万科西北换“番号”背后

龙头房企万科企业发展史上，出现了第一次分拆区域的事件。

2020年8月27日，万科决定，新成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地，“西北五省份”，成为房地产界大鳄聚焦的光点。

要知道，万科在西北五省份的年销售额也不过数百亿，与其他区域相去甚远。但在集团内部，将西北区域的地位做了提升，其内涵不言自明。

万科这是要在西北深耕、拓展的节奏。

万科首席运营官王海武，在万科2020年中期业绩会上，提到了西北区域未来在“内循环”“一带一路”背景下的机遇。

这是万科的发心、也是万科的征途。

还会有更多的房企逐鹿大西北吗？听闻，多家头部房企大手笔投资，已经在路上了……

西部区域大有可为

万科此番动作，绝非临时起意。

两年前，万科在云南抚仙湖畔举行媒体交流会时，郁亮就说，祖国大好河山，很多都在西部。到这边感觉心胸很开阔，“开心”，心打开了就快乐。

这番感概多少有点诗意，但万科在西部的野心，却藏不住。

原因也很好理解，万科中西部区域，是近年万科成长最为迅猛的区域。王海武负责中西部区域的五年间，这一区域的销售额从2014年年底的333亿“膨胀”至2019年的1506亿，2016年，更是创下销售规模增长超100%的成绩。

2019年，万科中西部区域以销售面积1236万平方米在四大区域中排名第一，1506亿元的销售额，也仅次于上海区域，位列第二。

可以说，中西部区域的佳绩，成为万科这几年维持规模增长的基石——万科聚焦于一二线城市开发，受到严调控的影响，在过去几年间发展的空间的确有限，而西部区域的迅速壮大，正好填平了沟壑。

但就像拼多多迅速抢占市场份额，将同行打了个措手不及一样，万科的精英们，很长一段时间都没有关注到幅员辽阔的西部有着广阔市场空间。

图片来源〡视觉中国

听说过一个小故事，或许也是万科持续挖掘西部区域潜力的侧面反映。2018年7月25日，万科携手宁夏中房集团以23.76亿一举拿下青海西宁的三宗地块，土地总面积408.62亩。

一年后，西宁万科城首次开盘销售，最终拿下2700套、35亿销售额的成绩。据说，这是万科集团中首开销售面积最高的楼盘之一，集团还曾发文通报表扬。西宁万科城，在2019年完成的全年销售额突破50亿。

西部大好河山的确大有可为。

王海武在业绩会上也说，西北区域成立的目的，就是为了加强万科在西北地区多项业务的发展。“充分发挥西北地区未来在‘内循环’背景下，尤其是从西安开始到兰州、西宁、银川、乌鲁木齐这样‘一带一路’大背景下重要的支点城市，能够更加深耕，更好地去发展我们的业务。”

当然，为了西北区域的成立，万科在过去两年已经做了一系列的尝试。

王海武说，“西北五省份有大概接近祖国1/3的面积，在管理半径上相对比较大，万科在组织的架构设计上也做了一些探索，比如，过去两年，成立了在中西部区域下面的二级架构的西北招采中心，还有做了包括以银川、西宁、乌鲁木齐和兰州为小联盟的Y4联盟，去更好地形成他们业务之间的互通和互助。”

这样一来，万科未来五大区域的管理幅度和管理半径，能够保证在高铁3小时、飞机1.5小时左右，基本符合万科对区域覆盖的管理要求。

倾力培养西北市场

事实上，万科正在倾力培养西北市场。

2008年进入西安，2009年一跃至乌鲁木齐，最近几年又先后布局兰州、银川和西宁，红旗插遍整个西北。

先说西安，当年在南二环开发了新地城项目后，一直动作寥寥。直到2010年以后才开始发力，项目开发迈入“加速度”。

2014年，万科问鼎西安房企销售业绩榜首，之后虽然大牌房企接连杀入西安，但销冠的位置似乎无人撼动。

这两年，万科与西北几个省会城市来往频密，万科董事会主席郁亮的身影也多次出现在大西北的土地上。

2019年底，万科与西安市政府签订战略合作协议，双方主要谈了西安城市更新、TOD物业开发以及混合所有制改革。

郁亮在现场表示，非常看好西安以及陕西的投资机会和发展空间，将拓展、深耕在陕的各项业务布局，把万科当作本土企业，继续服务好区域经济社会发展。

这番话，绝不是场面话。郁亮多次在公开场合中表示，对西安核心都市圈的看好，也表达过持续加大对这一区域的投资意愿。

如今西安公司总经理郭继勋升任万科西北区域区首，西安在万科全国市场版图中的位置自然更重。

万科四大区域之地理分布与开发规模（2020半年报）〡公众号“万科投资者关系”

乌鲁木齐是万科踏足西北的第二站，这出乎很多人的意料，因为直接越过了兰州、银川、西宁等西北其他省会城市。

王石在一次采访中透露，选择投资新疆乌鲁木齐，是因为新疆的绿色节能和环保生态已经走在了内地城市的前面，“万科到新疆是投资，其实也是学习，未来万科把环保和绿色当做子业，新疆已经领先。”

截至目前，万科在乌鲁木齐的项目涵盖住宅、商业、写字楼等多个业态，是在西北区域项目数仅次于西安的城市。

根据乌鲁木齐市房协的数据，万科在2019年乌鲁木齐房企销售榜中，以66.52亿元排名第一。

西北其他省会城市，万科进入的时间较短，但势头同样迅猛。

兰州，2017年，直接进入“兰州生态文创城”核心区；西宁和银川则属于借力，同年8月，万科与宁夏中房集团签订战略合作协议，合资成立中房万科实业有限公司，公司首先考虑在银川、西宁两地开展业务。

当时郁亮就表示，“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”

2019年年中，万科与西宁市政府签署战略合作框架协议。未来五年，万科拟在西宁新增投资约500亿元。

都是大手笔。

系统来看万科新成立的西北区域，西安、乌鲁木齐属于较早深入的城市，万科以在当时西北并不多见的精装修交付和品牌服务快速打开市场，但如今越来越多的大牌房企进入，如何“守城”恐怕是接下来要着重考虑的。

其次，在兰州、银川、西宁，万科是“后来者”，尽管有“一炮而红”的先例和潜质，但之后如何迅速提高市占率、打开市场空间，对城市公司还是新任区首，都是要审慎研究的。

大牌房企群雄逐鹿

近些年，越过西安，向更西北进发的房企不在少数。

如碧桂园、中海、恒大、绿地等早已完成西北五省份布局，还有旭辉、蓝光等“后来者”正在抓紧落子。

在一线及沿海城市调控挤压之下，二三线城市集中的西北区域，正在成为大牌房企角逐的新战场，有些房企已经在向西北地区省会之外的城市布局，如万科落子陕西咸阳、渭南，碧桂园在陕西韩城、铜川等等，还有比如绿地已经与新疆石河子市签订投资协议，将在石河子建设大型会展综合体、奥体中心等。

在过往印象中，西北内陆地区因为购买力有限、房地产市场化程度较低，一直不被着眼全国布局的房企重视，项目也仅限于省会城市，且数量较少，有些房企最西北的布局也就到西安。

但从近些年的趋势看，大牌房企对西北的关注度显著提升，除了常规的住宅项目，一些房企开始将商业综合体、写字楼、长租公寓等，在中东部地区已经非常成熟的业态“移植”到西部地区，此举也颇受地方政府欢迎。

当然，西北相对平稳的房价和地价也让外埠房企进驻时减轻不少顾虑，有业内人士表示，“西北各省‘强省会’特征明显，城市人口密集，外来流动人口较多，刚改以及刚性需求较大。”

这意味着西北地区仍有较大的市场空间。

图片来源〡摄图网

最近一个现象值得注意。8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人参加会商，银川是唯一的西北城市。

而近几个月，银川、唐山都因为楼市较热或者房价涨幅较大引起市场关注，此次参加会商，在业内人士看来，具有明显警示意义。

根据国家统计局70城数据，从环比排名看，银川已经连续3个月房价环比涨幅全国第一，从同比涨幅看，银川也连续2个月房价涨幅全国第一。

也就是说，当一线及东部城市楼市热度得到控制，一些西部城市却有市场过热的趋势。

当然，有些房企也会更加审慎地看待西北市场，某一线房企西北区域营销总就表示，西北地区的房地产市场化程度还有待提高，品牌房企也确实不多。

但这或许正是机会。