持续稳健增长 保利发展综合实力显著提升

8月25日，保利发展控股集团股份有限公司（SH.600048）（以下简称：保利发展）交出了2020半年度经营成绩单，以优秀业绩兑现了向投资者的承诺。 半年报显示，保利发展上半年实现营业总收入【737.06】亿元，净利润【133.22】亿元。

作为地产央企排头兵，在行业调控分化并叠加疫情影响的上半年，保利发展继续保持稳健发展的态势。这得益于保利发展有效把握了市场的需求变化，持续优化、升级产品，强化了一二线城市及核心城市群的深耕力度，最终实现了业绩的持续增长。

作为全时域城市综合服务商、全业态城市空间生活家和全周期城市跃变赋能者，保利发展坚定认为产品质量和服务水平是企业生存和发展的根本，并不断探索健康人居生活的创新及后疫情时代的产品升级。以今年年初的疫情为例，3月12日，在疫情爆发初期，保利发展就提出了“全生命周期2.0(Well集和社区)”的概念，关注用户健康生活升级；8月10日，保利又发布了《2020保利人居健康生活白皮书》，聚焦后疫情时代的健康提升。

此外，保利发展致力于打造的“不动产生态发展平台”的多元化业务也开始步入收获期，战略升位的平台化成果开始显现。

（小标） 业绩稳健释放，综合实力显著提升

保利发展在过去几年实现了持续的高速增长，经营绩效不断提升。今年上半年，保利发展继续保持了这一态势，实现了综合实力的显著提升。

半年报显示，保利发展上半年实现营业总收入【737.06】亿元，同比增长【3.6】%；净利润【133.22】亿元，同比增长【2.8%】；归母净利润【101.24】亿元，同比增长【1.7】%，毛利率提升至【35.72%】，净利率提升至【18.07%】；营收、净利均稳步增长，实现了较高质量的稳健发展。

身处资金密集型的房地产行业，稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本。多年以来，保利始终以现金流的绝对安全作为风控底线，强化现金流管理，时刻保证在现金流充足的基础上，去提升市场份额和经营绩效。

一方面，公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，持续强化现金回笼能力，上半年累计实现销售回笼【2023】亿元，回笼率为【90.1%】，资金保障稳健有力。

另一方面，作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，并获得极具竞争力的融资成本。

半年报显示，保利发展全部有息负债综合成本仅【4.84%】，显著优于行业平均水平。公司银行贷款授信总额【5230】亿元，剩余未使用额度为【2385】亿元，融资头寸充裕。货币资金为【1257】亿元，为短期借款及一年内到期债务的【1.96】倍，现金储备充裕。

而持续优化资产负债结构，也强化了公司的抗风险能力。报告期末，公司资产负债率【77.66%】%，剔除预收账款资产负债率为【66.05%】，负债率为业内较低水平。

得益于较低的负债水平，稳健的资产结构，以及较强的抗风险能力，保利发展已获得大公、中诚信等国内评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。

（小标）城市深耕效果显著，土地投资张弛有度

精准把握土地市场的投资节奏，是保利发展领跑行业的一项重要竞争力。

2020年是保利发展连续发布行业白皮书的第四年，也连续四年验证了“保利周期理论”的预见性。保利发展早在2017年就预言“房地产正处于总量峰值时代”；在2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；在2019年勾勒出了“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城”；2020年，保利发展认为城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。疫情之后，市场会有较强的回暖。

正因如此，保利一直审慎把握市场的前瞻性机会，凭借敏锐的周期判断能力，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，建立并持续强化了土储优势。

经过28年的发展和积累，保利发展形成了完善的全国化产业布局优势，完成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合了国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。

报告期内，公司实现新开工面积【2866】万平方米，竣工面积【1213 】万平方米。截至上半年，保利发展拥有在建面积【13048】万平方米、待开发面积【6727】万平方米，其中【38】个核心城市占比达【58%】，是头部房企中一二线城市土地储备规模最大的房企之一。

与此同时，保利发展坚定落实城市深耕战略，持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

公司上半年实现拓展项目【44】个，新增容积率面积【984】万平方米，拓展成【820】亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升【19%】、【54%】。

得益于城市深耕战略，保利在越来越多的核心城市拥有领先市场地位。

报告期内，公司聚焦的【38】个核心城市销售贡献达到【76%】，区域结构保持稳定，其中珠三角、长三角签约销售均超过【550】亿，销售占比分别提升至【28%】和【25%】，广州实现销售金额超【260】 亿元，佛山超【150】亿元，杭州、南京、成都超【100】亿元，北京、上海、青岛、厦门等【11】 城超【50】亿元，城市深耕效果显著。

（小标）坚持战略定力，推进多元协同发展

两年前，保利发展结合行业发展新趋势与市场新特点，升位为“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

两年来，保利发展坚持战略定力，通过延展不动产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。

以服务领域的物业为例，保利物业致力于布局住宅、商办及城镇物业的“1+2”主赛道，打造平台型央企物管。在住宅领域，保利物业打造差异化双品牌模式，营收由16.4亿元提高至28.6亿元，CAGR高达20%；在商办领域，保利物业率先推出星云企服子品牌，2016-19年商办服务营收CAGR高达25%，增长迅猛。

截至目前，保利发展多元化业务协同发展取得显著成效。

中国指数研究院2020年的综合实力排名显示，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三，央企物管公司中排名第一。

截止报告期末，保利物业在管面积达【3.17】 亿平方米，合同面积达【4.93】 亿平方米，合同项目【1647 】个。报告期内实现营业收入【36.01】 亿元，同比增长【27.6%】，净利润【4.11】亿元，同比增长【28.0%】。

在商业领域，2020年上半年，保利商业连续签约西安GT-Tower、成都Parkview Mall、广州白云设计之都、宜宾HAI未来综合体，新增拓展面积50万平方米，凭借专业化的整体操盘运营能力，为存量经营性物业提供全价值链资产管理服务。

保利商业通过多年自有完整产品体系的开拓运营，因地制宜打造购物中心商业综合体。截至2020年上半年，保利商业在上海、广州、天津、武汉、长沙、合肥等城市已开业购物中心23个，筹建中购物中心11个，轻重资产模式并举，在管资产面积超过300万方。

在康养业务方面，2020年上半年，保利天悦和熹会正式开业。项目集机构养老、社区养老、居家养老为一体，以“医养结合”为理念，为长者提供更高标准、更优体验的升级服务，是保利体系内最高端的旗舰产品。

在健康养老领域深耕超十年后，目前保利已逐渐形成“全产业链介入、三位一体”的中国式养老模式，以养老机构为切入点，以中国老博会、中国福祉展为产业对接平台，以太平保利养老产业基金为推动，延伸至健康管理、高端医疗、康养旅居、康养器械、健康金融等多个大健康领域。

目前，保利康养业务以北京、上海、广东、成都、浙江为核心布局，计划进入山东、辽宁、海南、重庆等重点省/市，未来形成重点省会城市带动、多区域联动发展的全国化业务版图。

此外，不动产金融方面，公司累积在管基金管理规模超【1300】亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

基于地产行业的边界不断延伸和下半场增长动能的变化，保利发展多元化产业的快速成长和巨大的市场空间，将成为公司新的规模和利润增长点，共同推动不动产生态发展平台的协同发展。