二季度房价上涨压力加大，多地出手给楼市降温

2020年上半年的楼市，可谓是先抑后扬，“乘风破浪”。

一季度遭受疫情冲击，楼市成交几近冰冻。从4月开始，在宽松货币政策和地方松绑政策下，以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春，5、6月复苏强劲，多城房价上涨幅度较大。

作为中央长期的指导方针，“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月，已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控，对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温，业内仍有分歧，但政策对冲的信号意义已然显现，这对管理市场预期有很大作用。

预计下半年，楼市政策将更多呈现对冲特征，共同引导市场走向平稳。

房价加快上涨

据中指研究院报告，上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形，2月最低，3月起环比涨幅逐渐升高，6月均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点；同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%，呈过热趋势。

其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个，4月份上升为50个，5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出，上半年房价大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，确实出现了明显上涨。

进入6月后，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。据中指百城房价榜单，6月宁波房价涨幅居全国之首，成交量也居于高位。

上半年，深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示，6月深圳新房住宅成交3343套，环比上升6.4%；成交面积为33.6万平方米，环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”，6月共成交10594套，环比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。

中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍，相比去年底上涨则达14.37%。

除深圳外，杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年，杭州市区新房成交68399套，总成交金额2013.3亿元。其中，6月成交19528套，创下3年来的新房单月最高值；上半年二手房共成交4.3万套，同比去年4.14万套上涨4.02%，环比2019年下半年的3.96万套，上涨了8.77%。

东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来，东莞新房、二手房价格齐涨，成交量也居高不下，还有部分小区业主联手“控盘”涨价，炒作氛围浓郁。

房价上涨背后，是一季度经济下滑压力下，各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主，开发商预售资金监管、人才落户等政策，都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。

易居智库中心研究总监严跃进表示，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市，供需结构紧张，房价有上涨预期，限价制造了倒挂，倒挂又放大了需求，市场出现了恶性循环。

多城收紧调控

房价上涨的压力之下，多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。

7月2日，杭州率先收紧调控，出台“限摇”，即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号，向“无房家庭”倾斜，房源保障比例不低于50%；此外，高层次人才家庭优先购房的，限售5年。

这些新政，目的是限制炒房套利者进入市场，为楼市降温。

同日，东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修房价上限为20000元/平方米。此外，还严打捂盘惜售和内部转名行为，遏制楼市炒作风气。

宁波紧随其后，7月6日晚，发布了稳楼市“十条”新政，主要包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。值得注意的是，宁波还将通过严控楼面地价，抑制房价涨幅。

克而瑞指出，与杭州、东莞的政策相比，宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。

杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手调控。

严跃进表示，这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向，对房地产并不完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。

但张大伟认为，到目前为止，东莞、杭州的收紧政策，更多是“挠痒痒”，只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策，对市场影响不大，预计下半年行情将继续高涨。

而楼市最为火爆的深圳，虽然业内对出台调控的预期强烈，但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研，举行了座谈会，但深圳住建等部门，也没有进一步收紧调控的消息。

克而瑞分析师认为，最近出台的一些收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。

中原则指出，从市场走势看，房地产看天吃饭，这个“天”是信贷政策，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。