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成龙亿元豪宅拍卖一波三折 法拍房需避哪些坑?

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备受瞩目的成龙豪宅司法拍卖,最终在原定开拍日(9月28日)前被撤回。整个事件一波三折——成龙买房13年未办房产证,开发商欠债导致房子被查封,成龙上诉无果房子被上架拍卖,随后在开拍日前几天又因“案外人异议”被法院撤回。

而与事件起伏同样吸睛的,是房子的“壕”,以及法拍房的低起价。成龙这两套位于北京东城区的豪宅,市场价1.2亿元,而起拍价仅为7191万元。事实上,近年来,法拍房由于“低起价”的优势,受到越来越多购房者的关注。那么,法拍房究竟有哪些特殊之处,有没有需要规避的风险呢?

解答:

按当前的规定来看,司法拍卖的起拍价,最低为评估价或者市价的70%,流拍后再次拍卖的起拍价不低于前一次的80%。也就是说,一套1000万的房子,法拍起价最低是700万,如果经历了一次流拍,则起价将降至最低560万。

虽然起拍价一般远低于市场价,但法拍房毕竟不同于市场上自由买卖的二手房,有可能会存在一定瑕疵。麦田房产专业人士指出,对于购房者来说,如果想要“捡漏”,需要考量的因素是很多的。

首先,确定是否具备购房资格。现在,包括北京、广州、深圳在内的大多数城市,法拍房都是限购的,必须符合该地的购房资格才能参与竞拍。不仅是住宅,法拍的商办房也在限购范围内。

在具备资格的前提下,如果要参与竞买法拍房,事先最为关键的是要多方面充分了解该房屋的相关具体情况,特别是房屋上是否存在租约、户口及历史交易情况等。

对此,上述专业人士表示,根据“买卖不破租赁”的原则,发生于法院查封房产之前的合法租赁受法律保护。也就是说,如果你买了一套有合法租约的法拍房,租约将继续有效,你想要解除租赁关系,需另行通过法律途径解决。而户口问题也类似,一般来说,法院不会强行判决迁出户口。

还值得注意的是,法拍房过户的全部税费都由买受人承担,需提前计算好成本。在参与竞拍前,还要了解清楚法拍房的历史交易情况以及是否有物业水电等欠费,因为会影响到竞买的费用成本。

此外,上述专业人士还提示,在一般情况下,法拍房是不可以贷款的。在进行拍卖之前,竞拍人需要交纳保证金(通常是10%-20%),一旦拍下,如果想要反悔(即悔拍),保证金是不予退还的哦!

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