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严防房地产金融化的灰犀牛

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据媒体报道,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。据统计,多家银行的新增涉房贷款占比降至30%以下。

一个月前,住建部和央行联合召开房地产企业座谈会,形成了业界所谓的“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍不得融资。

今年以来,货币宽松,使得房企融资环境向好,流动性又纷纷涌入房地产,让监管部门不得不防,连续开出信贷资金违规进入楼市的大额罚单。始于2017年的金融强监管,顺理成章,将房地产金融化视为下一个风险点。

很明显,房地产金融化成为当前经济环境下需要严防死守的“灰犀牛”。房地产信托、金融债、银行贷款、开发贷、ABS等融资手段使得房地产愈发异化成为金融的一部分。房地产金融化不仅容易触发系统性风险,更是直接挤压了人们的日常消费。

过去20多年,人们一直在谈论房地产拐点,但当拐点真正来的时候,才发现既不是大张旗鼓,也没有箪食壶浆,而是文火温水,润物细无声。拐点下的房地产,游戏规则改弦更张,随着时间这味催化剂,一根无足轻重的“稻草”,就能压倒房价永远上涨的预期。

没有永远上涨的房价,这个道理大家都懂,却又笃信自己是拿镰刀的人,而非被割伤的韭菜。房地产喜欢温故1998年和2008年。20年前,房改肇始,商品房和市场化一扫亚洲金融危机阴霾,成为经济引擎和支柱产业。10年前,美国次贷危机影响全球,中国出台了“4万亿”救市,原本准备过冬的房地产大幅反弹,房价扶摇直上。中国老百姓对于这一反弹的印象过于深刻。从此,房子成为执念,涨价预期牢不可破。

但自2017年以来,房住不炒是长期政策基调。这四个字犹如封印,牢牢镇住房地产这只孙猴子,动弹不得。房价退烧,不仅涨不上去了,而且还结结实实地下降。房地产再也不能陶醉于自己这个起伏的小周期,而是要嵌套在整个中国经济去杠杆、供给侧和创新型的大周期。

旧增长之所以难以为继,是因为继续加杠杆的空间虽然还有,但很有限。现在,中国经济面临很大的债务压力,债务与GDP的比值达到250%。企业债务和居民债务高高在上,如果政府债务再攀高,债务风险就可能演变成债务危机。

事实上,一直以来,政府对房地产的态度就很明确,既不希望过热,也不希望过冷,从来也不会说要将房地产一脚踢开。在从紧从严调控的大态势下,微调不等于翻盘,变动不等于变脸,放松不等于放开,始终是因时制宜,因城施策。

未来,在长效机制正式定型之前,楼市还会维持现状。对于长效机制的轮廓,市场莫衷一是。不管究竟如何,有一点是清楚的,它是供给端主导的。

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