2020年房企经历着不同寻常的考验，上半年因受疫情影响，房企融资环境较上年得到较大改善。但是下半年，面对“三道红线”的融资新规，房企不得不调整债务结构、降杠杆。
整体来看，2020年融资市场呈现回暖的行情。 在境内融资强韧、境外融资低迷，以及融资利率下行的背景下，根据贝壳研究院统计数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约1.21万亿元，规模创历史新高。
2021年，在“三道红线”的压力下，房企主动“降负债”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
融资规模创新高，境内强韧、境外低迷
2020年房地产融资市场较上一年回暖。多家机构的融资数据均佐证了这个市场现状。
根据贝壳研究院统计数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约1.21万亿元，规模创历史新高，同比增长3%，但是增幅较2019年收窄10%。
与此同时，根据同策研究院持续监测的数据显示，2020年40家典型房企融资总额为9555.79亿元，同比增长18.95%，融资规模创新高。从发行结构来看，公司债为2603.8亿元，同比下滑12.89%；境内银行贷款为1907.03亿元，同比增长62.31%；而股权融资为1709.23亿元，同比上涨162.79%。
事实上，公司债是房企最重要的融资渠道，但是去年发行规模大幅下滑12.89%，主要是由于美元债规模走低。因为受国外疫情反复，房企海外融资不确定性大大增强。境外债自4月“零发债”后至年末，境外发债规模低位波动。
相比之下，境内融资通道基本通畅，境内银行贷款同比大幅增长62.31%，中期票据、其他债权融资、信托等渠道同比都有不同程度上涨，房企境内融资相对宽松。
贝壳研究院的数据也显示，境内债市表现韧性强较，2020年房企境内融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，占比63%。而境外债券规模折合约4519亿元，同比减少18.3%，占比约37%，较2019年下降10个百分点。
值得关注的是，2020年房企的股权融资也出现激增。从同策研究院监测来看，房企股权占全部融资额比例不断上涨，尤其是下半年，为了降低杠杆与负债，房企掀起物业拆分上市的浪潮，仅仅下半年，就有14家房企旗下的物业公司在港交所拆分上市。
此外，房企纷纷引入战略投资者，比如，6月万科引390.4亿元战投、8月恒大引入235亿港元战投。2020年，通过释放股权的方式进行再融资成为房企的新宠。
融资成本走低，资金向头部房企集中
融资成本是房企金融风险的外在反映。“从实际执行情况看，2020年房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本票面利率集中在4%-5%，低于上年同期的6%-8%。”中原地产首席分析师张大伟表示，尤其是最后几个月美元融资成本明显下调，多家房企在11月赎回了2021年到期的美元债，重新发行成本定价更低的美元债，比如包括旭辉等在内的企业美元融资成本都处于历史低位。
根据同策研究院监测的数据显示，2020年40家典型房企融资最显著的特征就是融资利率下行。而公开披露融资利率的共179笔，其中融资利率在5%以下的共计72笔；融资利率在5%-7%之间的共计65笔；融资利率在7%-10%之间的共计31笔；融资利率在10%以上的共计11笔。相比2019年，2020年房企融到的钱更便宜了。
不过，融资能力强能拿到低利率的房企基本为国企或者央企，其中招商蛇口、万科、金地、保利、滨江集团、金茂、中国海外发展、龙湖发行利率均在5%以下。而招商蛇口融资数量最多，共发行了11笔。
贝壳研究院也认为，2020年全年房企境内外融资票面利率较上一年有所下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。不过，境内融资成本因企业性质存在一定结构性差异，2020年全年央企、国企境内平均票面利率为4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率为5.51%。
值得关注的是，资金越来越向头部房企集中，同策研究院统计数据显示，40家典型房企中融资规模100亿元以上共25家，100亿元以下共15家。
另外，从贝壳研究院发布的2020年房企融资总额TOP50中可以看到，32家房企融资超过百亿元。恒大以融资592亿元居首位。碧桂园、首开分别以442亿元、307亿元位居第二、三位。
2020年房企融资总额TOP50
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数据来源：贝壳研究院根据wind整理 注：受汇率和合并发债统计影响，排行统计存在一定误差，仅供参考。
2021年到期债务将突破万亿，融资压力加剧
“偿债高峰”一直是近两年房地产行业的高频词汇。2021年，房企偿债压力继续攀升。据贝壳研究院数据显示，2020年偿债规模约9154亿，同比增长28.7%，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将约为1.25亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。
考虑到近五年房企债券融资发行周期集中在3-5年。而融资新规也仅对未来房企整体发债增速起到一定的制约效果。在周期性影响下，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，因此，未来几年房企现金流将保持紧张状态。
同策研究院提到，虽然房企融资资源向头部房企集中，但“三道红线”政策是根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债企业，因此，头部房企反而成为重点关注对象，房企融资趋势也将发生很大变化。
从整体来看，2021年房企规模收缩、严格现金流管理、明股实债将加大管控，而分拆物业上市仍将是适应融资新规的主旋律。2021年1月，荣万家、宋都服务登陆港交所，目前星盛商业管理、雅城、融信服务、中原建业以及禹佳生活服务仍在排队中。而在拆分上市的多元化板块还有大量代建、园林管理公司等待被发掘。
此外，同策研究院预计，2021年海外配股融资比例会持续升高。在房企融资渠道逐渐收紧，以及偿债压力步步紧逼的大环境下，配股已然成为房企融资的重要武器。
在贝壳研究院看来，在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在融资新规的影响下，更多房企会主动“降负债”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
新京报记者 袁秀丽
本文来源：新京报
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