去年北上广深等6城房产大宗交易额下跌超4成

房地产大宗交易一直是热门话题，不过，2020年受疫情等综合因素影响，全国主要城市大宗交易出现断崖式下跌。1月13日，高力国际发布的2020年中国大宗交易市场年度数据显示，北京、上海、广州、深圳、成都及西安这6个大宗交易的主要城市，共录得约1369亿元交易额，同比减少44%。

2020年，相比外资谨慎出手，内资买家占据主导地位，贡献了约80%的交易额。与此同时，自用买家开始入场，交易额占到4成。对于2021年，高力国际预计，大宗交易额有望实现反弹式增长，尤其是核心区具备稳定现金流的办公物业吸引力将持续增强。

内资买家占主导，贡献约8成交易额

“国内的大宗交易一般集中在四个一线城市，成都及西安也有大宗物业成交，而其他城市则相对很少。”高力国际资本市场与投资服务部华北区副董事闫寒介绍称。

高力国际统计数据显示，2020年，在6个大宗交易的主要城市中，北京录得396亿元，同比减少30%；上海录得633亿元，同比减少45%；广州及深圳共录得233亿元，同比减少65%；成都及西安共录得107亿元，同比增加65%。

值得关注的是，2020年，办公物业的大宗交易以其稳定的收益预期、管理模式及自用需求持续受到市场青睐。高力国际数据显示，上述6个城市办公物业交易额共计录得926亿元，占比达68%。

但是相比之下，综合体物业、零售物业交易占比出现微降，分别成交录得289亿元及94亿元，酒店及公寓项目共计成交录得59亿元。

在去年大宗交易中，金额最高者达到80亿元。2020年2月，LG集团将位于北京东长安街的LG双子座大厦，出售给新加坡政府投资公司（GIC）的全资子公司，售价约合人民币80.46亿元。公开资料显示，LG双子座大厦于2005年建成，总投资4亿美元。以当时的汇率计算，大厦造价约人民币32.8亿元。以出售价计算，增值近50亿元。

虽然正值疫情期间，GIC依然出手收购LG双子座大厦，或许不难看出其对北京核心商圈的写字楼看好。据悉，2020年年初，GIC投资动作频频，不仅增持万科股票，还涉足长租公寓、物流地产。

事实上，受国际差旅限制等综合因素影响，2020年外资投资占比出现大幅减少，内资买家占据主导地位。以北京、上海为例，2019年和2018年两地外资占比都在三分之一以上，而2020年，上海的内资买家达到8成以上，北京的内资买家占比相对较少，为63%。从交易上看，虽然上海及北京外资收购项目成交时间略有延长，但均能在年内顺利交割。

整体来看，2020年，上述6个主要城市内资买家合计贡献约80%的交易金额，其中广州、深圳、成都及西安的大宗交易买家几乎均为内资企业。值得关注的是，一些具备本地团队的外资投资机构，在疫情期间也在充分发掘投资交易机会。

6城自用买家占四成，金融机构成上海最大买家

2020年，在国内大宗交易投资市场脚步暂时放缓的同时，自用买家迎来资产买入的时机。高力国际统计数据显示，自用买家在2020年年内合计贡献了约529亿元交易额，约占全部交易额的40%。

分城市来看，上海自用型买家最多，占比接近5成。此外，金融机构成为上海年内最大的买家，他们在核心商圈积极配置优质自用办公资产，同时也热衷投资于核心区带现金流的优质物业，但是目前符合这样投资标准的物业相对偏少。

通过数据不难发现，在2020年成交金额前十位的大宗交易中，就有多个金融机构在上海出手投资。其中，上海银行49亿元买下上海绿地外滩中心T2栋办公物业、海通证券以61亿元购得上海绿地外滩中心B1/B2/B3栋办公物业、平安信托则以43亿元的代价获得上海歌斐中心、信达资产管理36亿元拿下上海海航大厦办公物业。

此外，北京的自用型交易占到4成，收购者主要是国有企业和内资企业，合计贡献约139亿元的交易额。其中，字节跳动50亿元买下北京方恒时尚中心办公物业，这是其首个自有产权办公楼。去年11月2日，字节跳动正式启用方恒时尚中心作为一处办公地点，一个数千人规模的团队已经入驻。

去年司法拍卖市场的大宗交易也很引人关注，比如北京中弘大厦33亿元被拍出。对此，闫寒表示，法拍也是大宗交易的渠道之一，这一大宗交易价格相对会低，对于这样的交易，不良资产投资机构较为关注。

预计今年房产大宗交易额有望反弹式增长

事实上，大宗交易对于存量项目来说，仅是第一步，后续的改造升级能否符合市场需求才是投资的关键。2020年，在一些房地产大宗交易成交的同时，还有不少投资改造的项目，冲破疫情阻力“改容换面”。

去年12月7日，戴德梁行资本市场官微透露，其助力中融长河资本，历时一年多，在众多竞争者中脱颖而出，完成位于上海陆家嘴核心地段的住宅项目“明城花苑”的收购。收购前，该项目作为公寓及酒店运营数年，收购后进行改造升级，正式命名为“长河国际公寓”，并于去年底亮相。

据悉，中融长河资本是中融国际信托旗下的专业地产基金。长河国际公寓是中融长河资本在完成了北京太阳宫德国大众集团总部项目、北京金融街信托大厦项目后的又一城市更新项目。

对长河国际公寓，中融长河资本总裁及首席执行官王宇涛表示，此次通过对楼宇重新进行业态定位、设计改造及更新管理，实现资产的再利用和升值，未来中融长河资本仍继续关注国内外一线核心区域的优质资源项目。

而对于2021年的国内房地产大宗市场，高力国际预计，交易额有望实现反弹式增长，因为随着主要城市办公租赁市场的明显回暖、线上线下零售消费额持续增长，买家对于中国市场的信心将得到不断增强，尤其是核心区具备稳定现金流的办公物业吸引力将持续增强，优质零售物业则将维持较高的市场议价能力。

值得关注的是，全球流动性膨胀将促使外资加速进入一线门户城市，此外，过去数年外资机构陆续布局强二线城市的趋势也将得到持续。

而在闫寒看来，随着今年疫情好转，房地产大宗交易的供应也将增加。此外，受“三道红线”等调控政策的影响，预计部分房企将加速其处置非核心资产，也会有更多企业出售持有的优质资产，这将为市场带来新一轮投资机遇。