北京仓储物流租金近三年首现零增幅 商务园空置率上涨

“新冠肺炎疫情暴发以来，北京仓储物流市场表现出较强的韧性，二季度医药类和食品生鲜类的需求十分踊跃，冷链类租户成为北京仓储物流市场的新兴驱动力。”7月9日，在世邦魏理仕举办的2020年二季度北京房地产市场回顾线上发布会上，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部主管李虹如此表示。

而在商务园物业方面，今年或是新增供应高峰年，下半年预计将出现合计78.89万平方米的新增供应交付，将加剧去化速度缓慢、租金下降与空置率上涨的压力。

仓储物流市场空置率回落，净吸纳量缩减

据世邦魏理仕研究报告显示，2020年第二季度，北京仓储物流市场无新增项目交付，上半年总新增供应量为80000平方米；整体空置率环比回落0.4个百分点至5.6%；净吸纳量达15400平方米，较第一季度缩减。尽管如此，顺义空港、平谷出现了来自第三方物流和医药类企业共计约74000平方米的新租、扩租交易，租户新增需求较为积极。

李虹指出，由于冷链类等新兴租户类型对仓储物业的硬件要求较高，业主应积极改造或提升自身物业条件，以适应未来需求的持续升级。

不过，亦庄、大兴京南、房山则与顺义空港、平谷形成鲜明对比，分别取得负吸纳，其中亦庄出现了来自快递快运公司的退租，而大兴京南分别出现来自京东、小米的退租。

租金方面，二季度整体租金为每月每平方米49.9元，环比持平。市场上也出现一些租金上涨的交易，比如医药类租户。不过，部分业主对季末退租面积增加表现出紧张情绪，因此，出现略微下调租金以争取潜在客户的关注，由此导致2017年以来租金首次无增幅。

对于下半年的展望，世邦魏理仕研究报告指出，下半年将有66000平方米的新增面积交付，加上二季度新释放出来的面积，可租面积加以释放，有助于缓解长久以来的供需矛盾，租户选择更多，同时刺激租赁交易更为活跃。不过，预计空置率会小幅拉升，但租金仍有进一步上涨的空间。

今年或为商务园物业新增供应高峰年

“今年将迎来以主要商务园区为代表的北京外围办公区域的新增供应高峰年。新项目遍布海淀上地、北清路、朝阳电子城、丰台科技园、亦庄、顺义、大兴和石景山等各个区域。”在商务园物业市场的表现上，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示。

世邦魏理仕研究报告指出，二季度新交付两个项目，分别位于北清路和大兴生物医药基地，合计为市场带来106300平方米的供应，上半年总新增供应量已达503100平方米。

不过，二季度净吸纳量为-6200平方米，各子市场中，仅有亦庄和北清路为正吸纳。新租交易中，以软件和线上教育为代表的TMT和生物医药类企业分别贡献了73%和18%的面积。其他的子市场中延续上一季度行情，分别出现一定的退租现象，如一些经营不善和搬迁的TMT租户、消费品制造业和线下教育类租户，将全市空置率推升至历史峰值。

受疫情与行业波动的持续影响，整体市场平均租金报价为每月每平方米156.8元，环比下降了1.1%。其中，电子城降幅较为明显。

下半年，预计将出现合计78.89万平方米的新增供应交付，预计会进一步加剧去化速度缓慢、租金下降与空置率上涨的压力。对此，刘焕丽表示，外围区域日益完善的基础配套设施和办公环境，为高精尖产业和一些对租金成本较敏感，需求面积较大的企业进行搬迁、整合和扩张提供更多元化的选择。