2021刚到，市场惊现颠覆想象的别墅产品

一分钟思考时间，来谈谈对于珠江投资的印象，相信即便是房地产业内人士，都有人免不了被问住。

这个名字并不陌生，但又没那么熟悉，有印象，却又不甚了解。唯一可以确定的是，它并非是快节奏高周转的选手，低调如它，却又是在北京土地储备量最大的房企。

聚焦在北京，珠江重返大众视野有两个标志性事件，其一，是位于通州的珠江阙，顺利摘下2020年度通州豪宅销售榜单成交面积、成交单价、成交总价、成交单套总价、成交套数的五冠王，成为区域标杆作品。其二，分钟寺地块的入市，一度成为楼市焦点，而难得一见的内城核心地块背后的一级开发同样也是珠江。

这个曾经与合生创展“同根生”且并称为珠江系的珠江投资，正在慢慢兑现，在北京这座城市，它所蕴藏的巨大潜力。

壹

尤其是这两年。

珠江凭借站位北京城市副中心核心商务区的珠江阙，回归行业关注视野。从产品力求达到的目标来看，是对标任何一座世界城市的核心豪宅，稀缺地段的稀缺产品，永远不愁，这也是让其一入市就收获热销的关键。

的确，对于珠江投资来说，最大的优势莫过于自持物业的规模以及大量土地储备，特别是在北京、上海、广州等核心城市，推动城市更新及旧城改造也是珠江的主力业务之一。在过往的固有认知里，珠江系更擅长于“慢周转”，很大程度上也与其开发的产品大多以高端豪宅而非刚需盘，不无关系，更看重产品研发，也略显低调不张扬。

但就在去年，奥北别墅区亮相的珠江·天樾书院，让业内看到了一丝改变。习惯了“慢工出细活”的珠江，突然调快了自己的速度。

早在十年前，珠江在此规划打造的珠江壹千栋，已经成为了区域内高端别墅产品的代表，整盘容积率仅为0.47。稀缺程度不言而喻，这也是为什么很早一批财富顶端人群，都将视线锁定在了这里。毕竟现在来看如此低密度的产品，在北京市场也可以说不可再生，毕竟2011年之后，北京就已经不再批复容积率1以下的地块。

作为珠江壹千栋的全新一期，断供已久的奥北别墅区则迎来了珠江·天樾书院。令人意想不到的是，短短三个月蓄客之后，天樾书院在今年1月9日首期开盘，37分钟160套别墅秒空，实现成交20.07亿。仍然有将近一半的客户没有选到房。

能够把别墅卖出刚需盘的热度，天樾书院可以说早早在年初就交出了一份满意答卷。虽然去年了解完项目的蓄客情况后，攸克君就曾断言，这是最好卖的别墅产品。毕竟，3:1的到访排卡率，在别墅项目里是很难见到的。而且，当时3:1的到访转排卡，是在售楼处和样板间还没有正式开放的情况下。吸引力之大，可想而知。

贰

当然，优秀的转化率并非纯粹靠营销技术就能够带来，项目所在的区域以及本身的产品力，才是真正打动购房人的关键。

区域的价值其实不用赘述，作为亚奥板块向北延伸的高端居住板块，奥北别墅区位于京城龙脉中轴之上，也是北京老牌热点板块。而天樾书院所处的小环境，可以说更为稀缺。整个项目距离温榆河畔最近的位置只有500米，步行可达，项目的南侧和东西两侧也都是规划在建的郊野公园、万亩牡丹园以及已经成熟的红枫湖高尔夫球场。被绿色环绕的生态居住条件，十分加分。

珠江·天樾书院效果图

聚焦到产品本身，天樾书院的整个操盘团队可以说做足了前期的案头工作，这也为现在我们看到的高举高打，快速入市的节奏奠定了基础。

要想打造出最好卖的产品，那一定是要将可能存在的痛点一一解决。整个团队提前了两年时间来做前期的产品调研，据了解，北京市面上在售的所有叠拼产品，几乎看了个遍，如何能够打造出市面上前所未有的颠覆性作品，这是天樾书院从一开始就锚定的目标。

现在来看，这个目标完成的不赖。从业绩层面，验证了人们对于产品的认可，而从产品层面，则实打实的让人看到了珠江的思考。

说它是一个革命性产品，也不为过。

论叠拼，这两年在北京市场上并不少见，而且大多是以“高低配”的形式出现，最终呈现的效果，不管是楼间距、居住舒适度还是内部空间格局，单层面积尺度，都只是套着“别墅”的壳儿，实际居住感受有极大的落差。

而天樾书院，最大的突破则在于，让别墅回归别墅，让叠拼有了独栋的感受。这也是珠江投资继“阙系”顶豪产品系之后，推出的又一全新奢系“书院系”。整个项目邀请了豪宅缔造者HZS汇张思，这也是在今年北京亮相的多个标杆豪宅项目的御用建筑设计团队，打造了无数的封面作品。而景观园林和室内设计则分别邀请了优地联合和唐忠汉。强强联合，最终呈现了一个让人眼前一亮的全新之作。

珠江·天樾书院样板间实拍图

叁

在攸克君看来，天樾书院的革命性突破，是在物理层面与精神层面双双兼具。

先说跟设计相关的物理层面，整个天樾书院的叠拼产品仅有上下两叠，平均楼间距都在25米以上。产品建面约为270～310平米，拥有超越期待的拓展空间，也因此单层面积都超过了100平。

这一点尤为重要，在过往很多叠拼或合院产品中，我们会发现一个弊端，单层面积有限，并不能很好的构建别墅生活的空间尺度与仪式感，所以很多别墅卖家在几年之后又会重新选择大平层的产品。

但天樾书院恰恰解决了这一痛点，不但将所有户型做到了独门、独户、独院，实现私家电梯入户，同时极大的拓展了每一层的生活空间，南向8.1米的面宽，4-5居全套房设计。且上下叠都有附赠花园与丰富的地下空间，丝毫不亚于独栋的生活体验。

珠江·天樾书院样板间实拍图

特别是在样板间的打造中，让人们看到了珠江对于当下全新的别墅生活该有的气质与精神属性，给出了自己的理解去诠释。

整个地下空间的层高8.1米，可以说超越了过往很多别墅产品的空间尺度，在设计上，同样颠覆了我们看过的很多叠拼产品中规中矩的功能分区，而是展现了一个与居住者本身风格喜好有着强烈精神联结的作品。

环形的自行车道从地下一层环绕到地下二层，当下最为流行的侘寂美学凸显了整个空间的品味与格调，沿途洞穴般的设计，以及温润的材质和色泽，让人仿佛置身一处美术馆或艺术展。天井的光线垂直的撒入室内，光影交错，成为最好的装饰。

珠江·天樾书院样板间实拍图

也是在这一刻，你会发现，原来生活可以有很多种方式，但这个空间，一定要是最懂你，以及最能让人产生灵感与共鸣的地方。这也是珠江在打造天樾书院这个项目时，最在意的细微之处。这其实也是作为珠江华北掌舵人赵津一直所倡导的理念，产品顶层的设计理念除了合理的空间布局、产品细节，还应该赋予它应该有的精神内核。

落到实处，不单单是要在外立面、园林规制以及建筑设计上凸显别墅的产品调性，珠江更在意与生活有关的细节的呈现，譬如在一层靠近楼梯的位置设置了兼具收纳功能的洗衣房，在二楼过道处设置了隐藏式柜体，并预留了饮水空间，方便日常饮用。而楼梯的设计则采用环保的硅藻泥设计成圆弧状，让孩子和老人使用起来也更安全，包括在卫生间的适老化的设计，也让每一个家庭成员都得到了充分的保护。

这不仅仅是一个“一眼惊艳”的作品，当我们走进每一个空间时，都能看到珠江的用心之处，这也是为什么，愿意将其称为一个颠覆性的作品。

珠江·天樾书院效果图

从目前一期成交的情况来看，天樾书院这个项目可以说也找到了它最对味的这部分人群，在目前已经成交的160套别墅产品中，有将近40%的购房人都为教育工作从业者，这恐怕也是最能诠释“书院”气质的一群人。

而目前，二期入市在即，习惯了”慢节奏“的珠江，显然这一次是奔跑了起来，但也正是因为有了之前两年沉淀的时间，做足了准备，如何能够用更短的时间，缔造一个能够被市场记住被购房人所认可的作品，这是珠江正在完成的新命题。

此时，再来看珠江，其实不仅仅只是停留在大规模一级开发业务以及豪宅产品，“好生活，在珠江”这句slogan的背后，其实是珠江更想扮演的角色——中国综合社会服务商。这里的服务，不仅仅是缔造一个好的生活居所，而是与生活相关的点滴都能给赋予其活力与温度。

一个颠覆性的别墅产品，让我们看到了珠江进击的一面，也许这仅仅只是新的开始，接下来，是时候重新来认识珠江了。

【文章来源】攸克地产