怎么回事？单套千万的房子 开发商户均赔偿322万

单套1000万元左右的房子，开发商要赔给购房者322万元。

这是怎么一回事？

信荣团队首席律师张茂荣前几天发了一个案例，张洪成等23人购买了深圳金地塞拉维花园（推广名为金地·鹭湖1号）的别墅，在样板房、宣传资料中，均显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同）。

但在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中，约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。在户型图中，也每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。

在预售合同之外，开发商同时让购房者与其指定第三方施工改造公司签署了施工改造合同，在房屋交付后就地下层进行隔墙施工，购房者为委托人，施工改造公司为受托人。

上述买卖合同及施工改造合同签订后，张洪成等23人支付完毕了全部购房款，2017年3月31日，开发商交付房屋，交房时房屋含有地下负一层和地下夹层。

让购房者和开发商料想不到的是，交房约两个月后，深圳市龙华区规划土地监察局认定地下层为违法建筑，先后两次向开发商发出《限期拆除通知书》，要求其拆除地下车库违法搭建围墙（隔离墙），后被强制拆除。

由于地下车库被拆除，导致已交付的别墅地下负一层和地下夹层功能缺失，每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼，只能使用公共楼梯，已安装的水电设备也因此无法正常使用。

居住功能受损，购房者随即起诉开发商，要求交付地下负一层和地下夹层或赔偿面积及功能损失赔偿金。

张洪成等23人认为，开发商样板房和宣传资料明确载明涉案别墅包含地下负一层和地下夹层，已构成对购房者的承诺，负有继续履行合同予以交付并支付延期交房违约金的义务，如确已无法交付，应对因此减少的房屋面积及使用功能损失予以赔偿。

随后就是开发商与购房者的拉锯战，开发商认为，合同中约定的标的物不包括地下负一层和地下夹层，不属于交付对象，无违约行为，不予赔偿；购房者自行违规搭建，与己无关：地下隔墙是购房者在认购后自行委托第三方修砌的，被强制拆除，损失应由其自行承担。

但法院可不这么认为。二审判决认为，涉案房产为别墅，地下负一层及夹层属于合同约定内容，开发商有交付义务，构成合同违约，开发商要按房款30%赔偿购房者，也就是套均322万元！

据裁判文书显示，这一判决为终审判决，不过开发商方面向镁编表示，本案目前还在申诉阶段，尚未有最终定论。

事实上，通过“违规搭建”来达到“赠送面积”目的的楼盘屡见不鲜，但不是每一位购房者都像张洪成他们那般幸运。

据《南方都市报》和《今日一线》，2018年末，位于深圳坪山的龙光玖云著项目500多户刚刚入伙没多久的购房者，突然收到一封来自辖区规划土地监察部门发来的告知信，当中写到他们的公寓新房内，存在违建行为，必须在限期内拆除违建部分，否则将受到处罚，甚至还会影响征信。

图片来源：镁编摄

这个小区所出售的公寓楼盘，共有35平方米和56平方米两类户型，层高都在4.5米。当初这个楼盘的卖点之一，就是可以在楼层中间搭板，将一层变成两层，形成复式户型。

一名购房者称，尽管这些工程都是每位购房者私自完成的，但开发商在推销时，还做了搭板后的复式样板房，让大家可以效仿改建。可没想到，施工队刚刚入场，辖区的规划土地监察部门就上门来，要求停工。

现场巡查的执法人员表示，在这个小区中，四栋楼有三栋为写字楼，一栋为公寓。在销售时，开发商就做了隔层样板房，以此误导不少消费者。而开发商这么做，是想通过搭层扩宽使用面积，让房屋更具购买价值。但如果业主效仿，就改变了建筑规划，属违法行为。

现场执法人员当时表示，“卖的时候样板房是给你隔了的，开发商给你隔了，可能是有一种误导这些购房者，我们现在调查的情况来看，就是小业主是自己在弄的。”

张茂荣律师也提到，曾经轰动一时的深圳笔架山公馆，法院认为合同约定面积与竣工测绘报告所载一致，合同附件明确约定了样板房不作为交楼标准，应依据合同附图和政府部门竣工测量验收为准。而该条款并非无效条款，因此，样板房并不能作为涉案房产的交楼标准，涉案房产的交楼标准应以《房地产买卖合同》约定为准判决。

又如(2015)深中法房终字第82、205-213号案——张芳等10户业主与深圳中海的房屋买卖合同纠纷，法院认为中海公司出售涉案房产时，虽然设置了样板房，但是双方已经在《协议书》明确约定了样板房不作为交楼标准和合同的样品，户型结构应以买卖合同及政府审批文件为准。

因此，样板房并不能作为双方的交楼标准。中海公司虽然将样板房改造成三层的设计，违反了有关规划设计的要求，但也只是政府有关部门对其进行行政处罚的原因，而不是购房者应得到赔偿的理由。