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2020年北京租赁市场量价齐跌,今年会触底回升吗?

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刚刚结束的2020年,北京租赁市场整体交易量和租金双双下跌。1月14日,我爱我家发布的“2020年北京租赁数据报告”显示,2020年,北京住房租赁市场受到疫情冲击,交易规模缩小,租金下行,但市场淡旺季规律仍在,供需基本结构未变。

据业内人士介绍,2020年北京租房市场整体遇冷,一些热门租赁区域的房源都纷纷下调租金价格。从2021年趋势来看,租赁市场量价均存在回升空间。

租赁交易量再度下滑,“旺季”延后出现

“2020年,北京租赁市场确实比2019年差很多。我们门店这边,2020年整体租赁成交量下降了一半左右。”北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋称,带看量方面,2020年相比2019年亦下降明显。

根据我爱我家北京区域交易数据,2020年,北京住房租赁交易量同比下滑10.84%。继2019年出现历史首次下滑后,2020年北京住房租赁交易量继续下滑,且降幅扩大。

从每月走势来看,去年北京住房租赁交易量在1、2月最低,3-5月连续增长,6、7月小幅下行,8-12月继续持续走低,全年高点出现在5月和8月,较往年3月、7月的高点延后。

2020年,往年春节后的春季租赁旺季从3月延后到了5月,夏季的毕业租赁旺季从7月延后到了8月,市场被疫情迟滞,但淡旺季走势并没有改变。

租金价格下调,中低价位租赁交易占比回升

据业内人士介绍,2020年,北京租房市场整体遇冷,就连热门租赁区域的房源,都纷纷下调租金价格,吸引租客承租。

北苑一家房产中介公司经纪人表示,2020年租金因为疫情原因还是下降了一些,尤其是疫情期间,下跌了四五百元左右。疫情最严重的时候过去后,租金回升了一两百元。

“受疫情影响,北京市面上出租房子库存量比往年多,毕业生来北京少是一方面,另一方面是一些出租的业主自己了解到市场状态,租金也跟着下调了,续租的也多。现在又到年底了,又到了房子比较多的时候。”上述经纪人称。

就租赁市场整体租金来看,我爱我家统计数据显示,2020年北京的住房租赁中,整租交易的租金为87.87元/平方米·月,同比2019年下跌5.35%;整租交易的套均租金为5581元/套·月,同比2019年下跌7.70%。2020年以前,北京整租租金呈持续上涨趋势,从2020年开始由涨转跌,走势逆转。

随着整体租金的下滑,2020年,北京住宅租赁交易中合同月租金6000元以下的交易占比达76.65%(其中月租金4000-6000元占比最高,为38.95%),较2019年增加5.44个百分点,中低价位交易占比止住了连续下行趋势而有所回升,租客的租房支出有所减少;而月租金6000元以上的交易占比则相应下降。

此外,从每月租金走势来看,2020年北京住房租赁整租均价1、2月持平,3、4月连续下滑,5-8月稳中微涨,9-11月再度持续下滑,12月环比持平,全年租金整体下行,12月租金为85.6元/平方米·月,较2020年初1月下跌6.02%。

正常年份,北京租金通常是年初处于低位,年中两个旺季上涨,年底下行,全年租金整体上涨。但2020年北京租金在3、4月下行明显,之后虽然交易恢复,两个旺季延后出现,但租金只有小幅上涨,以致年底租金再度下行后全年整体租金历史首降。

各区域租金全线下跌,一居租赁交易占比扩大

从分区域的租金来看,2020年北京住房租赁交易量最多的十个区,整租平均租金全面下跌。其中,东城跌幅最大,下跌7.5%;昌平跌幅最小,下跌2.15%。

我爱我家统计对比显示,西城、海淀、东城、朝阳的租金位于第一梯队,租金明显高于其他区域,其中西城仍居第一,海淀从往年的第三跃居第二,东城降至第三。疫情冲击下,拥有丰富医疗、教育资源的西城、海淀以及租赁需求旺盛的昌平在租金上的下跌相对较小。

除了交易量和租金变化外,2020年北京租赁市场还呈现出其他一些特点。户型选择方面,在整租交易中,一居室占39.48%,环比增加1.33个百分点;两居室占50.40%,三居室占9.69%,环比分别减少0.16个百分点和1.09个百分点。全年仅一居室占比在扩大,低租金小户型较受租客欢迎。

租客年龄上,2020年与2019年相比,北京租赁客户年龄在25-30岁占比扩大1.62个百分点,30-35岁占比扩大1.57个百分点,其他年龄段占比均同比收窄,25-35岁客户占比合计为54.93%,为历年之最。

展望:2021年北京租赁市场有望量价回升

在市场先行数据方面,2020年,北京住房租赁新增房源量同比下跌17.36%,新增客源量同比下降14.91%。中长期来看,2018-2020年,北京新增房源量、客源量均连续下滑,2020年的下滑幅度最大,交易活跃度明显下降。

“疫情对2020年北京住房租赁市场产生了一定影响,旺季推迟,交易规模加速下滑。同时,租金下行,整租均价罕见下跌。”我爱我家研究院分析师认为,整体而言,2020年北京住房租赁市场量价同步下行,疫情对租金价格的影响大于对交易规模的影响,对租赁市场的影响大于对买卖市场的影响。但疫情并没有改变北京住房租赁市场的基本供需结构,北京的租赁需求仍然庞大。

我爱我家研究院分析师预测称,随着经济的恢复,若无疫情影响,2021年,北京住房租赁市场将延续淡旺季规律。交易量方面,由于2020年明显下滑,2021年将有望回升,租金水平也是如此。但如果疫情影响长期持续,2021年市场也可能会稳中有降。

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