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蘑菇租房租金提现卡壳 监管出手严控长租行业资金池

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又一互联网创新模式遭遇滑铁卢。前有青客、蛋壳这两家长租公寓运营商爆雷,后有蘑菇租房平台遭遇资金链危机。

面临超过3000万房租拖欠,蘑菇租房创始人、高管团队近期已失联。但创始人马晓军曾于2月4日凌晨发文坚称不会离开上海。

2月5日,21世纪经济报道记者尝试打开支付宝和微信上的蘑菇租房小程序,发现支付宝已下架相关小程序,微信小程序则还能进入蘑菇租房界面。

支付宝相关人士对21世纪经济报道回应称:对于支付宝平台上的第三方小程序,支付宝作为支付通道,全程不接触资金。微信则没有给予回应。

2月5日,一家与蘑菇租房有合作关系的公寓相关人士透露,蘑菇租房客户遍及全国,据与蘑菇租房有业务往来的房东自发统计,目前牵涉资金已超过3000万,由于联系不上蘑菇租房管理层,这笔租金去向不明。

起底蘑菇租房

21世纪经济报道记者了解到,蘑菇租房已经被相关部门约谈。2月4日凌晨,创始人马晓军发文承认了公司存在资金危机,由于前期谈好的风投资金不到位,用户发生挤兑,导致问题爆发。

公开资料显示,蘑菇租房创始于2014年初,前身是蘑菇公寓,并在2014年先后获得了平安创投和IDG的3000万元人民币A轮风险投资以及海通开元基金领投,IDG、平安创投跟投的B轮2500万美元风险投资。

2015年初,蘑菇公寓转型蘑菇租房,定位租房平台,并在8月份获得由KTB投资的B+轮3000万美元风险投资。

2017年3月份,蘑菇租房对外宣称完成蚂蚁金服(现更名蚂蚁集团)数千万美元的C轮战略投资。同年12月份完成C+轮3000万美元融资,由云锋基金领投,巨人网络集团与蚂蚁金服跟投。

目前,蘑菇租房号称入驻房源超过400万间,业务覆盖近20个城市。

蘑菇租房的商业模式就是收租平台,通过输出公寓SaaS系统收取系统服务费用。2018年前后,蘑菇租房还推出多款套餐服务,商家可以通过购买会员套餐获得更多房源录入、电子合同、微信群发数量等等。具体而言,公寓运营商把房源录入到蘑菇租房系统,按照房源合同数量支付服务费,蘑菇租房一般会收取租客每一笔租金千分之三的手续费。支付方式为“D+1”天,租客把租金打到蘑菇租房账户,可以立即提现,一个工作日内到账。

据了解,使用蘑菇租房系统的公寓运营商,大部分为二房东,他们租客的租金都是由蘑菇租房进行代收,然后再由蘑菇租房定期打给公寓方。二房东们认为蘑菇租房的方式便于房源管理,近几年合作也比较稳定。2020年,不少二房东客户还参与了由蘑菇租房联合创始人龙东平主讲的蘑菇学院课程。

2020年下半年开始,部分公寓方发现提现难到账的情况,从过去的一天内到账到3至5天到账,最后变成一星期。一名公寓运营商透露,“与蘑菇租房合作的,有几百上千套房源的公寓方,也有几套房的个人房东。有的二房东被拖欠100多万房租,夹在大房东与租客之间双向承压。”

据其透露,以往租客交租的支付渠道,商家用户是可以在后台关闭的,蘑菇租房事发之前,应该是在1月中旬,商家就不能自主关闭支付渠道了。后来商家只能逐个通知租客线下交租,避免更大的损失,但很多租客会习惯性地在上面交租。

一名蘑菇租房内部员工透露,近期平台提现慢,主要原因是渠道费支付问题,第三方收取渠道费是按照转账时间快慢计算,如果“D+1”就要千分之六,“D+5”要收千分之三,而且有额度的限制。一般上半个月就用完了“D+1”的额度,再启用“D+5”额度。粗略计算,蘑菇租房一个月要支出几百万渠道费,这无形中成为了蘑菇租房的重担。近期蘑菇租房一直在对接更多的支付渠道。

据了解,某公寓运营商把手中200多套房源的租金收取业务放到“蘑菇租房”,开了多个账户,每个账户每年需支付给“蘑菇租房”6000元左右服务费,“蘑菇租房还有其他收费,比如合同条数用完了需要另外购买,短信提醒没了,也需要购买”,这位公寓运营商表示。

蘑菇租房已运营6年之久。启信宝信息显示,在2019年7月,阿里巴巴集团投资总监纪纲就退出了董事席位,与此同时,蚂蚁金服也退出了蘑菇租房的股权,但至今蘑菇租房仍一直对外宣称是蚂蚁金服的战略投资伙伴。

启信宝显示,2021年1月6日蘑菇租房公司法定代表人曾发生变更,由原来的马晓军变更为许铁根。

自从2020年下半年开始,房东们发现租金提取到账时间变长,陆续将房源信息更换到其他平台,比如寓小二、全房通等,或者通知租客改为线下支付。实际上,不少已退租的租客也拿不回押金。深圳青沐公寓有2020年12月已退租的租客被通知:押金在2021年3月才能退还。

蘑菇租房相关人士透露,有关部门已经介入蘑菇租房事件,股东方也高度关注,管理层要召开董事会,商讨全盘解决方案,并汇报给有关部门,待各方确认后才能正式进入实际解决流程。

2月2日,蘑菇租房已被勒令停业做资产清算。但马晓军在2月4日凌晨发文中并没有谈及公司债务情况以及是否要清算的问题。21世纪经济报道记者了解到,蘑菇租房有部分参与运营的员工,也在等待公司处理完债务问题后再处理他们的离职手续等事宜。

截至记者发稿,拨打蘑菇租房创始人马晓军、联合创始人龙东平手机均处于正在通话状态,无法接通。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,上家、中介、下家只是三方交易中的任意一方,中介一般不会与房东、买家或者租客牵涉任何金钱来往,否则交易都会出现不确定性和潜在风险。

严控长租行业资金池

蘑菇租房已引发监管层关注。2月4日下午,上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门正式印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。文件为规范住房租赁市场秩序,提出了九条规范性的意见。从严控租金贷、明确收取租金周期、加强信息发布管理三方面加强监管。

短短四天时间内,北京、上海、深圳已相继发文整顿住房租赁市场秩序。2月1日,深圳市住房和建设局发布关于公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》意见的通告。2月2日,北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。三地出台政策都明确要对住房租赁企业实施资金监管,建立住房租赁资金专用账户,用于收取租金和押金。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为,资金池将成为历史。资金监管政策有效避免了租赁经营企业挪用资金池和押金所带来的风险,这对保障租客和房东权益是非常有利的;另一方面,这也对租赁经营企业的自有资金和融资能力提出了更高的要求,未来行业格局将因此发生重大变化。

房东东创始人全雳指出,长租行业将真正进入监管大年,预计40%以上的中小公寓面临关门。

过去几年长租公寓的野蛮式增长,既推动了行业高速发展,同时也带来诸多的后遗症,运营商高收低租,挪用租客保证金事件频频发生。全雳指出,有时候长租公寓已不是企业经营恶化的问题,而是涉嫌犯罪问题。今年对于公寓爆雷的性质认定可能会发生重大变化。

1月初,中央政法工作会议特别提到,要高度警惕长租公寓的经营风险,要完善政法机构和金融机构、行业监管部门协同配合机制。

此前中央和住建部均强调:加快公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,大力发展租赁住房,完善长租房政策,扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

通常农历新年后就是租赁旺季,在此时间点上出台相应政策有助于规范租赁市场,保护市场各方权益。

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