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成都调控靴子落地 曾因楼市火热两度“参会”

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纵观政策内容,并未有之前网传的升级限购政策,而是从加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求等方面来调控房地产市场。

在参加了7月24日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会,以及8月26日住建部召开的部分城市房地产工作会商会之后,楼市热点城市成都终于升级调控政策。

9月14日,成都市人民政府官方网站披露信息显示,9月12日正式签发了《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”)。

纵观政策内容,并未有之前网传的升级限购政策,而是从加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求等六个方面调控房地产市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,此次成都新政,更多内容体现在对市场秩序的规范,包括规范信贷发放、规范购房资格审查、规范销售方案、规范信息发布等,这说明成都过去的政策其实是比较丰富的,当前不在于要出台新的政策,而在于让过去的政策发挥效应,防范各类钻政策漏洞以及炒作房源的做法,以进一步促进市场的稳定。

成都发布楼市调控新政。图片来源:成都市人民政府官方网站截图。

供需紧张,成都将增加宅地供应、打击捂地捂盘

9月14日,成都市人民政府办公厅关于上述《通知》做了政策解读。对于政策出台的背景,成都市人民政府办公厅表示,随着成都城市综合竞争力、吸引力不断增强,新增服务人口明显增多,居民购房需求日益增加,今年以来,部分区域出现供需紧张状态。

因此,在宅地供应层面,根据《通知》,成都将增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。同时,还将建立房价地价联动机制,有效调控土地价格,引导市场主体理性拿地;全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,2020年1-8月成都住宅用地累计成交建筑面积同比去年同期下滑13.1%,整体住宅用地市场仍有约一成缺口。根据新政要求,供需关系紧张的区域加强供应,对比成都各区域新房出清周期,锦江、青白江、成华、天府新区出清周期在10个月以下,其中天府新区出清周期在6个月以下,意味着天府新区及成都市区住宅用地供应将会加强。

增值税免征年限由2年调整到5年

除了加大土地供应外,《通知》还明确,支持合理自住需求,大力实施租赁补贴扩面提标,将把公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员纳入保障范围,保障住有所居,实现应保尽保;进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,租购并举解决新市民居住问题;同时,加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,提升居住品质。

此外,《通知》还提出完善住房调控政策,其中,提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%;加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,优先保障无房居民家庭购房需求。潘浩称,此举提升纯刚需客户在项目中的比例,降低炒房带来的供需不平衡压力。

在发挥税收调节作用方面,成都此次将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。具体来看,5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间,按“孰先”原则确定;个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日前的,增值税免征年限按原政策执行;个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日后的,按新政策执行。

严跃进表示,从此次政策内容来看,最关键的一项内容是税费调整,有助于防范“快进快出”的炒房行为,使得住房认购更加理性,“增值税政策是今年各地政策调控的新动态,目前全国已有深圳、无锡、沈阳等城市调整增值税的政策,从过去的‘满2’调整为‘满5’,预计后续还会有城市跟进。”

因楼市“热”,成都曾两次参加高层房地产会议

事实上,由于部分地区部分楼盘“高热”,今年7月底以来,关于成都升级楼市调控政策的传闻不断,尤其是7月24日召开的房地产座谈会,包括成都、北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、宁波、长沙在内的10个城市政府部门相关负责人参加,更加剧了政策出台的猜想,并引发市场波动。

在北京工作的张言(化名)就告诉新京报记者,7月24日,成都一房产中介人员告诉他,下周可能要出调控升级政策,落户或者是社保年限可能要增加。情急之下,张言周日飞回了成都,并在第二天定下了一套100平方米左右的房子。

不过,此后东莞、深圳、宁波、杭州等城市升级调控,但成都并未跟进。

8月26日,住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会,强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。值得关注的是,此次参加会商的城市仍有成都,还有沈阳、长春、银川、唐山、常州等。而近几个月,成都、银川、唐山都因为楼市较热抑或是房价涨幅较快引起市场较多关注。

此后,沈阳、常州发布楼市调控新政,直至今日,成都新政终于姗姗来迟。

潘浩指出,整体来看,成都本轮新政调控再次升级,调控针对性加强,特别是针对炒房,杜绝一切可能参与炒房的途径,全力维护供需平衡,稳定市场预期和房价。

今年的成都楼市有多“热”?

成都楼市的“热”,早已出圈,和粤港澳大湾区的深圳、东莞以及长三角的杭州、南京被一起屡被提及,而这场楼市高热背后,是多个“万人摇”项目的出现。

凯德卓锦万黛可谓是下半年成都市场最受关注的楼盘。据记者了解,该楼盘于7月13日取得预售证,推出774套房源。7月17日摇号结果出炉,58177人参与摇号,摇中概率仅为1.33%。今年上半年,凯德卓锦万黛也曾开过一次盘,当时推售194套住房,认筹人数达22806人,中签率仅有0.85%。

事实上,今年以来,成都房地产市场已经催生了7个“万人摇”项目,其中3个项目的认筹人数超过2万人。除了凯德卓锦万黛外,值得一提的还有位于天府新区的川发天府上城项目,开盘当天推售786套住房,参与认筹人数高达40568人,中签率仅为1.94%。

西部城市成都,为何频频出现万人摇号现象?

潘浩告诉新京报记者,“万人摇”内在的驱动力仍然是新房限价与二手房市场价格产生倒挂,加上疫情期间积压的部分需求集中释放,推高优质区域市场热度;同时,区域规划价值预期带来区域市场热度的上升,例如天府新区,而成都出现的多个“万人摇”项目就出现在天府新区。

以凯德卓锦万黛项目为例,其7月开盘的户型面积在89-136平方米,均价约10394元/平方米,远低于周边二手房源1.6万元/平方米左右的售价。

根据国家统计局数据显示,8月70城中,成都新建商品住宅价格环比上涨1.0%,其7月的涨幅是0.9%。在二手房方面,成都8月以1.2%的环比涨幅位于70城中的第二名。

中国指数研究院统计数据显示,2020年8月,成都市商品住宅成交均价为14380元/平方米,环比上涨8.2%,同比上涨24.2%;成交面积为250.76万平方米,环比增加12.1%,同比增加50.3%。整体来看,2020年1-8月,成都市商品住宅成交均价约为13250元/平方米,同比上涨16.8%;成交面积为1580.06万平方米,同比增加13.9%。

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