严防房地产金融化的灰犀牛

据媒体报道，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。据统计，多家银行的新增涉房贷款占比降至30%以下。

一个月前，住建部和央行联合召开房地产企业座谈会，形成了业界所谓的“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。

今年以来，货币宽松，使得房企融资环境向好，流动性又纷纷涌入房地产，让监管部门不得不防，连续开出信贷资金违规进入楼市的大额罚单。始于2017年的金融强监管，顺理成章，将房地产金融化视为下一个风险点。

很明显，房地产金融化成为当前经济环境下需要严防死守的“灰犀牛”。房地产信托、金融债、银行贷款、开发贷、ABS等融资手段使得房地产愈发异化成为金融的一部分。房地产金融化不仅容易触发系统性风险，更是直接挤压了人们的日常消费。

过去20多年，人们一直在谈论房地产拐点，但当拐点真正来的时候，才发现既不是大张旗鼓，也没有箪食壶浆，而是文火温水，润物细无声。拐点下的房地产，游戏规则改弦更张，随着时间这味催化剂，一根无足轻重的“稻草”，就能压倒房价永远上涨的预期。

没有永远上涨的房价，这个道理大家都懂，却又笃信自己是拿镰刀的人，而非被割伤的韭菜。房地产喜欢温故1998年和2008年。20年前，房改肇始，商品房和市场化一扫亚洲金融危机阴霾，成为经济引擎和支柱产业。10年前，美国次贷危机影响全球，中国出台了“4万亿”救市，原本准备过冬的房地产大幅反弹，房价扶摇直上。中国老百姓对于这一反弹的印象过于深刻。从此，房子成为执念，涨价预期牢不可破。

但自2017年以来，房住不炒是长期政策基调。这四个字犹如封印，牢牢镇住房地产这只孙猴子，动弹不得。房价退烧，不仅涨不上去了，而且还结结实实地下降。房地产再也不能陶醉于自己这个起伏的小周期，而是要嵌套在整个中国经济去杠杆、供给侧和创新型的大周期。

旧增长之所以难以为继，是因为继续加杠杆的空间虽然还有，但很有限。现在，中国经济面临很大的债务压力，债务与GDP的比值达到250%。企业债务和居民债务高高在上，如果政府债务再攀高，债务风险就可能演变成债务危机。

事实上，一直以来，政府对房地产的态度就很明确，既不希望过热，也不希望过冷，从来也不会说要将房地产一脚踢开。在从紧从严调控的大态势下，微调不等于翻盘，变动不等于变脸，放松不等于放开，始终是因时制宜，因城施策。

未来，在长效机制正式定型之前，楼市还会维持现状。对于长效机制的轮廓，市场莫衷一是。不管究竟如何，有一点是清楚的，它是供给端主导的。