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疫情冲击,SOHO中国出租率下滑、私有化终止

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2020年上半年,可能是SOHO中国(00410.HK)运营稳定的投资物业平均出租率最低的一个时期。

今年初,疫情对经济造成极大冲击,很多企业不得不选择退租或缩减办公面积以降低公司成本支出。这直接导致租赁市场需求疲软,办公楼空置率持续攀升,租金继续面临下行压力。

以运营京沪核心位置办公楼为主业的SOHO中国,遭受了严峻考验。SOHO中国8月21日发布的半年报显示,受新冠疫情影响,截至2020年6月30日,其运营稳定的投资物业平均出租率约为78%。

这一数字明显低于过去两年。根据往年财报, 2019年,SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率为90%,2018年为96%。

出租率降低后,租金收入明显下滑。今年上半年,SOHO中国租金收入约7.82亿元,较2019年同期约8.9亿元下降约12%。2019年全年,SOHO中国累计租金收入更是达到18.33亿元。

根据半年报,期内,SOHO中国营收为14.53亿元,较2019年同期增长约63%。其增幅主要来自车位销售收入6.71亿元。

算上出售车位带来的利润,其半年净利达到2.05亿元。2019年同期,包含投资物业的评估增值,这一数字为约5.67亿元。若剔除投资物业的税后评估增值影响,2019年同期净利约为1.48亿元,本期间净利润较2019年同期增长约39%。

过去一年由于SOHO中国没有进行大宗资产买卖,在借贷方面基本和2019年持平,处于较低水平。

截至2020年6月30日,其总借贷共188.6亿元,其中,一年内到期有8.4亿,于一年以上二年以内到期约11.87亿元;净资产负债率约为42%,平均借贷成本约4.8%,境外负债占全部负债约4.1%。

最近两年,围绕SOHO中国展开的核心事件一直是资产出售。遗憾的是,疫情不仅对其租金收入造成一定影响,也在一定程度上导致其私有化动作充满变数,被动终止。

8月13日,SOHO中国发布公告,公司与投资对象潜在交易进行的讨论已经终止。

今年5月,外界就有消息称,黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。其原因是,因疫情及债券市场的动荡,影响了双方谈判。

投资物业平均出租率下降和投资回报率低,是潘石屹处置资产的动因之一,但这也是处置资产的不利因素之一。

尽管,SOHO中国的核心资产“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO,位于京沪两地核心位置,有较强抗风险能力,但受疫情冲击,京沪写字楼空置率也面临攀升处境。

根据戴德梁行市场报告,截至2020年6月30日,北京甲级办公楼空置率达到16.2%,上海则高达20.9%,同时京沪两地的平均租金也出现了同比和环比的下降。

此外,伴随着私有化交易而波动的股价,也面临回落。截至8月21日收盘,SOHO中国股价为2.93港元/股,总市值为133.63亿港元。

SOHO中国董事长潘石屹计划整体处置公司资产源于去年10月。这期间SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而大幅波动。

去年10月,受“SOHO中国计划卖掉核心资产,黑石是买家之一“的消息影响,当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

今年3月10日,有消息称黑石正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。黑石提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%,报每股4.1港元,市值213.18亿港元后触发停牌。

尽管,SOHO中国资产出售计划宣告失败,但不排除还将继续寻找新买家。

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