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房租真的降了吗?

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今年的旺季没有来。

图片来源:摄图网

6、7月份的毕业季,大批毕业生走出校门,这本该是租房市场的旺季,尤其是在北京这样的一线城市。

但今年的旺季没有来。

5月初至6月初,随着疫情防控形势向好,北京租赁市场回暖。6月11日,新发地爆发聚集性疫情。16日,北京疫情防控应急响应级别由三级再次上调为二级。据贝壳研究院数据,6月15日起的两周,北京租赁市场成交量较前两周下降34.8%。包括北京在内的18个城市,6月租金环比下降3.2%,同比下降10.9%。

在这个毕业季,北京市平均房租价格在统计数据里迎来下降,但对租赁行业里的每个人而言,房租真的降了吗?

房东被降价

第一次接到要求每月降700元房租的电话时,严先生答应自如的工作人员“可以考虑”,他当时的想法是,这段时间租房的人确实不多,自己原来8000元/月租给自如的三居室,就算降为7200元也可以接受,“总好过让我自己去找新租户,那空一个月租不出去就损失七八千啊。”

当天下午,他又接到了自如打来的电话,这次要求将房租调整为6200元/月。严先生无法接受这样的降价要求,回绝了自如之后,加入了自如业主维权群。群里的337人,大部分都是接到了类似电话的自如业主们。

在这个群里,北京像素小区的业主嘉欣不仅收到了月租金降价3500元的要求,自如的工作人员还告诉她,如果不接受,自如会按提前解除合同处理,赔偿她两个月的房租,但同时按照合同,“合同提前解除,甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”,她需要支付给自如3.5万元。

房东们无法接受这样的结果,在群里商量对策,热烈讨论之后,他们发现了一个有趣的共性,群里不少人的房屋,都是有长期租户租住的,空租的很少。

为什么不找未出租的房屋降价呢?

一位曾负责收房业务的自如前员工告诉经济观察报,如果将无人租住的房屋清退,房东大概率会低价将房屋挂向市场,自如租户可能会因此流失。但如果清退有租户的房屋,可以将现有租户集中安置,提高效率。

至于这次要求房东降价的原因,这位前员工分析,前期占领市场时收房价格较高,再加上隔断清理使得打隔断的“N+1”模式无法实现,自如部分房源价格倒挂,无法长期承受这部分资产。

经济观察报就相关问题向自如官方求证,截至发稿未获回应。

业主群内,被要求降价的业主们还未和自如达成共识,对租户而言,房租真的降了吗?

几家欢喜几家愁

“也没想着捡多大便宜,不涨价就算便宜了。”文文通过自如在双井合租了三居室中的一个主卧,月租金3200元。7月下旬,她的一年合同到期,要考虑续约。

提前一个月,自如工作人员打来电话询问是否续约,了解了近期的租房市场情况,文文和室友提出新一年的房租能否降价时,遭到明确拒绝。

工作人员说往年这个时候都是要涨价的,只能帮我们去问问能不能保持原价,但降价是不可能的,文文得到了这样的回复。

虽然附近类似的新出房源比现在这套要便宜几百元,但考虑到搬家成本,文文表示,如果这套房子不涨价,自己大概率会续租。

和文文这种老租户感受不一样,新租户张清(化名)被各家中介告知,今年房租降了,她现在租房能捡便宜。

张清今年从中国传媒大学本科毕业,工作地点在三元桥,她准备在北京像素小区和同学合租。无论是链家、我爱我家还是蛋壳公寓的中介都告诉她,现在的房租便宜了不少。“原来需要六七千元一个月的复式两居室,现在五千多就可以租下,而且选择比之前多。”面对这样的情况,张清反而有了更多时间做选择,她没有快速定房,想多看看。

虽然张清还在犹豫,但她这样有明确租房需求的租客,是每家中介都不愿错过的,尤其在今年的毕业季。“往几年到了这个时候,毕业生一批一批地就来了,看房的钥匙都匀不过来,经常好几个客户一起看。”一位在北京像素从事租房业务3年的我爱我家中介告诉经济观察报,因为较低的价格和交通优势,北京像素一直是毕业生的主要选择,“今年5月底,眼看人陆陆续续要回来了,结果新发地一整,现在一周能有几个人看房都不错了,今年的毕业季彻底‘完蛋’。”

毕业生客户都去哪了?张清的校友、一位今年毕业的研究生说,毕业季,班上填团组织关系转移的调查表,有工作的转到工作地,没有工作的就转回家或者写“不明确”,结果写了工作地方的同学不到四分之一,而这位研究生本人今年一直在老家未回北京。

工资和业绩挂钩的租房中介们,对租房市场的变化感同身受。

张迪是我爱我家负责团结湖片区的中介,他近期在朋友圈挂出的房源质量明显高于平时,同时,“只要5000、便宜出租、甩租”等词汇出现的频率更高了,因为“现在没有人租房,客户特别少,比过年那会儿都少”。

而为了提高业绩,原本负责牡丹园片区的一位链家店长,因为自己片区受疫情影响没什么人租房,会为了一单,从牡丹园地铁换公交一个多小时,去西二旗为客户带看。“以前很少这样干的,但现在特殊时期,真是没有办法,业绩有时候就几百块钱”,我爱我家一位中介对这样的跨区带看行为表示无奈但理解。

和中介一样,二房东们也感受到了压力。两年前,佳佳在崇文门整租了一套四居室,除了一间自住,其他三间租给其他房客。因为不需要中介费,以及房间质量不错,在今年的疫情之前,三个房间基本没出现过空租,“赚的差价基本能覆盖我自己的房租,本来今年准备在附近再做一套。结果疫情来了,现在空了两间房,三个月了就只有一个人来看房,还没租”,佳佳为空着的房间发愁,“下个月就要交房租了,好几万呢。”

城市差异

从禾略研究院数据看,北京2020年各月平均房租,从1月的110.15元/月/平方米上涨为2月的114.67元/月/平方米后,此后一路下滑到6月的100.38元/月/平方米。

具体分析各区域数据,东城区房租最贵,6月房租达144.22元/月/平方米。各个区域房租变化趋势不一,东城区、海淀区和石景山区的6月房租环比下降,但朝阳区和西城区环比上升。

从贝壳研究院的数据来看,今年5月结束了1月以来的下跌趋势,环比上涨4.2%,但同比仍然下跌2.7%。6月却再次下探,租金环比下降6%,同比下降14.1%。相应的,业主的出租预期依然处于低位,前三周业主平均挂牌价格同比下降5%。

从各城市的情况来看,平均房租下降的不仅是北京,禾略研究院数据显示,一线城市中的上海和深圳1-5月平均房租价格也在下降,6月开始出现小幅度上升。

在新一线城市中,成都和南京的月租金变化趋势与上海、深圳一致。一位成都的链家中介表示,虽然前5个月的平均租金下降,但6月开始,成都的毕业生租房市场“恢复热闹,高新区和西部智谷这种新公司多的地方,租房都要抓紧”。

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