛市的理由是什么?疫情给楼市带来了什么变化?潜在的风险又有哪些?

哪些因素导致美国楼市空前火爆

此次美国楼市空前火爆,并非单纯由于资金炒作,而是多种因素共同作用的结果。

从人口角度看,作为全球第一大移民目的国,美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月,美国普查局最新的统计结果显示,该国人口在过去十年中增长了约8%,平均每年新增200多万,总人口已超过3.32亿。尽管增速较以往有所放缓,但仍足以让德国、日本等陷入人口衰减危机的发达国家羡慕不已。

此外,美国人口年龄中位数为38.5岁,虽然高于2010年时的37.2岁,但依旧是G7国家中人口结构最年轻,且唯一一个中位数低于40岁的国家。

从货币供应量看,1960年1月1日至2021年1月1日,美国的广义货币供应量(M2)平均每年增长6.8%,同期美国国内生产总值(GDP)年均增幅为3.1%;而2020年美国GDP萎缩了3.5%,M2却同比暴增了25.8%,增发的货币有部分流入楼市并不足为奇。

疫情严峻、经济衰退,美国楼市凭什么大涨

1960年1月1日至2021年1月1日,美国的广义货币供应量(M2)平均每年增长6.8%。

从抵押贷款利率看,在新冠肺炎疫情全面暴发之前,当时美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右,而2020年最低时只有2.7%上下。1%的利率差意味着,一套价值30万美元的房产,如今购买所需支付的所有成本将比之前节省约6万美元。

美国社会最大的群体——千禧一代(通常指1981~1996年出生的人)之中有不少首购族,对他们而言这显然是一个不能错过的机会。美国抵押贷款银行家协会(MBA)数据显示,2020年11月,首套房贷申请的数量同比猛增了27.1%。

从市场供需看,美国房地产资讯网站Realtor最近发布的数据显示,今年1月美国50大城市的房屋库存总量同比下降了41.8%,大于去年12月的同比下降38.6%;美国所有地区的新挂牌房屋数量均出现大跌,其中传统的阳光度假带——南部地区减少的幅度最大,为24%,中西部也下跌了22.6%,房价较高,且大城市较多的东北部和西岸情况稍好,但也分别下跌了14.4%和6.6%。

按城市看,新挂牌数量同比下降最大的是克利夫兰(-37.1%)、杰克逊维尔(-36.9%)和孟菲斯(-32.6%),均处于南部地区;只有三个城市的新挂牌数量逆势上扬,分别是圣荷西(24.8%)、旧金山(14.4%)和丹佛(1.8%)。

亚洲房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)联合创始人、董事会执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,疫情虽然让美国暂时陷入了经济衰退,但同时创纪录的低利率大大刺激了购房需求,加上高薪家庭居家办公带来的置换需求,共同将美国房价推到了过去10年未见的高峰,而在供应方面,对经济及工作前景不确定性的担忧又使得不少房东不愿意挂牌出售,此外美国的住宅建设分区(zoning)政策又偏向有产者,也使得建设中低端住宅变得困难重重。

最受热捧房源:性价比高、阳光充足

美国房地产咨询公司Zillow最近一项针对经济学家、投资策略师和房地产专家的调查显示,84%的被调查者认为,得克萨斯州首府奥斯汀(Austin)有望成为2021年房价涨幅最快的城市,其次是菲尼克斯(59%)、纳什维尔(67%)、坦帕(60%)和丹佛(56%),而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。

与昂贵的东西岸相比,榜首的五座城市均处于美国的中部或南部地区,性价比相对更高,平均而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房屋。

另外有趣的是,根据美国国家航空航天局(NASA)的数据,这五座城市之中有四座的日均日照量居美国各大城市前列,只有纳什维尔略低于均线。

事实上,根据Zillow的数据,截至2020年12月,奥斯汀的房屋价格中位数已经同比上涨了23.6%之多。

居外IQI上海公司经纪人Lona对第一财经记者透露,自己目前有几位客户正在寻找奥斯汀合适的房产进行投资,但有些当地开发商直接表明现在不卖给投资客,另外一些则表示,前面已有数百位客户排队,需要耐心等待新楼盘上市。她还称,当前即使是中资在美国开发的楼盘,大部分也能被当地市场消化,不用再像以往那样拿到中国国内来销售。

Lona表示,由于疫情带来的旅行封锁并未结束,因此海外买家去当地看房十分不便,这促使了海外投资者只能考虑购买新房,而不是情况较为复杂的二手房。

她说:“以前只见过买加(利福尼亚)州的学区房需要排队,没有想到有一天在得(克萨斯)州买新房也得先到先得。”

另一位身处奥斯汀的当地华人也表示,目前市场十分狂热,上周一套楼盘出来不到48小时就有十多个买家竞价,最后成交价远远超过了放盘时的价格。

新冠肺炎疫情迫使人们将更多时间花在家里,大大增加了对居家空间的需求,这不仅改变了人们对房屋的传统定义,也改变了对优先居住地区的选择方式,从而彻底改变了美国楼市以往的供需关系。

即使疫情顺利过去,楼市的趋势也不太可能重回疫情之前,芝加哥大学的一项研究表明,至少37%的工作岗位都可以完全在家办公,而不用去公司,并且这些岗位以高薪为主,而高收入群体正是市场购房的绝对主力。

高房价风险:社会不平等加剧

值得注意的是,尽管美国楼市看上去十分火爆,但美国普查局数据显示,2020年第四季度的房屋自有率(季调后)为65.8%,仅比一年之前的65.1%增加了0.7个百分点,离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距。这意味着,疫情期间真正买得起房子的无房一族并不多,更多房产其实是被有房的中高收入群体买走。

疫情严峻、经济衰退,美国楼市凭什么大涨

2020年第四季度的房屋自有率(季调后)为65.8%。

Redfin的数据也证明了这点,2021年1月,美国第二套房产的抵押贷款申请量同比去年1月激增84%,并且已是连续第八个月同比增长在80%以上,而同期首套房产抵押贷款的申请量同比仅增加了36%。

由于高薪阶层普遍可以远程办公,疫情对其收入的影响有限,因此不少美国富裕人群可以选择保留大城市的房产以备不时之需,然后去购买阳光地带的度假屋来满足平时生活。

Redfin的经济学家马尔(Taylor Marr)表示,今年1月份,市场上购买第二套房屋的人数是一年之前的两倍,这意味购买度假屋正成为一种常态。

马尔称:“许多美国人已经意识到远程工作将继续存在,对于一些幸运的人来说,他们可以无限期地在湖边小屋或滑雪公寓里上班。但对于低收入的无房群体而言,随着价格上涨,买房将越来越遥远。”

另据MBA美国住房研究所的数据,2020年12月,有7.9%的租客(262万户)拖欠了租金,而5.0%(238万房主)没有支付按揭贷款。一旦美国政府不再延长对违约者的宽限期,也不再发放免费支票,部分无法正常支付贷款的房屋将被银行没收,从而给楼市带来波动风险。

从楼市的趋势中可以明显看到美国经济复苏的不平等,许多低收入的美国人继续遭受财务困扰,而许多高收入者却从不断飙升的房价和良好的股票投资组合中受益。

奇米尔表示,美国住房不平等的情况正越来越严重,这是美国政府亟须解决的难题。

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐

这一战为宋朝续命118年,毛主席眼里的千古一人和那场战争有多牛?

墨珑甲
2021-05-10 18:02:16

元朝和明朝之间,其实还有一个朝代,史学家:不想承认但确实存在

大山爱历史
2021-05-10 19:42:21

发生了什么?中国买家大买澳洲铁矿石,出口额再创纪录

精英出鞘官方
2021-05-10 17:36:40

中国神盾局隐身航母北斗高铁后:过于先进不便展示,美国望尘莫及

华商韬略
2021-05-10 18:05:15

曼联大英帝星炮轰穆帅!登上英媒头条!鸟迷嘲讽:脸都不要了

贝塔说体育
2021-05-10 23:49:10

68岁“黄药师”:一天3包烟生肾病、因收入低、不受尊重离开TVB

广东自驾游路线精选
2021-05-10 15:34:48

1977年高考试题“蹿红”,看完题目后,网友:我穿越过去也能上北大

蓝癸娱乐
2021-05-09 06:49:20

光刻机都“救不了”华为?工信部正式发声,任正非果然没说错

萌神青青
2021-05-10 09:40:18

谢霆锋做了个决定,谢振南谢振轩高兴到飞起,网友称:是个好爸爸

闫家农业
2021-05-10 02:44:32

睡过4000个女人,却被22岁嫩模弄死,离奇!

yy电视快照
2021-05-10 14:38:24

“谢谢中国”沸腾后,拜登和普京罕见达成一致意见,全球舆论哗然

前沿时刻
2021-05-10 18:57:47

《人民的名义》:孙连城慵懒不作为,为何还能赢得许多人的好感?

历史守望者
2021-05-10 18:33:08

曾经京东那么艰难都给员工买社保,为何美团这么有钱都不把骑手当员工?

科技续航官
2021-05-08 23:19:23

准备接纳中国崛起?美贸易代表罕见表态:愿意倾听中方声音

无法明明
2021-05-10 20:00:06

一夜变天!冠军没了,欧冠没了,连英超资格都没了!

冷眼观赛
2021-05-11 03:07:34

唐嫣官宣代言辱华品牌!不理粉丝吐槽坚持转发,争议行为不止一次

盖饭故事
2021-05-10 22:29:32

痛心!两年轻女主播相约跳楼双双身亡,事发前两人出镜挥泪告别

小美趣味旅说
2021-05-09 22:58:22

美境内传来一声巨响,44节火车车厢被炸飞,大批生化部队包围现场

原来承诺会过期plus
2021-05-10 23:00:20

淮河医院为何宁愿声誉受损也不把与错抱案有关的医护人员找出来说明情况

民生百态谈
2021-05-11 06:56:04

点球漏判+超时任意球!外援怒吼裁判+踢翻物料箱!沪媒有话说!

开球咯
2021-05-11 05:08:10
2021-05-11 08:41:07

北京房产

北京土拍首日结束!三宗绝好地块均价8折

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

3秒!男子推电动车电梯内爆燃:5人烧伤含1名婴儿

头条要闻

3秒!男子推电动车电梯内爆燃:5人烧伤含1名婴儿

财经要闻

体育要闻

李春江最快下周签约上海 李秋平任顾问

娱乐要闻

魅力不减!舒淇穿深V长裙性感迷人

科技要闻

美股周一:苹果谷歌跌超2%,特斯拉跌逾6%

汽车要闻

进出第三排更便捷 昂科威Plus 7座版舒适配置强

态度原创

教育
游戏
手机
亲子
艺术

教育要闻

250万!两家头部大班课品牌被顶格处罚

老滚MOD改编《遗忘之城》延期至今夏发售

手机要闻

小米新专利:带有机身内可旋转的屏下摄像头

亲子要闻

职场妈妈焦虑感更强?专家建议莫过度“越俎代庖”

艺术要闻

一周观展指南|故宫读历代人物图景