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万科西北换“番号”背后

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龙头房企万科企业发展史上,出现了第一次分拆区域的事件。

2020年8月27日,万科决定,新成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地,“西北五省份”,成为房地产界大鳄聚焦的光点。

要知道,万科在西北五省份的年销售额也不过数百亿,与其他区域相去甚远。但在集团内部,将西北区域的地位做了提升,其内涵不言自明。

万科这是要在西北深耕、拓展的节奏。

万科首席运营官王海武,在万科2020年中期业绩会上,提到了西北区域未来在“内循环”“一带一路”背景下的机遇。

这是万科的发心、也是万科的征途。

还会有更多的房企逐鹿大西北吗?听闻,多家头部房企大手笔投资,已经在路上了……

西部区域大有可为

万科此番动作,绝非临时起意。

两年前,万科在云南抚仙湖畔举行媒体交流会时,郁亮就说,祖国大好河山,很多都在西部。到这边感觉心胸很开阔,“开心”,心打开了就快乐。

这番感概多少有点诗意,但万科在西部的野心,却藏不住。

原因也很好理解,万科中西部区域,是近年万科成长最为迅猛的区域。王海武负责中西部区域的五年间,这一区域的销售额从2014年年底的333亿“膨胀”至2019年的1506亿,2016年,更是创下销售规模增长超100%的成绩。

2019年,万科中西部区域以销售面积1236万平方米在四大区域中排名第一,1506亿元的销售额,也仅次于上海区域,位列第二。

可以说,中西部区域的佳绩,成为万科这几年维持规模增长的基石——万科聚焦于一二线城市开发,受到严调控的影响,在过去几年间发展的空间的确有限,而西部区域的迅速壮大,正好填平了沟壑。

但就像拼多多迅速抢占市场份额,将同行打了个措手不及一样,万科的精英们,很长一段时间都没有关注到幅员辽阔的西部有着广阔市场空间。

图片来源〡视觉中国

听说过一个小故事,或许也是万科持续挖掘西部区域潜力的侧面反映。2018年7月25日,万科携手宁夏中房集团以23.76亿一举拿下青海西宁的三宗地块,土地总面积408.62亩。

一年后,西宁万科城首次开盘销售,最终拿下2700套、35亿销售额的成绩。据说,这是万科集团中首开销售面积最高的楼盘之一,集团还曾发文通报表扬。西宁万科城,在2019年完成的全年销售额突破50亿。

西部大好河山的确大有可为。

王海武在业绩会上也说,西北区域成立的目的,就是为了加强万科在西北地区多项业务的发展。“充分发挥西北地区未来在‘内循环’背景下,尤其是从西安开始到兰州、西宁、银川、乌鲁木齐这样‘一带一路’大背景下重要的支点城市,能够更加深耕,更好地去发展我们的业务。”

当然,为了西北区域的成立,万科在过去两年已经做了一系列的尝试。

王海武说,“西北五省份有大概接近祖国1/3的面积,在管理半径上相对比较大,万科在组织的架构设计上也做了一些探索,比如,过去两年,成立了在中西部区域下面的二级架构的西北招采中心,还有做了包括以银川、西宁、乌鲁木齐和兰州为小联盟的Y4联盟,去更好地形成他们业务之间的互通和互助。”

这样一来,万科未来五大区域的管理幅度和管理半径,能够保证在高铁3小时、飞机1.5小时左右,基本符合万科对区域覆盖的管理要求。

倾力培养西北市场

事实上,万科正在倾力培养西北市场。

2008年进入西安,2009年一跃至乌鲁木齐,最近几年又先后布局兰州、银川和西宁,红旗插遍整个西北。

先说西安,当年在南二环开发了新地城项目后,一直动作寥寥。直到2010年以后才开始发力,项目开发迈入“加速度”。

2014年,万科问鼎西安房企销售业绩榜首,之后虽然大牌房企接连杀入西安,但销冠的位置似乎无人撼动。

这两年,万科与西北几个省会城市来往频密,万科董事会主席郁亮的身影也多次出现在大西北的土地上。

2019年底,万科与西安市政府签订战略合作协议,双方主要谈了西安城市更新、TOD物业开发以及混合所有制改革。

郁亮在现场表示,非常看好西安以及陕西的投资机会和发展空间,将拓展、深耕在陕的各项业务布局,把万科当作本土企业,继续服务好区域经济社会发展。

这番话,绝不是场面话。郁亮多次在公开场合中表示,对西安核心都市圈的看好,也表达过持续加大对这一区域的投资意愿。

如今西安公司总经理郭继勋升任万科西北区域区首,西安在万科全国市场版图中的位置自然更重。

万科四大区域之地理分布与开发规模(2020半年报)〡公众号“万科投资者关系”

乌鲁木齐是万科踏足西北的第二站,这出乎很多人的意料,因为直接越过了兰州、银川、西宁等西北其他省会城市。

王石在一次采访中透露,选择投资新疆乌鲁木齐,是因为新疆的绿色节能和环保生态已经走在了内地城市的前面,“万科到新疆是投资,其实也是学习,未来万科把环保和绿色当做子业,新疆已经领先。”

截至目前,万科在乌鲁木齐的项目涵盖住宅、商业、写字楼等多个业态,是在西北区域项目数仅次于西安的城市。

根据乌鲁木齐市房协的数据,万科在2019年乌鲁木齐房企销售榜中,以66.52亿元排名第一。

西北其他省会城市,万科进入的时间较短,但势头同样迅猛。

兰州,2017年,直接进入“兰州生态文创城”核心区;西宁和银川则属于借力,同年8月,万科与宁夏中房集团签订战略合作协议,合资成立中房万科实业有限公司,公司首先考虑在银川、西宁两地开展业务。

当时郁亮就表示,“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”

2019年年中,万科与西宁市政府签署战略合作框架协议。未来五年,万科拟在西宁新增投资约500亿元。

都是大手笔。

系统来看万科新成立的西北区域,西安、乌鲁木齐属于较早深入的城市,万科以在当时西北并不多见的精装修交付和品牌服务快速打开市场,但如今越来越多的大牌房企进入,如何“守城”恐怕是接下来要着重考虑的。

其次,在兰州、银川、西宁,万科是“后来者”,尽管有“一炮而红”的先例和潜质,但之后如何迅速提高市占率、打开市场空间,对城市公司还是新任区首,都是要审慎研究的。

大牌房企群雄逐鹿

近些年,越过西安,向更西北进发的房企不在少数。

如碧桂园、中海、恒大、绿地等早已完成西北五省份布局,还有旭辉、蓝光等“后来者”正在抓紧落子。

在一线及沿海城市调控挤压之下,二三线城市集中的西北区域,正在成为大牌房企角逐的新战场,有些房企已经在向西北地区省会之外的城市布局,如万科落子陕西咸阳、渭南,碧桂园在陕西韩城、铜川等等,还有比如绿地已经与新疆石河子市签订投资协议,将在石河子建设大型会展综合体、奥体中心等。

在过往印象中,西北内陆地区因为购买力有限、房地产市场化程度较低,一直不被着眼全国布局的房企重视,项目也仅限于省会城市,且数量较少,有些房企最西北的布局也就到西安。

但从近些年的趋势看,大牌房企对西北的关注度显著提升,除了常规的住宅项目,一些房企开始将商业综合体、写字楼、长租公寓等,在中东部地区已经非常成熟的业态“移植”到西部地区,此举也颇受地方政府欢迎。

当然,西北相对平稳的房价和地价也让外埠房企进驻时减轻不少顾虑,有业内人士表示,“西北各省‘强省会’特征明显,城市人口密集,外来流动人口较多,刚改以及刚性需求较大。”

这意味着西北地区仍有较大的市场空间。

图片来源〡摄图网

最近一个现象值得注意。8月26日,住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会,强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责人参加会商,银川是唯一的西北城市。

而近几个月,银川、唐山都因为楼市较热或者房价涨幅较大引起市场关注,此次参加会商,在业内人士看来,具有明显警示意义。

根据国家统计局70城数据,从环比排名看,银川已经连续3个月房价环比涨幅全国第一,从同比涨幅看,银川也连续2个月房价涨幅全国第一。

也就是说,当一线及东部城市楼市热度得到控制,一些西部城市却有市场过热的趋势。

当然,有些房企也会更加审慎地看待西北市场,某一线房企西北区域营销总就表示,西北地区的房地产市场化程度还有待提高,品牌房企也确实不多。

但这或许正是机会。

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