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《住房租赁条例》竭力保护承租者利益

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被称之为“史上最严”的我国住房租赁领域首部、规范性文件——《住房租赁条例》日前公开征求意见。征求意见稿中8章共66条内容,涵盖了出租与承租、租赁企业、经纪活动等住房租赁领域等方面。细细梳理这份还在征求意见阶段的《住房租赁条例》,其中有不少表述令人眼前一亮,“史上最严”有名有实。

出租住房的室内装修应当符合国家有关标准,不得危及承租人的人身健康。近期,一些房屋租赁品牌的“甲醛房”事件备受社会关注。这次条例将出租房的装修问题单列出来,就是要明确杜绝枉顾租客健康,使用廉价不合格装修材料或装修后不经通风晾晒就快速出租给租客的不负责任行为。该条款不回避问题,直面社会关切,体现了对租客人身健康的重视。

出租人应当为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。这一条款不只是简单保障了承租人的居住条件,如确能落到实处,更可有效打击“群租房”等群众深恶痛绝的行为。“群租房”带来的噪声污染、消防隐患、邻里矛盾等问题更有望迎刃而解。

在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。疫情冲击下,不少人的收入受到直接影响,提出降低租金或解除租赁合同的不在少数。如果这一势头继续,对于出租人同样是不公平的。当然,出租人也不能只围着租金“打转”,守住契约公平是交易双方共同责任。

出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形以外,出租人不得扣减或者迟延返还押金。在租房中,押金是不少人“心中的痛”,莫名被扣押金的情况,相信不少租客都经历过。以条例的形式明确规范押金返还,同样是守住房屋租赁市场中公平的底线。

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。“租金贷”这两年在市场中频频冒头,已经不是一个新鲜事物。它对于一些“雄心勃勃”的长租公寓而言,是快速回笼资金的有效方式。不过,不少租客选择“租金贷”是被套路而非自身需求驱动。除了带来租客资金压力,“租金贷”还可能会陷入P2P陷阱中。国家及时出手,对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任均进行明确规范,有助于制止租赁乱象、引导行业健康发展。

承租人可以持住房租赁合同,按照有关规定申领居住证等,依法享受基本公共服务和便利。在一些大城市,办理居住证往往要求提供经过网签备案的租赁合同,但是出租方通常会以可能会被收取费用等借口推脱或拒不配合办理。该一条款将保障承租人的合法权益,为承租人办理相关手续提供法律依据。更令人期待的是,租售同权也有望扎实落地。

房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。房屋中介群众长期以来“吐槽”不少,而乱收费问题“槽点”最为集中。规范行业收费行为是群众的普遍呼声。收费规范、透明了,群众配合缴费,对于中介行业而言同样是利好。

除此之外,征求意见稿中还创新性地提出了鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同、鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同等条款。如果推广开同样是双赢的结果。对于现在的房屋租赁企业来说,利润来源基本为房屋差价与增值服务,租赁时期不固定,导致了利润有限。国家鼓励签订长租期,其中一方面正是为企业提高盈利能力所考虑。这样一来,企业就有更多的精力去扩展市场,提供更优质的产品与服务,从而提高自身竞争力。

放眼全球市场,房屋租赁领域法律法规的立法初衷,都是为了保护承租人的利益。因为承租人在租赁市场双方关系中往往处于相对弱势的一面。大多数租客收入不高,刚刚毕业进入社会或初到一座新的城市。他们并没有太强的议价能力,正是社会需要关怀关照的群体。《住房租赁条例(征求意见稿)》也体现了社会的包容性。

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