长租公寓“爆雷潮”追踪

（原标题：长租公寓“爆雷潮”追踪 | 小鹰找房爆发资金链危机，老套路“高收低租”“长收短付”杜而不绝）

房东和租客在小鹰找房广州办公室商讨解决办法。  受访者供图

华夏时报记者 陆肖肖 北京报道

近期，有众多广州的房东向《华夏时报》记者反映，房子托管给小鹰找房后，平台已经拖欠了一个多月的房租。引发的连锁反应是，房东无奈开始清退租户，租户在交了一年的房租之后，仍然面临着被断水断电，甚至被迫搬家的境遇。

在小鹰找房资金链危机的背后，是其大量房源存在的“高收低租”“长收短付”的模式，有专家分析，企业长期现金流无法转正的话，会面临资金链断裂的风险。

租客面临无家可归窘境

本来想着托管出去省点心，没想到却遇到了平台拖欠房租的问题。房东李楠（化名）告诉《华夏时报》记者，自己的房子在广州珠江俊园，5月份的时候接触到小鹰找房，将房子以7600元的月租金托管给了广州小鹰不动产管理有限公司，在两个月的空置期后，收到了两笔租金，在9月1日收到第二笔租金之后，就再也没收到过房租了，目前平台已经欠租了一个多月。

房东和租客在小鹰找房广州办公室商讨解决办法。    受访者供图

李楠和租客来到小鹰找房广州办公室，发现已经有很多人在维权，要求退租、退钱和交房租，工作人员告诉他们：“公司资金出了问题，现在给不出房租了”。小鹰找房给出了两种方案：一种是房东、租客、平台一起签三方无责解约协议，租客的钱在11月15号退还；第二种方案是合同继续，但房东9月-12月的租金要到12月开始分6次支付。

“小鹰的工作人员一口咬定现在没钱，说要报警、要去法院（告状）随你们。”听到这样的说辞，李楠表示难以接受，其表示：“业主很多是要还贷款的，租客交了一年的租金也不容易，小鹰找房将平台的欠租问题转成了业主和租客之间的矛盾，其实业主和租客都是受害者。”

“这次血亏，实在是不想再折腾了”，家住广州的张君（化名）告诉《华夏时报》记者，今年7月12日，自己通过小鹰找房的业务员锁定了一套房子，租金3150元/月，并与广州小鹰不动产服务有限公司签订了一年的合同，交清了一年共44100元租金。但仅仅住了两个多月，10月9日晚上，张君就收到了房东的电话。“房东说没有收到平台当月的房租，如果一周内还收不到钱将停水停电，让我们搬走。”张君说。

张君10月11日来到小鹰找房广州办公室询问情况，得到的反馈信息是，平台在短时间内无法支付房东房租，租客可以解约，剩余租金从2020年12月份开始，分6期支付。10月23日，小鹰找房的业务员告诉张君，自己已经离职了，平台还欠自己两个月工资没发，也在走法律途径要工资。

同张君一样，遇到问题的房东、租客还有很多，《华夏时报》记者加入了一个广州小鹰找房的维权群，群内房东、租客加起来已经近500人，小鹰找房平台的资金链问题开始暴露出来。

对此，《华夏时报》记者欲就欠租事件涉及的人数、金额、后续处理方式等方面对小鹰找房方面进行采访，经过多方联系，广州小鹰不动产服务有限公司、上述公司相关负责人、深圳小鹰房屋租赁有限公司的电话全部未能打通。

小鹰找房广州办公室。    受访者供图

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，长租公寓行业的隐患在前两年已经有所体现，租金贷是长租公寓第一轮问题爆发的导火索，在此之后市场对于长租公寓趋于谨慎，不少机构开始撤场，尤其是部分房企旗下的长租公寓出现明显收缩。这个行业由于过度追求规模化，极有可能产生非理性收房的现象，以致风险不断积聚，最终导致资金问题爆发。

“高收低租”与“长收短付”

值得注意的是，在小鹰找房资金链危机爆发的背后，是其大量房源存在的“高收低租”“长收短付”问题。

租客张君表示：“我们租的这套房子月租金是3150元，当时小鹰找房的业务员介绍了几种付款方式，明确说年付要便宜很多，月付的话租金接近4000元／月，半年付大概3600元／月，如果年付的话月租金就可以降到3150元了，这个价格比市场价要便宜一些。而小鹰找房给房东方面的月租金是4500元。”

房东李楠也告诉《华夏时报》记者，当初和广州小鹰签了三年合同，月租金为7600元/月，在房租发生拖欠之后，联系到租客才发现，平台租给租客每个月仅5500元。

小鹰找房广州办公室。    受访者供图

“高收低租”之外，在付款方式上，小鹰找房采用了“长收短付”的方式，对大部分租客收取了一年的租金，而对房东的租金为一月一支付。在《华夏时报》记者对多个房东和租客采访中发现，“高收低租”“长收短付”被应用在众多房源上。

对此，张波分析，长租公寓行业过度追求规模化，导致在快速扩张过程中产生了“高收低租”“长租短付”等问题，通过打时间差，来延缓现金流风险的爆发。非正向现金流的经营性企业都存在潜在风险，长期现金流无法转正的模式更是风险的集中地。

行业亟需强力监管

房东和租客面对租金拖欠的问题时，应该如何保障自身的权益呢？北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉《华夏时报》记者，租客和房东遇到这种问题的话，因为租客和房东之间没有签订租房合同，双方都只能依据合同关系找中介平台。

如何才能避免陷入类似小鹰找房这样的漩涡呢？李松提示，租客租房时，应当先做个调查，看看房子的市场价，如果租房价格过低于市场价格，就应当谨慎了，不要为了占小便宜而造成不必要的损失。租客租房时，还应尽量选择经营规范、实力较强的中介机构；签订合同时，要仔细查看各类协议文本，谨慎签字并妥善保护个人信息，谨防掉入披着“分期”外衣的“租金贷”陷阱。

实际上，官方已经开始意识到长租公寓目前面临的市场风险，8月17日，杭州市发布了住房租赁资金监管新政，9月7日，住建部也发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，文件对租赁企业的行为做了多项约束。

频繁出现资金问题的长租公寓，需要哪些强有力的监管措施，才能杜绝风险呢？ 张波分析，一是对于租赁房源合规性的监管；二是加大对长租公寓等租赁运营机构的监管，重点在易产生问题的资金层面，通过准备金或保障金等制度来有效约束行业，减少市场产生风险的机率；三是对于租金波动的监管，各地需形成有效的租金指导价格，有序规范租金，才能保障租赁市场稳定运行。

（应受访者要求，文中出现房东、租客名称为化名）