贝壳研究院：三季度房企发债规模刷新历史纪录

9月28日，贝壳研究院“5号院LIVE”沙龙在线上举办，本期沙龙主题为“新格局下的新考验”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐、高级分析师潘浩、黄卉从二手房、新房、租赁三大市场深度解码三季度房地产市场，并分析在双循环的新格局下，房产行业面临的新考验。

市场走出疫情影响，二手房累计成交反超去年

上半年伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。贝壳研究院数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

图：重点18城二手房实际成交量走势及累计同比

伴随着毕业季租赁需求在三季度的集中释放，全国重点18城租赁成交量环比第二季度上涨26.0%，租赁成交量在8月达到峰值，租金价格环比二季度上涨1%。今年第三季度市场表现基本符合往年的租赁市场规律，租赁市场持续得逐渐修复，回归常态化轨道。

新房市场整体呈现出持续复苏，降幅收窄的特点。据贝壳研究院统计整理数据显示，重点城市整体住宅用地累计成交规划建筑面积累计同比降幅收窄至3.3%，累计成交楼面价同比增长16.5%。溢价率方面，整体住宅用地累计成交溢价率从二季度开始稳定在15%的水平，市场保持较好的活跃度。三季度66城新房成交量累计同比保持1成降幅，市场恢复速度随着各地调控升级后持续放缓。

图：2019年至今66座大中城市合计季度成交套数与成交面积累计同比

调控收紧叠加预期回落，年底季节性大幅反弹可能性较弱

尽管三季度市场依然呈现正向的市场恢复情况，但政策收紧、市场回落的相关信号也给整个房地产市场带来一系列新的考验。7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。同时，住建部出台《租赁条例》的将填补住房租赁领域立法的空白，三季度全国12个地区发布了17项租赁相关政策，以规范和培育租赁市场。

不同于往年三季度二手市场量价持续下行，三季度二手房市场库存走高，重点18城中12城业主涨价次数环比下降，购房需求在这一阶段积蓄，预计四季度二手市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。在三稳目标和调控压力下，四季度新房市场则难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。陆续出台的收紧政策或将加速市场变冷，预计明年春节后热度有望回升。

关注点一：楼市“金九”未现，“银十”将现成交小高峰

三季度末，楼市进入传统意义上的“金九银十”，但在政府调控以及市场预期的影响下，楼市“金九”仍未现。贝壳研究院数据显示，2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，新房市场上，1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，市场平稳恢复；而根据国家统计局发布的数据显示，1-8月商品房销售额已同比回正，贝壳研究院预计，十一黄金周预计出现一波新房成交小高峰将支撑“银十”。

关注点二：全国土地累计成交总额破4万亿，杭州、上海、北京排名前三

贝壳研究院统计整理数据显示，2020年三季度全国351城整体住宅用地累计成交金额突破4万亿元，成交金额累计同比增长10%。杭州、上海、北京累计成交金额分列前三甲。其中，杭州2018-2019年全年，以及截止三季度均为全国住宅用地累计成交金额最高城市。

关注点三：新政下深圳二手房成交腰斩，重点城市中降幅最大

从整体上看，三季度重点城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交环比下滑。其中由于“715”新政后，又有“729”新政补充，深圳二手房成交环比降幅逼近50%，降幅最大。价格方面，深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。

关注点四：“三道红线”过渡期房企争先发债，三季度发债规模刷新历史纪录

受到融资新规“三道红线”的影响，调控收紧的过渡期房企加速发债。贝壳研究院统计整理数据显示，2020年第三季度境内外债券融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史记录。从发债结构分析，2020年前三季度房企债券境内融资规模占比62%，达近4年同期高位。下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。

关注点五：超20家长租公寓企业“爆雷”，租赁立法敦促市场规范运行

据不完全统计信息，三季度仅8月、9月连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭，这些企业中超九成采用的是“高收低出”的经营模式，且多为分散式的中小长租公寓。同时，住建部出台《租赁条例》的将填补住房租赁领域立法的空白，三季度全国12个地区发布了17项租赁相关政策，以规范和培育租赁市场。