房企物业管理、城市更新面临巨大风口

2021年2月19日，上海易居房地产研究院与上海社科院市值管理研究中心共同举办以“中国房地产上市公司市值管理”为主题的易居论坛。

2014年5月9日“新国九条”提出“鼓励上市公司建立市值管理制度”，至此市值管理正式进入中国资本市场的顶层设计。近年来国资委也多次强调市值管理在国资管理从管资产到管资本改革中的重要作用。市值管理经过多年发展，观念上仍停留在股价管理，以及将运用短期资本运作工具提振市值等同于市值管理的问题。

市值管理的主要目的是鼓励上市公司通过制定正确发展战略、完善公司治理、改进经营管理、培育核心竞争力，实实在在地、可持续地创造公司价值，以及通过资本运作工具实现公司市值与内在价值的动态均衡。可见，市值管理是上市公司的长期战略，并非短期手段。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，市值，是上市公司价值的集中体现。市值管理，是上市公司战略管理的核心内容，市值持续增长，是上市公司评价的最好标准。房地产上市公司包括上市的开发企业、流通服务企业、物业管理企业，大多数都是行业中的标杆企业，房地产行业的高质量发展有赖于上市房企整体质量的提高，市值管理则是其中极为关键的一环。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春认为，市值是上市公司的价值标杆，上市公司的价值存在于市值之中，而市值管理是一种管理活动，是实现公司市值与内在价值动态平衡的主要方法，是上市公司高质量发展的必经之路。毛勇春指出，通过市值管理，能使上市公司既成为好公司又成为好股票，这需要将市值管理提升至公司战略高度，成为董事会核心工作内容，确定市值管理目标与内容，设立相关部门配备相关人员，在上市公司履行社会责任、提高信息披露质量、坚持产品与服务创新、利用资本市场功能等，定性与定量结合地开展市值管理等。

上海师范大学教授崔光灿表示，研究房地产上市公司在资本市场地位，可谓是“实业界的巨人、资本界的矮子”。2020年，房地产业增加值7.46万亿元，占GDP的7.3%。房地产开发投资为14.1万亿，占全社会固定投资比例27.3%。2020年底，A股房地产上市公司市值仅为1.9万亿，占比2.47%。

截至2020年12月末，沪深两市4140家上市公司，A股市值规模合计79.63万亿元，较上年同期上涨34.49%。市值上涨行业中，卫生和社会工作业市值大涨111.80%居首；科学研究和技术服务业、教育分别上涨77.69%和72.55%。排在第二、三位；租赁和商务服务业、制造业分别上涨69.49%%和63.31%排在第四、五位。而房地产业市值处于下跌行业中，下跌12.51%。

上海融客投资管理有限公司董事总经理竺敏明提出，在房地产进入后开发时代，房企不断多元化拓展及转型，如中介服务、物业管理、城市更新等都面临巨大风口，这些细分领域有更大市值管理的空间。做房地产市值管理需要找寻合适、创新的切入点：（1）盘活存量商办类地产上市公司的市值管理；（2）以发展内循环为基调的相关地产子行业上市公司；（3）拓宽融资路径。三道红线下，房地产融资面临困境、资本市场被打压，不少房企不得不赴港高息借债，REITs、CMBS等产品未来将成为房企融资的重要路径，而这些也属于市值管理的范畴。