北京楼市实地调研：刚需盘热高端盘冷 年底“捡漏”机会多

近日，中国证券报记者在对北京多个新房、二手房楼盘进行实地走访后发现，北京优质二手房源比“金九银十”期间数量明显减少。多位中介门店销售人员表示，11月以来，二手房楼盘成交明显放大，总价低、楼层好、位置佳的优质房源变得稀缺。与刚需楼盘成交量放大不同，以洋房、别墅、叠拼、写字楼为代表的高端楼盘降价明显，部分别墅项目总价降幅达20％，但成交量也无大的起色。

刚需积极入市

“我在北京交社保、纳税是第8年，在北京租房也租了8年，期间换了10多个地方。最近，租房市场受长租机构爆雷事件影响，闹得沸沸扬扬，使很多前期出租房子的业主下决心把房子卖掉。我的房东就属于类似情况。房东的房子挂在交易平台后，就天天催着我和另一个租户搬走，因为没有租户的房子更易出手。在我的社保缴纳满5年后，就一直在看二手房，想找机会入手。目前，我实在不想再频繁搬家了，就向父母要了一部分首付款，准备购买一套性价比较高的刚需二手房先住着。”购房者刘明（化名）对中国证券报记者表示。

中国证券报记者在中介机构门店调研过程中发现，像刘明这样的购房者不在少数。

“从公司大数据的情况分析看，目前入市的客群基本是刚需客户。要么是前期一直租房的首套住宅客户，要么是为孩子上学换学区房的刚需客户。11月以来，我们门店已成交8套，算是今年比较好的月度业绩。在9月和10月旺季期间，基本也就这么多。”位于北京市丰台区某临近地铁的中介机构工作人员李立（化名）表示，“最近成交量大，主要与前期处于观望状态的刚需客积极入市有关。”

据李立介绍，在“金九银十”期间，很多人只是在看房，但并未下决心买。加之新房市场进行大规模促销，让很多购房者眼花缭乱，分流了一部分二手房需求。但随着二手房市场供大于求导致的低价房源大量积累，总价低、户型好、位置好的优质房源价值逐步显现，开始有了较强吸引力。经前期客户沉淀，叠加优质待售房源急售降价，11月以来，刚需楼盘二手房成交量出现较明显放大。

高端楼盘降价

与刚需楼盘成交量放大不同，中国证券报记者走访发现，以洋房、别墅、叠拼、写字楼为代表的北京地区高端楼盘降价明显，但成交量却没有大的起色。

“我们项目是由刚需楼盘、别墅和洋房组成的。刚需楼盘目前基本清盘了，别墅、洋房基本还没有成交。最近一周，公司对洋房和别墅开始大幅降价，特别是别墅，总价比‘金九银十’期间整体下降20％左右。”位于南五环外某楼盘销售人员表示，

即便如此，别墅和洋房的成交并不乐观。有看房人表示：“观望的原因一方面与首付太高有关，另一方面，作为改善型住房，别墅的实用性并不大。目前，别墅设计非常紧凑，对老人和孩子而言都不太方便。家里有老人和孩子的，都希望能靠近市区买三居室或大平层。这类产品的需求量和客户群体比较少，投资客户不会选择这么偏的项目，而刚需改善型客户要付出的资金压力和居住舒适度之间又不能很好匹配。”

作为非住宅类的商办、写字楼项目，也面临降价促销命运，但由于客户群体较窄，成交依然不景气。

中国证券报记者走访发现，为了获客更精准，有的商办、写字楼项目直接采取整栋、整层出售方式，目标直指上市公司及大型央企等。为获得这部分客户群体的青睐，很多项目承诺可以做银行按揭贷款。

“我们会把几个银行的支行负责人聚到一起，供购买商办、写字楼的企业客户挑选。前期只需要交50％的首付就能走网签，可正常贷款。”位于丰台区某商办销售负责人表示。

当记者询问自己是否符合限购规定时，该负责人称：“我们的客户都是央企、国企以及民企类上市公司，银行对这类客户会有一定政策倾斜。”

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这类贷款不可能是按揭，限购政策不仅针对个人购房者，也针对企业购房者。上述这种操作最有可能是抵押贷，也就是先付50％首付，再付剩余50％尾款。然后，银行进行抵押操作。这是一种营销手段。

不建议高杠杆投资买房

专家建议，随着年底到来，急售楼盘回款压力增加，对购房者而言，“捡漏”机会大增。开发商临近年底业绩冲刺压力增加，还会推出力度较大的促销手段。

诸葛找房分析师陈霄表示，对于购房者尤其是刚需客户来说，临近年底，开发商推出项目数量多，多有打折促销活动，刚需客户在资金充足的情况下可尽早‘上车’，此时买房对有购买能力的刚需是一个良机。但需要注意的是，在房企各项优惠活动中要保持理性态度选择合适房源。对于考虑买房投资的群体，不建议高杠杆投资买房，应以谨慎为主。

陈霄表示，相较于新房市场，二手房市场选择更加广泛，价格也较为温和，对于购房者来说，热点地区房产仍是大类资产配置良好选择。