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两大独角兽跌落神坛 联合办公如何走出盈利之困

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前有WeWork折戟IPO,现有优客工场“流血”上市,两大独角兽相继跌落神坛,尤其在疫情冲击下,联合办公行业似乎正遭遇最艰难时刻。

近期,特殊目的收购公司(SPAC)Orisun Acquisition Corp. (下称“Orisun”)宣布与优客工场达成合并协议,并购后的公司将以新的股票代码在纳斯达克上市流通。在去年赴美独立上市未果后,优客工场或将以此实现借壳曲线上市,这背后是曾经的疯狂烧钱扩张,伴随着的是多年亏损,如今虽然即将成功上市但估值缩水。

WeWork折戟 IPO以来,市场对联合办公企业的估值开始悲观。2020年以来又遭遇新冠肺炎疫情影响,很多承租企业无法正常复工导致现金流吃紧,破产、退租问题频现,联合办公行业也遭遇巨大冲击,不少企业开始收缩战线。如今,随着国内最大的联合办公企业优客工场“流血”上市,这个新兴的行业将何去何从?如何破局 “二房东”盈利模式?试水轻资产模式是否可行?又该如何在增值服务上获取新的盈利点?

前有WeWork折戟IPO,后有优客工场曲线上市

作为国际和国内联合办公领域的两大巨头,WeWork和优客工场的上市之路充满看点。

在2019年8月份,WeWork是新兴企业独角兽的现象级公司,估值曾高达470亿美元,并提交了IPO招股书。但在此之后,WeWork估值一路暴跌,先是跌到250亿美金,后是170亿美金,并最终在10月6号撤回IPO。

摩根士丹利美国股票策略师迈克尔·威尔逊曾评论,WeWork的IPO失败标志着一个时代的结束,这场对于高科技公司估值虚高的挤兑即将开始。

也正是在2019年底,资本市场对于联合办公行业开始悲观时,优客工场正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,拟寻求在纽约证券交易所上市,但半年以来,其IPO一直未有实质性进展。

令大家始料未及的是,优客工场放弃了IPO,改道借壳上市。美东时间7月6日,Orisun公告称,该公司已与优客工场达成合并协议。并购结束后,双方有望以新的股票代码在纳斯达克上市流通,同时优客工场当前的管理团队会继续运营新公司。根据协议条款,Orisun的全资子公司Ucommune International将收购优客工场,合并后公司的预估市值约为7.69亿美元。而曾经,优客工场的最高估值达到30亿美元。

从谋求独立上市,到如今最终以借壳的方式上市,优客工场即使被收购也要坚持上市的原因是什么?在业内人士看来,或许迫不得已。

一位机构分析师表示,投资人可能需要在二级市场变现,要不然没有机会。

为曾经疯狂烧钱、扩张“买单”

2015年以来,在共享经济大潮下,联合办公开始了一路狂奔,并在资本加持下,WeWork、优客工场、氪空间等联合办公企业纷纷跑马圈地,烧钱带来的结果是地盘迅速扩大,但也持续亏损。

WeWork创办于2010年,成立9年来共获得超过80亿美金的融资额,并在全球29个国家111个城市有528处经营地点。高速扩张的同时也伴随着巨大亏损,WeWork招股说明书显示,2016-2018年,该企业分别亏损4.30亿美金、9.33亿美金和19.27亿美金,2019年上半年亏损9.04亿美元,构成亏损的部分包括扩张中的预付租金、推广费用等。

WeWork在招股书中称,“短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加,并将继续绝对增长,公司无法预测未来能否实现盈利”。

再看优客工场,自2015年4月创立以来,融资额超过50亿元。烧钱换规模,到2019年前三季度,优客工场在国内及新加坡的41个城市中拥有197个办公空间。

与WeWork一样,优客工场也一直在亏损中。招股书显示,2017年、2018年及2019年前9个月,优客工场分别实现净亏损约3.73亿元、4.45亿元及5.73亿元。亏损背后,是成本大增,同期优客工场的营业成本分别约为3.10亿元、6.64亿元及10.08亿元,同比增幅均在110%以上。优客工场表示,亏损主要来自为发展业务而进行的投资,包括开辟更多空间、重建现有空间等。

作为新兴企业,亏损并不可怕,可怕的是没有创新的盈利模式,被资本吹出来的泡沫最终会破灭。

高力国际华北区研究部总监陆明表示,现在二级市场投资人对于联合办公的商业模式和盈利能力都存在非常大的质疑,WeWork是导火索。“你可以烧钱,可以扩张,最终要上市的话,投资人还是看盈利,看你的公司到底能否赚钱。”

在陆明看来,联合办公在为前两年的盲目快速扩张买单。以北京为例,2018年-2019年上半年,是北京写字楼租金的高点,联合办公企业在快速扩张中的租金水平也在上涨。目前,北京写字楼租金下跌了10%-15%,这个阶段下扩张的联合办公企业,就有了10%-15%的成本优势,相比2018年那波扩张的企业来说,压力就小了很多。“与此同时,拿着投资人的钱快速扩张,如果赶上好行情,发展的会非常好,如果遇到疫情这种情况,就会遇到非常大的压力。”

事实上,无论是WeWork还是优客工场,都是“二房东”模式,即租房—装修—出租,从中间赚取差价。如果收取房屋成本高,遭遇疫情等特殊情况,空置率下降,联合办公企业就很容易遭遇艰难时刻。而且,随着规模的扩张,二房东的成本优势并不明显,从上文中优客工场的成本增速就可以看出。

陆明表示,联合办公不是一个快速扩张的生意,而是一个花时间的生意,是一个打磨单店盈利模式的生意,就像磨钻石,慢慢磨才能晶莹剔透。“我相信WeWork上百个网点中,一定有盈利的,特别是早期拿的项目,而且积攒了不少大客户,在市场上有一定的需求,但这不代表可以尽可能地快速扩张。”

“通过规模效应减少成本实际很难,管好1家店或10家店,不难,但是有上百家甚至上千家店铺时候,压力会非常大。”陆明表示。

疫情影响下,联合办公行业加速洗牌

疫情之前,联合办公行业就已经进行了长达一年多的洗牌,而随着疫情到来,洗牌或将加速。

根据迈点研究院于2月27日发布的《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》,今年春节过后,61.9%的受访联合办公企业项目拓展停滞,部分企业已签物业可能因装修停工而影响产品上市;52.38%的受访企业现金流紧张,物业租金压力较大;52.38%的受访企业因为客户减少,业务骤停。

此前在接受新京报记者采访时,优客工场创始人、董事长毛大庆对联合办公行业正在面临的问题直言不讳,“联合办公行业面对的是在这次疫情中受到巨大冲击的中小企业。从我们自身的情况来看,一方面,目前上游业主仍无法明确疫情期间租金减免的操作流程及落实时间;而另一方面,很多租用联合办公空间的中小企业在现金流上出现了问题,导致联合办公行业的清退以及空置成本提高。”

据媒体报道,疫情影响下,联合办公品牌FUNWORK已停止大部分项目运营,在4月份左右关闭了旗下多个办公空间。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示,疫情后联合办公行业会迎来比较大的洗牌,原来的“粗放式”、“想凭一个概念就能做好一家公司”的企业可能会面临被洗牌,“二房东”模式的生存空间会越来越小。但对于真正能够将互联网概念、数字化经济概念融入到联合办公运营模式的企业,疫情反而会为其带来新的机遇。

试水“轻资产”,能否实现盈利破局?

“摆脱这种二房东的经营模式,基于整个市场需求来寻找自己的价值点,可能是联合办公行业实现破局的核心。”盘和林如是说。

尽管仍将工位服务费作为主要收入来源,但是近两年来,联合办公行业头部企业正尝试由单一的空间租赁模式向多维度企业服务模式转变。

今年4月18日,优客工场举办了五周年线上发布会,并宣布进行“轻资产、重赋能”的战略转型。毛大庆表示,产业链条化、功能多元化、收益复合化、运营轻量化、数据资产化都可能成为联合办公的发展趋势,“优客工场变得越轻,对会员的赋能就会越重。”

毛大庆口中的“轻资产”即为输出品牌服务,并提供空间设计、建造以及管理服务。旨在通过联合办公运营商的品牌影响力、标准化的运营管理体系、智能化的IT系统,以及客户端、多维度的投融资体系及完善的社群运营体系,打造分享型企业生态。

陆明表示,从目前来看,轻资产方式可以做到盈利,但估计会很薄,因为输出的是管理、品牌等,投资人肯定要拿走大部分利润,联合办公企业的利润就会变得非常薄。

此外,轻资产运营模式是基于相当强大的资源网络及资源整合能力,对于现金流问题明显、行业资源不足、影响力仍待提升的中小规模联合办公企业来说,可行性尚未可知。

“目前,龙头企业也在探索新的运营和盈利模式,但绝不是通过二房东这种简单粗暴的方式,而是在此基础上,附加数据化的能力,通过大数据提供超高毛利的增值服务。”陆明说,“不能单做地产这摊子事,还要嫁接其它能力,才能让这个商业模式后续有吸引点,投资人才能提高预期。”

增值服务开发将成为联合办公行业的全新突破口,也是联合办公企业增加客户黏性的关键。疫情期间,诸如优客工场推出一系列关于中小企业经营管理的公益课程,并通过线上渠道调集了一批消毒液、洗手液、纸杯等生活用品供会员采购;氪空间整合旗下资源,推出了管理、财税、亲子等直播课程,并联合相关企业推出租房优惠、健身课堂、蔬菜配送等便利服务;纳什空间向企业客户提供了远程办公平台云桌面、云储存、云资源等免费资源……通过整合垂直资源,联合办公企业达成与下游企业间的双向互动,搭建互帮互助的共生关系。

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