女掌门的第一年 | 涨幅超茅台的合生 炒房不如炒股

2020年，内房股一片绿油油，下跌20%以上的公司遍地都是，其中老牌房企远洋甚至直接跌掉40%。

但同样是老牌房企，合生创展却似乎完全摆脱了“地产曲线”，股价大涨166.9%，市值从163亿上涨到453亿，而同期大热的茅台才涨了70%。

2020年，内房股股价表现

近几年，当高周转席卷行业，合生默默囤地；当大家高喊不要赚最后一个铜板时，合生坐等土地增值。

2020年合生的合约销售金额358亿，同比增长超五成。在动辄谈千亿的时代，算不上多。

根据克而瑞公布的2020年中国房企销售排行榜，300多亿的规模大约排名80+，相同体量房企，如力高、联发，华宇，江湖名气远低于合生。

女掌门的第一年，二代朱桔榕显现出区别于父辈的雷厉风行。

壕掷180亿，高溢价拿下北京南三环分钟寺三宗地、347亿元投资广州最大旧改项目。

平均楼面价72427元/㎡，预计未来将有1400套豪宅入市，分钟寺项目当之无愧的成为北京最大的豪宅组团。

左手拿天价地，右手股市搏杀。

回顾过去一年，合生系多次出资“捕猎”，广汽蔚来、平安好医生、Sea股份、汇丰控股、中国移动和小米都是股权投资的对象。

医疗、消费、科技，朱桔榕早早就布局了现下大热的诸多板块，曾在人民大学财政金融学院深造的二代公主证明了自己在股市的投资眼光。

而朱桔榕的大哥朱一航近日的一次大手笔投资也引人关注。

1月5日，广汽集团发布公告称，其合营公司广汽蔚来通过引入战略投资者实施增资扩股方案，本次共计增资约24.05亿元。其中，广汽集团通过全资子公司广汽埃安增资约4.82亿元，另外约19.23亿元则由广东珠投智能科技投资有限公司（下称“珠投智能”）投资完成。而珠投智能的实控人正是朱一航。

目前，老父亲朱孟依的继承者们分别是，合生创展由老三朱桔榕接手，老大朱一航实控广东珠江投资管理集团有限公司，老二朱伟航也在珠江系公司任职。

虽然分管不同业务，但无论是从股权结构还是业务往来，朱氏家族之间依旧保持紧密联系。

多年前，还是万科董事长的王石说过，“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”现在看来，合生不仅要做地产的航空母舰，还是全行业的航空母舰。

地产公司炒股“赚快钱”

这波牛市行情，地产公司合生抓住了。

2020年11月18日，合生创展曾发布公告，披露其购入上市公司股份的清单，包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份，总购买价分别约为8.82亿港元、7.91亿港元、17.42亿港元、10.28亿港元、9.49亿港元、10.3亿港元，共计斥资约64.2亿港元，浮盈28亿港元。

地产壹线根据上述公司股价计算，截至2021年1月13日，如果合生尚未出售这些股票，盈利超过52亿港币，远超其2020年上半年净利润。

股市的超高回报甚至引发投资者调侃，买合生房不一定赚，但跟着合生买股票肯定赚。截至1月13日收盘，除了中国移动亏损外，其他股票均实现盈利，Sea Limited股票盈利最多。

受益于股市投资，2020年上半年合生核心利润达到43.11亿港元，同比增长178.7%，归母净利润51.02亿港元，同比增长约92.17%。

此前有传言，“大少爷”朱一航主攻投资事项，在投资圈很出名，而合生此前对蓝筹、医疗等股票的投资也是由朱一航主导的。

与此前合生在公开市场直接买入股票不同，此次与广汽蔚来的合作是公司在天使轮后的首次融资。

据公开资料显示，参与投资广汽蔚来的广东珠投智能成立于2020年10月23日，由广东珠投资产管理有限公司持股100%，注册资本2亿元，朱一航持有珠投智能99%的权益。

此次与广汽蔚来的合作仪式上，甚少露面的朱孟依，甚至亲自出席了宣布合作的新闻发布会。

有汽车分析师直接指出，合生创展欲往多元化发展，学恒大、宝能造车，只是现在入场时间稍显晚点。而“蔚来”概念成为吸引其投资的重点。

相比炒股赚来的快钱，二公主朱桔榕在地产主业上的突破就显得艰辛许多——

好不容易花180亿拿下分钟寺地块，因后续资金承压，引入金茂、世茂合作，最后定下来这三宗地分别归这三家企业操盘，江湖人称“分钟寺三兄弟”。之后因三家竞争，项目定价，一时引发市场广泛热议。

另外，公司的债务规模仍在持续攀升。数据显示，截至2020年6月30日，合生的总负债高达1700亿元，较2019年末上涨了410亿元，涨幅约32%。

三道红线下，举债扩规模难以为继，而接手了地产业务的朱桔榕即使再有魄力，也难以突破大环境掣肘。

业内人士：流通股少，股价易操控

早在2020年6月，合生就宣布公司将开展新的主要业务活动，正式把股权投资业务纳入为其主要业务活动之一，“通过拓展股权投资业务作为新的业务”。

根据2020年上半年合生年报显示，除了物业、商业、基建几项固有的收入来源外，合生在上半年新增了28.36亿港元的股权投资收入，占营业收入总额的26.4%，成为仅次于物业发展的第二大收入来源，利润贡献最多。

有买有卖，朱桔榕并不贪战。

12月13日，合生创展将旗下间接全资附属公司中先国际控股、上海大展投资管理，拟以21.57亿元，出售北京农商行3.638%股份，合计4.42亿股，每股平均价为4.88元。买方为北京国有资本经营管理中心。

从公允值的角度看，此次出售事项，盈利约为9.17亿港元，将计入合生创展的其他全面收入。

关于此次交易，合生创展公告透露了其逐利的考量：一方面是觅得套现良机；另一方面，它仍保留了若干股份，以便在北京农商行每年的派息中，获得稳定的现金流。

最近一年合生股价的大幅拉升，可能是其投资了一些热门领域，如消费、医疗、科技，从而短期得到资本市场的重新估值。

有业内人士指出，正常情况下，如果公司不专注主业而冒险进入别的行业属于负面消息。

此前，一位涉猎多元业务的房企高管也表示，地产公司多数是同心多元化，即与地产主业高度相关，而不是无限多元化。

近几年。一些地产公司拓展其他业务在估值上都会有所下降，因为外界无法判断公司是否能成功，不确定性较大。

另一方面，过去逾10年里，合生拥有大量未开发土地储备，这些土地储备的增值水平难以估量，也并未给合生在业绩和排名上贡献太多，使得公司估值长期处于较低水平。

一些短线买入合生股票的投资者表示，自从二代朱桔榕接手之后开始尝试各种各样的投资至少让人感受这家公司“活过来”了，从过去一家“死气沉沉”的地产公司变成一家“有规模，有净利润增长”的公司。

但一位长期研究港股的研究员表示，合生式的市值路线很难被其他房企借鉴。今年许多股价上涨幅度较大的地产公司都不是传统意义上的主流地产公司，如大发地产、港龙中国地产。

这些公司在市场上的流通股不多，因此撬动股价上涨所需资金量不大，所谓“庄股”就是如此，去年上市的多个物业股也有类似情况，因此主流地产公司要想提升股价很难参考合生经验。