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实探北京新房市场:售楼处冷清 限竞房开发商打起“期转现”算盘

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 “元旦假期期间签约新房,可以参与砸金蛋抽奖活动,奖品是电饭煲之类的小家电,房价没有活动,特价房活动在上个月月底已经结束。最近一段时间,不会再做特价房。新年接到总部下达的通知是可以慢慢卖,如果市场好,还可以涨价。”元旦假期,中国证券报记者走访了北京地区多个新房楼盘,走访过程中,楼盘销售人员对中国证券报记者如是说。

此外,记者走访发现,进入2021年,很多2018年前后入市的限竞房楼盘面临预售证到期问题,不得不期房转现房销售。由于在换证过程中销售价格可以进行修改,很多开发商销售人员对外宣称,转入现房销售后要收回期房前期的优惠,换证后将上调销售价格。

新年优惠活动少

元旦假期,记者走访了位于大兴区、丰台区的多个新房楼盘发现,售楼处看房人数整体不多。仅有零星散客在沙盘及样板间处了解情况,售楼处待客间和大厅休息区,基本没有看房客户逗留。

走访之前记者还观察到,元旦期间,基本没有中介人员发布组团去新楼盘看房的消息。开发商售楼处也没有针对新年的营销氛围,背景墙的促销广告基本都停留在2020年12月份。

“上个月开发商基本都在做年底最后的冲量,项目楼盘一个月就签约了70多套。”位于大兴区大兴机场附近某限竞房楼盘销售王虹(化名)对记者表示,“北京地区已经很多年没有‘金九银十’这个概念了。11和12月份都是下半年的冲量大月,优惠活动也基本在这两个月进行。12月份有很多特价房推出,比如原价460多万元的下跃产品,在12月份的时候,对一些非楼王位置的房源做特价房处理,售价为440万元。目前,这些特价房源已经售罄。元旦期间没有特价房活动,剩下的都是楼王位置,目前接到的通知是,暂时不做降价处理。”

元旦假期售楼处看房人数量不多

据王虹介绍,年底冲量结束后,很多楼盘采取了新的定价模式。“有些朝向、位置较好的房源,可能要重新定价。项目是2018年年中拿到的预售证,经过11和12月份的大手笔销售冲量后,目前剩下的房源都是单价相对较高的楼王房源。”王虹表示,“项目定位是刚需,客户基本都以追求性价比为主。目前剩下的都是好房源,并且马上可以交房,算是现房销售,涨价销售也在情理之中。”

记者走访发现,北京地区很多2018年前后入市的限竞房,目前仍然没有全部清盘。楼盘转入2021年后,由于预售证到期,项目已经由期房转成了现房销售。

“期转现”现象普遍

2018年以来,北京地区新房市场以限竞房为主,受地理位置不佳、周围配套跟不上、开发商利润空间小导致产品吸引力不足等多重因素影响,项目前期去化率普遍不高。很多项目销售时间横跨了4个年头,依然在售。不少项目目前已经全部建成,2021年这些项目预售证到期,期房不得不变成现房销售,换证过程中,可以对售价进行调整。不少开发商借此宣称,新年销售压力较小,有意对剩余转成现房的楼盘调高价格出售。

“假期结束后,我们的项目就会全部转成现房销售。现房销售和之前的期房销售相比,银行批贷时间、下房本时间都按照现房标准,比期房客户提前很多。更重要的是,新认购的客户能看到实实在在的房子,没有任何烂尾风险,还能看到前期入住的邻居、成熟的社区环境。”位于南五环外某限竞房销售人员李明(化名)对记者表示,“目前,很多前期认购的业主已经拿到钥匙开始装修,物业也开始入场按照成熟社区进行管理。”

李明表示:“1月底之前,我们会把所有未售房源进行重新定价。按照规定,转成现房后,就不用按照期房规定的最高限价进行销售了。当然,目前北京的市场非常平稳,不可能进行大幅的涨价。但是降价促销是不太可能了。因为一方面所剩房源已经不多,只留下一部分销售人员驻场即可,开发商的成本可控。另一方面,项目已经收回绝大部分的资金,土地也没有抵押,资金成本压力较小。”

限竞房“期转现”现象普遍

对此,中原地产首席分析师张大伟对记者表示,限竞房即便由期房转为现房销售,价格也不能超过拿地时规定的销售上限。如果是商品房,期房转现房可能变动较大,之前降价的限竞房可能稍微涨价,目前市场下,限竞房通过换证上调预售证限制价格不存在可能性。但是转入现房销售后,将前期期房时的优惠活动收回,变相达到涨价目的,是可以理解的。

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