1-9月商品房销售延续增长 全年能否超去年纪录

前三季度房地产市场已出现强势复苏。10月19日上午，国家统计局发布了2020年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。从数据上看，虽然商品房销售面积依然出现微降，但是降速已经收窄。而商品房销售额继1-8月首次“转正”后，继续保持平稳增长，房企到位资金和开发投资额更是分别连续三、四个月正增长。

从单月来看，9月销售1.87万亿，同比上涨16%。在业内人士看来，目前楼市的活跃度明显提升，全国房价已经连续三个月突破了万元水平，全年楼市成交有望接近或者超过去年创造的历史纪录。

商品房销售面积同比微降，市场持续回暖

国家统计局的数据显示，1-9月份，商品房销售面积为11.71亿平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别下降1.0%、16.5%和15.3%。

销售额方面，1-9月份，商品房销售额约为11.56万亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼、商业营业用房销售额分别下降15.7%和17.1%。

值得关注的是，东部地区销售情况仍然较好，商品房销售面积4.81亿平方米，同比增长2.2%；销售额64424亿元，增长8.9%。西部地区商品房销售面积同比微降，而销售额增长2.1%。而中部地区以及东北地区的商品房销售面积、销售额均同比均出现下降。

对此，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，1-9月销售面积降速收窄，而商品房销售额自8月累计回正后，保持平稳增长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，上述数据表现出回暖的态势，充分说明购房需求还是比较强劲的。实际上今年全球市场都有类似特点，即疫情下购房市场不降反升，购房势头明显好于预期。

中原地产首席分析师张大伟表示，根据国家统计局官方数据，如果拆分单月数据来看，9月单月房地产销售面积为1.85亿平方米，同比上涨7.25%,环比上涨25%。9月销售额为1.87万亿，同比上涨16%，环比上涨20.5%。

“从数据上看，9月是历史上销售额与销售面积最高的一个9月。从整体看，疫情的影响基本全面过去。全国房地产市场开始全面复苏，9月份大部分城市楼市成交同比明显上涨。”张大伟分析称。

严跃进根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算出，1-9月份全国商品房均价为9878元/平方米，同比涨幅为5.6%。对此，他认为，就房价走势看，已走出了“过冷”区间，同时略有升温。另外从单月数据看，7-9月份，全国房价已经连续三个月突破了万元水平。

房企到位资金、开发投资额双增长，增速或放缓

与销售数据一样，其他房地产市场相关数据也在全面复苏。国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金约13.64万亿元，同比增长4.4%，增速比1-8月份提高1.4个百分点。

在到位资金增长的同时，房地产开发投资也在增长。国家统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资约10.35万亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资7.66万亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

“房地产开发企业到位资金已经出现了连续三个月为正的良好态势，房地产开发投资也已连续四个月同比为正。”严跃进认为，开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，而且穿过了5%的数值，已经走出了“过冷”区间；虽然当前网传“三道红线”仍是一个预期压力和约束，但是如果企业可以把握好负债数据，仍可以有相对宽松的外部金融环境。

不过，贝壳研究院分析认为，整体来看，受网传“三道红线”影响，预计银行对房企的放款还是会愈加谨慎，房企投资也将更加慎重，为此短期内房地产开发投资增速或将持续放缓。

事实上，这一投资放缓在土地市场已表现出来。据国家统计局数据显示，1-9月份全国房企土地购置面积同比增速为-2.9%。土地购置数据依然保持负增长态势，但总体上接近于不跌的状态。为此，严跃进称，这也是大规模供地受到限制的结果。

据贝壳研究院统计，7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策，其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、绍兴、唐山、徐州、银川、长春共15城区发布了楼市调控政策，目的在于防范市场过热，进一步深入打击投资需求，降低房价上涨预期。

贝壳研究院认为，随着年底临近，房企出货意愿依然强烈，但四季度房企以价换量的形式将不会大规模进行。原因是百强房企1-9月累计销售同比增长9.4%，预计百强房企中至少有75%将超越去年业绩。

从累计数据看，虽然销售面积依然有轻微的同比下调，但是张大伟表示，从趋势看，预计在“金九银十”后，销售额、销售面积依然有望全面同比上涨。目前楼市的活跃度明显提升，按照5-9月份单月上涨数据看，全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史纪录。