降杠杆一年 房企“一降一拓”用上十八般武艺

如果用一个词来形容房企的2020年，一定少不了“降杠杆”。

伴随“三道红线”监管新规实施，降负债成为一些房企的“保命符”，也是一些企业的“长命符”。

自2020年8月监管部门要求重点房企降负债以来，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城等十余家房企争相给自己“动手术”。

降杠杆大潮席卷整个房地产行业，在业内看来，这将是中长期的常态。

在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企会主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

“十八般武艺”降负债

2020年，房企前赴后继加入降杠杆的行列。

目前市面上主流的降杠杆方式大致分为几种——借新债还旧债、加快周转、减少拿地（但争取并表）、引进战投、出售项目股权、分拆上市、剥离高负债项目。

“战投”可能是其中引资效果最突出的一种，但对老板们来说，代价也最高昂。2020年9月，阳光城就引入泰康人寿及泰康养老。

受制于新规，阳光城踩了两条红线——剔除预收款后资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32。2020年下半年，阳光城已经开始放缓拿地。

这时候，新战投携带资金入场，无疑“雪中送炭”，代价则是泰康系合计持股13.53%，成为阳光城第三大股东。

实际上，引入战投是房企降杠杆、增资金的有效方式。2017年中国恒大三轮战投共引入资本1300亿元，对降低资产负债率起到了立竿见影的效果。2018年7月，华夏幸福引入平安资管，为企业带入137.7亿元资金，平安资管成为华夏幸福第二大股东。

再如富力地产，由于同时踩中了“三道红线”，其也开始了大规模降债，变现、回款、裁员等多条腿“保命”。

据国盛证券估计，富力地产若想达到绿色档，以2020年半年报数据为基础，需要缩减的债务规模达到约700亿元，否则融资能力将受到较大限制。

富力管理层曾预期，2020年内可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%以内，3年左右争取将净负债率降到150%以内。

为了“降负债”，更多房企直接采用了“少拿地”的法子。

贝壳研究院表示，其研究的12家重点房企对象里，有7家房企都在融资新规实施后收缩了拿地意愿，拿地销售比下滑，“踩两线”与“踩三线”的房企表现更为明显。

“七十二变招数”拓融资

虽然融资新规对房企未来的发债增速有一定制约，但近五年的债券融资，发行周期集中在3～5年，2020～2021年是房企的偿债高峰期。

贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%。

2021年有过之无不及，房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性地突破“万亿大关”。

无疑，房企的偿债压力继续攀升。

在周期性影响下，预计未来3～5年房企债券融资到期债务方才可能有实质性降速，近年的现金流将保持紧张状态。

克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，融资常态化收紧下，房企未来融资方向可能存在以下趋势：

其一，融资策略亟需从债性转向股性。

集团的股权融资，重要性会越来越凸显，应该会有更多房企通过引入险资、银行等战投，获取资金改善资本结构。

“这种合作，在业务层面也有助于赋能，资源拓展，能增加房企的抗风险能力。”林波认为。

的确，比如华夏幸福引入平安，后者提供了不少商业地产、租赁市场、产业新城和康养服务等合作资源及金融服务，其中包括与平安人寿合作的北京丽泽商办项目。

旭辉引入平安后，2019年平安不动产与旭辉设立项目基金发展长租公寓，并签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。

2020年12月底，雅居乐旗下7个项目引入平安系，平安为此支付的诚意金约70.51亿元，获得了7个项目35%～51%不等的股权，与雅居乐共担风险、共享收益，而雅居乐可以实现快速回笼资金来增强流动性。

其二，房地产供应链融资迎来新风口。

数据显示，2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元，同比增长10.2%，其中TOP50房企发行量占比约30%。

据CNABS统计，至2020年底万科、碧桂园和保利供应链ABS余额超过100亿元，华发、金茂、奥园、金地、世茂、绿城的ABS存量规模都超过50亿元。

供应链金融一方面可延长应付账款账龄，达到变相融资且不占用融资额度的目的；另一方面，供应链金融仍在“应付账款”二级科目中体现，对房企杠杆没有产生影响。

“房企应该加强上下游话语权，灵活运用产业链上非金融债务融资的方式，积极拓展票据融资和供应链保理等供应链融资。”

林波认为，对房企来说，ABS最大的优势在于融资和出表，实现降杠杆的同时，还能盘活存量资产。

其三，土地进行合作开发、联合融资。

58安居客研究分院院长张波告诉记者，融资压力将中长期影响房企，三道红线政策不断落地，加上银行对房地产贷款“两道红杆”的比例要求，资金未来会更多流到大中型负债“绿灯”房企。

房企越来越采用合作的方式，比如土地合作开发、联合融资，在操盘上也更注重加快项目去化力度。

张波直言，要活下去，就是要回归基本盘，多元业务“远水不解近渴”，地产开发依然是主体业务，况且我国城镇化仍有提升空间，因此房企基于开发还有很长的路、很多方法可以探究。