高杠杆的“定时炸弹”：半年超200家房企破产，法拍房激增百倍

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房地产行业洗牌期，每一天都有人倒下。

人民法院公告网显示，年初至今，以“地产”为关键词的破产文书信息有299条，与去年同期的271条相比有所增加。

尽管检索出来的数字无法精准说明房企的生存状况，但不可否认的是，行业正在加速洗牌。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，由于全国房地产企业总量高达9.7万家，几乎每个城市都有成百上千家中小型房企，即便今年真的已有200余家房企破产，但也无需恐慌，这不能说明房地产不行了。不过，他指出，相比中小型房企的破产，更值得关注的是近两年来出现的规模房企资金链断裂现象。

法拍房激增百倍

除了人民法院公布的破产文书之外，阿里拍卖网站上法拍房数量的增加也进一步说明了房地产行业洗牌的提速。

此前有媒体统计，2017年至2020年上半年，全国法拍房挂牌数量翻了128倍。其中2017年法拍房挂牌数量为9000套；2018年法拍房挂牌20000套；2019年法拍房挂牌50万套；到了2020年6月，法拍房挂牌数量达到116万套。

时代财经查询，今年前7月，在阿里拍卖开拍的房产类破产资产共有10276套，而2019年全年阿里拍卖开拍的房产类破产资产为10909套，今年前7月开拍的“破”字头法拍房数量已经快要赶上去年全年。

当然，阿里拍卖所上线的破产资产包含了各个行业破产企业名下的资产以及断供房源，但破产房企名下资产被批量上架的现象也十分常见。

6月30日，阿里拍卖一次性上线10套位于南京市六合区横梁镇山东路51号雨花石文化园的房产，拍卖公告显示，这批房产为南京宇扬置业有限公司名下资产，目前该房企已宣告破产。

此外，阿里拍卖即将开拍的预告链接中，常熟市新茂房地产开发有限公司名下新茂轻纺城亦有32套房源正在等待上架，起始价由百余万到390多万不等。这批房产将在8月8日上午10点正式开拍。

类似的案例并不少，涉及的破产房企遍布全国各地。长沙金诚瑞律师事务所谢律师告诉时代财经，大部分房地产企业的债务较多，债权关系比较复杂，清算组接管破产公司后还需要经过破产财产分配、清算终结等流程，通常需要至少1-2年的时间才会进入资产拍卖阶段。

“法拍房数量的增长和减少反映的应该是过去两三年的情况，法拍房数量增加表示过去两三年破产的企业变多了。人民法院公布的破产文书数量增加也一样，里面包含了破产清算组接管、申报债权、破产清算执行进度等文书，一定程度上可以反映最近几年破产房企数量增加的形势。”谢律师说。

危机蔓延

行业集中度加剧时，区域性的中小型房企首先被打倒。

湖南长沙一位正在经历破产清算的本土房企老板向时代财经表示，他身边那些在长沙本地做房地产的老板，基本上都破产或者转行了。“我自己的公司是2017年申请的破产清算，现在差不多接近尾声了。身边的朋友，大部分是从2016年开始转行，欠债太多的就和我一样申请破产清算。我认识的本地房地产老板，起码有七八个破产的。”

这位房企老板称，2005年之前，长沙房地产市场是本土房企的天下。那时，进入长沙的大牌房企屈指可数，本土房企又有本土作战的优势，该房企老板说，在那个时期不缺土地，手里的资金多，还能好好地挑一挑。

不同于大牌房企通过信托、发债等手段来获取资金，本土小房企则依赖于民间融资。

“2007年我手里项目最多的时候，家里的亲戚、身边的同学朋友，还有他们的亲戚朋友，都在我这里投了钱，少的几万，多的几十万、上百万。我给他们的承诺是2%利息，按月支付。后来大房企都来了，我们拿不到地，房子也卖不好，利息都付不起，拖了几年实在没办法就申请破产了。”

不过，眼下因资金链断裂而走向破产的还不止中小房企，楼市调控、金融政策不断收紧的大背景下，很多采取高杠杆策略的规模房企纷纷陷入危机，如今身陷泥潭的既有五洲国际、银亿、三盛宏业等小型房企，亦有福晟、泰禾这样的中大型房企。

福晟和泰禾都是闽系房企，身上有着明显的闽系特质，野心勃勃，且敢于加杠杆。1993年成立的福晟曾在2006年以1亿元资金吞下有着20亿元产值的福建六建集团，后来还曾组建“飞虎队”开启全国掠地，其发展最迅猛的时期，一度成为行业内增速第二的房企。

去年10月，福晟被传出申请破产被拒、裁员50%的消息，尽管福晟称消息不属实，但资金链出现危机却是真的。而后的几个月时间里，福晟与多家房企、机构洽谈沟通，直到年底，世茂入局。

泰禾的经历更令业界唏嘘。2018年之前，泰禾经历了一段疯狂扩张期，负债率一度达到473.39%。2017年，泰禾董事长黄其森还公开喊话，2018年泰禾销售目标2000亿元。

然而，疯狂“买买买”总要付出代价。去年，负债率居高不下的泰禾开始出现周转危机，其不得减缓投资，以求套现降负债。但现实远比想象中残酷，资金回笼的速度跟不上，泰禾不断出现债务违约现象，到目前为止，其已到期未偿还的金额高达322.15亿元。

为了自救，泰禾多次尝试引入外援。7月30日，黄其森与万科全资子公司海南万益签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益，转让价格24.27亿元。需要注意的是，交易的最终达成需要满足万科提出的一系列先决条件，包括泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，能支持泰禾可持续经营，并得到泰禾与万科一致认可等。

谢逸枫称，泰禾陷入危机的原因归根结底的是战略决策及对形势出现误判。他认为，泰禾过去几年盲目拿地、多元化业务扩张过快，主业营收、利润收入又不够稳定，从而加剧了财务负担。且泰禾非银行债务占到七成的融资模式，与短平快项目开发模式不匹配，加上高端项目销售回款慢，令其陷入危机。

“房地产业是典型资金密集产业，高周转、高杠杆、高负债的逻辑背后是高融资、高利息、高成本，但房企往往有着高营收、高溢价、高利润的期望，存在赌博心态，如此一来，一旦楼市调控收紧，货币没有大放水，或放松程度不及预期，高周转、高杠杆、高负债就会变成定时炸弹。”