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二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

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深圳招商蛇口太子湾·湾玺三次开盘实现“日光”、上海前滩三湘印象名邸开盘即售罄、土豪排长队抢上海碧云尊邸豪宅、北京长安九里14分钟热销20亿……不仅是一手豪宅火热,二手豪宅市场同样受到火爆追捧,贝壳找房平台成交数据显示,北京、上海等重点城市二手豪宅市场在经历一季度骤冷之后强势反弹,二季度成交量创下新高。

豪宅,住宅市场“金字塔尖”上5%左右的产品,通常兼具总价高、面积大、品质高等特征。基于此,我们定义豪宅标准:(1)总价高于同城区成交样本总价75%分位数值;(2)面积大于全市成交样本建筑面积90%分位数值;(3)物业费≥2元/月/平;贝壳研究院筛选北京、上海、深圳、成都四个热门城市二手豪宅交易数据,一起来看看疫情影响下今年豪宅市场的“年中答卷”。

成交量:二季度多城豪宅热卖,成交量创2018年以来新高

年初,受突如其来的新冠肺炎疫情影响,楼市快速进入冰冻期,重点城市2月份豪宅成交寥寥,一季度成交量更是跌至谷底,其中北京豪宅市场一季度成交量同比跌幅达到57.3%,上海豪宅成交量同比跌幅为23.3%。

进入二季度,疫情影响减弱叠加货币政策宽松影响,前期积压的改善型需求集中释放,重点城市豪宅市场强势反弹,走出了V型曲线态势。具体来看,二季度北京豪宅市场成交量同比增加55.6%,上海豪宅成交量同比增加63.5%,深圳豪宅成交量同比增加83.8%,成都豪宅成交量同比增加28.1%,北上深蓉二季度豪宅成交量均创下2018年以来季度新高。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

从整个上半年豪宅成交量数据看,区域市场分化显著。市场基本面和经济活力较强的深圳、上海市场修复力度较大,上半年二手豪宅成交量分别同比增加35%、25%;成都上半年豪宅成交量同比增7%;而北京豪宅市场恢复相对较慢,上半年成交量仅基本恢复至去年水平,同比微降1%。

与同期普通二手住宅市场表现相比,上半年豪宅市场也是“火热”,北上深蓉等城市上半年豪宅成交量同比均高于整体二手房市场。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

此外,从市场成交结构看,大户型房源成交占比提升,豪宅市场有消费升级趋势。经历此次疫情,豪宅购房者追求品质居住升级的诉求进一步强烈,对大户型房源的偏好增强,贝壳成交数据显示,北京、上海、深圳、成都等城市二季度180平及以上豪宅成交占比均有明显提升,其中上海180平及以上豪宅成交占比较2019年四季度提升5.7个百分点。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

购房人群:80后、90后买主比例上升,女性购房者也占半边天

谁在买豪宅?对于这些隐没在都市人流中的豪宅购买人群,贝壳研究院通过平台成交数据对豪宅购买人群进行了画像描摹,除了“高净值人群”这个标签,豪宅购房人群在年龄、性别、籍贯维度上也有一些明显特征。

首先,豪宅购房人群年轻化一直是近几年的热门讨论话题,贝壳研究院发现,80后是当下豪宅购房“潜力股”,且豪宅购买人群的年龄结构正在逐步向80后、90后倾斜。在豪宅大热的2020年上半年,80后、90后购房者占比更是达到2018年以来最高的68.6%,占比扩大趋势明显,成为豪宅市场上的新贵。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

具体分城市看,深圳、成都豪宅购房人群年龄最小,平均年龄都为37岁,而北京、上海的购房者想要买豪宅则平均要多奋斗3、4年。从代际看,深圳豪宅购房人群中80后、90后占比最高,比北京和上海分别高出14.1、9.2个百分点。

这部分是因为在北上深三个一线城市中,仅2019年深圳常住人口就比上年净增41.22万人,占同期全省常住人口增量的23.55%,人口流入最大,年轻人比例最高;而成都平均房价比三个一线城市要低很多,豪宅的购买门槛也相对低一些,年轻人更容易跨入。

豪宅购房人群中,年龄占比结构变化趋势明显,但性别占比则无明显改变。2018年至2020年上半年,4个样本城市豪宅购房人群中,46.1%为女性购房者,53.9%为男性购房者;而2020年上半年,豪宅购房人群男性购房者占比54.5%、女性购房者占比为45.5%,在动辄千万元的豪宅市场,女性依旧能顶半年天。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

此外,从购房人群的籍贯统计看,豪宅购房人群多来自于本市及周边县市,但各城市又略有不同。深圳作为近年来外地人大举迁入的城市,豪宅购房人群中本地人占比最低;而豪宅市场已发展多年且门槛较高的北京、上海,本地人占比最高;成都作为区域中心城市,吸引周边县市人群购房的占比远高于北上深。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

城市比较:北上深蓉豪宅门槛有多高?上海一套总价顶成都四套

低密度社区,尽享城市繁华与稀缺自然生态资源,大宅建筑风格和户型设计......这些条件无论放在哪座城市,都是豪宅的品质追求。

以北上深蓉四地的顶级豪宅为例,在居住品质追求方面都很一致,就一个词——享受。北京朝阳区碧海方舟小区的一套豪宅,595平方米的豪宅每个月物业费12元/平方米,一年换算下来物业费支出近8.57万元。上海浦东新区九间堂小区一套507平方米现代中式园林大宅,小区绿化面积约66044平方米,还与世纪公园、高尔夫球场相临,城市大隐生活之所在。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

但不是每座城市的豪宅都是一个模样,贝壳研究院在筛选各城市豪宅成交数据时发现,总价和面积这两个划分豪宅和普通住宅的重要基准线,在各城市之间存在着明显的水平差异。换而言之,在不同城市想拥有一套豪宅的门槛有高低。

北上深蓉四个城市中,上海豪宅门槛最高,套均总价最高,套均面积也最大,分布达到平均每套需要1350万元和每套近200平方米,洋气的上海人在享受生活方面有着更高的追求。

成都的豪宅套均总价比上海要少近1000万,虽然套均面积仅为172平方米,比上海套均少了20多平方米,但在上海买一套豪宅的钱可以去成都买3、4套豪宅,显然想在成都拥有一套豪宅要容易的多。

而一向精打细算的南方人,在买豪宅这件事儿上好像并不太在意钱,根据平台成交数据显示,深圳豪宅套均总价达1258万余元,但套均面积仅为158平方米,在北上深蓉四个城市中最不划算。

二季度多城豪宅大卖,80后、90后成购房主力

小结

2020年上半年,北上深等城市二手豪宅市场成交量呈现V型曲线态势,一季度受疫情影响跌至谷底后,二季度强势反弹,成交量创下2018年以来季度新高。

从最新的豪宅成交数据看,豪宅购房人群中,80后成为消费主力,购房人群年龄结构正向80后、90后逐渐倾斜;居住品质一直是豪宅购房者的追求,疫情后市场对大户型房源的偏好增强。此外,在四个样本城市中,处在城市住宅产品“金字塔尖”上的豪宅,其套均总价和套均面积存在城市差异,上海豪宅门槛最高,深圳豪宅套均单价最高。

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