180亿！北京丰台分钟寺三地块皆归合生
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来源:
严肃买房报告
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土拍结束，有一种不真实感。
合生拿下分钟寺L39地块，和L41地块。
至此，分钟寺皆归合生。
太有看点了，加上十天前刚刚拿下的L24、26地块，分钟寺整体建筑规模超25万方，按照建筑面积180平计算，将供应约1400套高改房源。
从地块分布、占地面积、供应量综合来看，分钟寺自己圈了一个豪宅组团。再加上天生的三环边大环境，分钟寺再也没有被唱衰的理由了。不过，严肃君得到消息称，5月9日出让的分钟寺地块，将由合生联手其他房企打造。那么也不排除其余地块联合开发的可能。2015年10月20日，经过104轮的举牌，葛洲坝以49.5亿元的总价摘得花乡樊家村地块，溢价率50%，配建4.1方米公租房和61800平方米“农民回迁房”。截止发稿前，又有消息称，樊家村地块成交楼面价为76677元/平，分钟寺地块76168元/平的价格显得有些暧昧了。三宗宅地，共吸引了16家房企及联合体参与，开拍前线上就过了七八招，竞拍现场更是激烈。首先开拍的房山良乡拱辰街道地块，是恒大和中建一局+房山新城联合体的竞争，最终中建一局+房山新城以溢价31%，总价26亿，竞拍57轮拿下14万平的宅地。丰台分钟寺L-39地块，起初房企举牌谨慎，几轮过后中海、世茂、合生轮流举牌。最终，L39地块落入合生囊中，成交价42亿，溢价率42%。这已是合生在5月9日拿下分钟寺L-24、L-26地块后，下场夺得的第二个地块。分钟寺L-41地块，保利+首开+建工率先举牌，中场城建、融创居上。举牌75轮后保利+首开+建工再次出手，最终还是由合生以65.4亿拿下分钟寺最后一块宅地。其中房山亮相0046地块需要全部建设共有产权房，销售均价2.8万/㎡（含全部装修费用），0056地块为不限价商品房用地。四环里+临铁+有规划+不限价，明晃晃的地段优势，恃靓行凶。建控规模14万㎡，大小抵得上今天的两个分钟寺，起拍价却只有20.16亿，是非常典型的房企低总价“上车”地块。分钟寺楼面价7万+，未来售价12万+是保守估计；房山良乡地块，成交楼面价18896元/平，刨去共有产权房，参考周边次新价格 ，卖到4万/平不算太难。据不完全统计，2017年至今，北京四环里只出了8宗宅地，只有3宗是不限价商品房——中海造甲村地块、金茂石榴庄地块、合生分钟寺地块。将近三年里，土地供应结构决定了，京楼的一面是限竞房唱主角，另一方面是被相对压制的豪宅市场。局面终结于去年7月15日，中海拿下造甲村地块，四环里陆续有土地供应。2017.8.8，中国玺（9.6万元/平）、昆仑域（9.57万元/平）、北京金茂府（9.5万元/平）。豪宅突破“8万红线”，达到9万元/平；2018.10.21，西府大院、昆仑域二期（11.3万/平），豪宅预售价格首次突破10万。已经曝光的中海甲叁號院、北京金茂府二期，目前对外报价均为12万+。今日拍出的分钟寺地块，楼面价已超7万/平，未来售价12万起跳。从时间和价格的发展来看，12万+似乎水到渠成，但最终成交价格，要看豪宅的品相了。实际上，12万+这件事，可能除了购房者不开心，以下三位都很开心---一对已入市的豪宅项目来说，新项目高单价的入市可帮助其去化；二对拿地房企来说，预售价格的突破，给了房企拿地动力，也给了项目开发更多的可能性；三对ZF来说，房企有了拿地动力，土地方面的CZ收入也有了保障。这也不难解释，为什么蹉跎了多年的分钟寺地块，也能拍出如此高的楼面价。北京四环内待出让的宅地本就稀有，环顾一圈，也就丰台手上有存货。环线溢价在减弱，但“威力”依然在。开发商也正是了解这一点，才会出现10家房企竞争分钟寺地块的局面。而限高80米，容积率2.8的地块限制，分钟寺未来做大平层改善产品结局已定。分钟寺三宗地共享周边配套，分析详情请见《合生重回三环！72.2亿拿下分钟寺地块，楼面价近7万》。近期准备入市的中海甲叁號院，产品为145平-200平，北京金茂府二期主力户型110平-156平。一边是四环里豪宅操盘手的资本狂欢，另一边是低总价拿地的迫切。近几次土拍能看出，总价在20亿左右的地块通常拍出较高的溢价率，在当前的状况下，房企更倾向于以低成本来提高市场占有率。良乡地块整体控高18米、容积率1.6，大概率做别墅、洋房产品。其中0046地块规划为共有产权房，为全装修单价2万8的洋房，售价较高，相应的个人产权占比也会有所提高，大概率在75%左右；0056地块总建控近11万平，做成别墅产品，不乏地缘性客户买单。从周边二手房房价和已供应的限竞房项目看，预计拱辰街道0056地块售价在4万左右。二手房：2015年的世茂维拉均价4万/平，房龄超过30年的老房，销售均价2万5-3万3。限竞房：中海京西里（售罄）限均价40837元/平，一直没动静的西潞街众美地块38994元/平。就在房山良乡拱辰街道地块开拍前夕，良乡迎来一个重大利好——2020年6月30日前，市郊铁路城市副中心线西延线将开通。该线首站，即房山良乡站，直线距离拱辰地块仅1公里。开通后从房山到北京西站仅需半小时，弥补了房山进程时间过长的交通短板。据房山区2017年-2025年分区规划，房山有三大组团发展高精尖产业，良乡组团就在其中。而拱辰街道地块南侧，正在建设的恰好是127517.8平的商业金融项目，总投资近5亿。面粉涨价，面包变贵，供应充足的市场下，豪宅项目拿出怎样的产品，购房者才会买单？
本文来源：严肃买房报告