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高杠杆叠加疫情 半年不到六家房企拟易主求生

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18日,上证报从相关渠道获悉,闽系房企泰禾集团大概率将被福建当地国企接盘。同日晚,小型房企京汉股份正式公告将易主,中国奥园集团实控人将入主。据上证报统计,今年以来,包括福晟集团、泰禾集团、京汉股份、协信集团、新华联、阳光股份在内的6家房企或易主、或试图通过引入战投,以求重整旗鼓。其中有5起集中发生于最近2个月。

二三线房企的奋力求变折射出的是,加速“跳涨”的行业集中度。在业内人士看来,受今年疫情影响,以时间换空间的出售资产、项目、股权,正在成为部分高杠杆房企的选择,而并购则愈发成为规模房企做大做强的重要抓手。就处于百亿规模的中小型房企而言,如何在行业集中度持续上行中维持生存,以及实现规模扩张是当前面临的主要难题。

二三线房企承压求变

自2018年下半年以来,房地产行业就陆续响起新一轮“洗牌”的声音。而今年的疫情,令原本就存在流动性风险的房企加速浮出水面。

在上述6家明确发出“求救”信号的房企中,排名全国前40强的房企泰禾集团备受瞩目。泰禾集团5月14日公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划上市公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更。该战投的主营业务中包含房地产。

证报昨日从接近泰禾集团高层的人士处获悉,本次拟引入的战投大概率为一家综合实力极强的福建地方国企。另据媒体报道称,作为千亿级闽系房企,泰禾集团是福建当地的纳税大户,同时有医疗、教育等优质产业配套资源,因此本次“引战投”工作是由当地政府牵头介入。

泰禾集团此举并不令人意外。作为于2010年上市的地产股,泰禾集团因上市后火力全开,一度被称为“地王收割机”,并在2018年以1303.4亿元的销售额,闯入百强房企的第20位。但激进策略下,巨额债务随之而来。泰禾集团今年一季报显示,公司总负债1900亿元,1年内到期的非流动负债为607.40亿元;同期货币资金仅为55.53亿元。

“泰禾集团所打造的院子系、大院系等多个系列产品口碑不俗。公司在去年也积极通过出让项目股权、发布高息美元债等方式纾困。”中原地产首席分析师张大伟表示,受到新冠肺炎疫情的影响,泰禾集团部分项目在2020年的最新成交价格低于预期,也对公司的资金回笼造成影响。

作为今年首个债务违约的上市房企,苦苦挣扎的新华联也正式对外“求援”。5月18日,新华联发布公告称,公司控股股东拟引入战投,中金公司将协助其寻找合适的战略投资者,不排除公司控制权变更的可能性。

据新华联官方微信号称,在新华联集团与中金公司于5月13日举行的合作协议签字仪式上,新华联集团董事局主席兼总裁傅军表示,受新冠肺炎疫情的严重影响,新华联集团今年出现了资金紧张的局面。希望与中金公司紧密携手,能为新华联控股和新华联文旅尽快引进实力雄厚的战略投资者,特别是要注重引进央企或国企投资者。

疫情带来的困难,或许只是导致新华联求变的直接因素,其危机从去年就已浮现。据披露,截至2019年末,新华联期内的短期借款、应付账款、1年内到期的非流动负债分别为15.85亿元、77.56亿元、67.91亿元,合计约为161.32亿元;同期,其货币资金仅为49.18亿元,无法覆盖到期债务。截至目前,新华联违约债务还未兑付,现金流危机仍未得到缓解。

与泰禾集团、新华联类似,同样因疫情加大偿债压力而寻求改变的房企还有京汉股份、协信集团、阳光股份。

京汉股份于19日晚间发布公告称,公司控股股东京汉控股将公司29.302%股份转让给奥园科星,公司实控人变更为郭梓文,每股5.06元的转让价格较公司现价4.19元有约20%的溢价。奥园科星是一家刚成立的平台公司,其股东奥园广东主营房地产开发,2019年营收122亿元,净利润17亿元。郭梓文旗下还有中国奥园集团、奥园健康生活和古兜控股等3家港股公司。

而在今年一季度,京汉股份亏损8408.43万元,净利润同比下降733.37%。公司称,业绩亏损主因系受疫情影响,公司房地产板块交房延迟,化纤板块开工不足、产品交付困难。

“大浪淘沙下,即便是经历了多个行业周期的老牌房企,高负债率也犹如一颗随时可能引爆的‘炸弹’,一旦销售回款被迫减速,就面临被洗牌的命运。而此次疫情之下,楼盘施工、销售、交付均推迟则成为压倒它们的‘最后一根稻草’。”克而瑞分析师谢杨春表示,每个企业可能具体原因存在差异,但资金总是绕不过去的槛。

行业集中度加速“跳涨”

在多家中等房企求变求生存的背后,则是存量时代下行业加速“洗牌”。川财证券研报表示,未来随着疫情的好转,头部房企有望凭借高周转模式、充裕的土地储备、合理的布局、良好的口碑等多因素形成的组合优势,提升市场份额、加速行业集中度进一步提升。

“4月以来,随着国内疫情防控形势持续向好,房企间股权层面的整合重组逐步增多,以有效实现房企之间的资源整合,提升企业的综合实力。”中指研究院分析师认为,行业整合力度加大,实力雄厚的房企也在积极把握做大做强的机会。

上证报注意到,仅4月底就连续发生2起地产行业的整合案例。4月26日晚,新湖中宝发布公告称,将以认购增发股份的方式,斥资30亿港元获得港股公司绿城中国12.95%的股份,晋身为第三大股东。同时,新湖中宝还向绿城出售了启东海上明珠城项目50%股权。同日,碧桂园则以48亿元的价格拿下中国重汽集团旗下地产资产包。

“今年房产行业的调整和洗牌节奏会加快,收购兼并也会随之变多。过往的‘大鱼’吃‘小鱼’,也会逐渐变成‘大鱼’吃‘大鱼’。”谢杨春分析认为,今年年初爆发的疫情加大了房企回款的难度,延期复工复产也影响正常的经营活动。“尽管房企可以较低的利率通过融资而解决一定的现金流问题,但目前仍是龙头房企和央企国企背景的房企更具优势。”

从今年一季度百强房企的表现来看,头部房企的销售恢复情况明显更胜一筹。中指研究院数据显示,从4月单月情况来看,房企销售额TOP100的环比增长率均值为60.6%。

“一旦市场进入平稳期,自身管理制度落后、运营效率较低的房企,其竞争力短板就会凸显出来,销售去化以及融资等问题将形成较大压力。”一名业内人士分析称,房企未来将更加注重提升盈利水平。阳光城表示,利润率是未来发展的重要目标。房企关注现金流的安全性,加速回款力度。

“新主”能否力挽狂澜?

在多名业内人士看来,如果能成功引入战投,将对企业融资、现金流、资金投入等诸多方面产生利好,对相关各方也将产生多赢局面。

其实此类成功案例并不罕见,最为典型的则是中国平安战略入股华夏幸福。2017年,华夏幸福因快速扩张导致经营活动产生的现金流量净额由正转负,降幅高达309.04%。此后2年间,中国平安斥资180亿元先后两次接盘华夏幸福股权后,华夏幸福逐渐告别危机,融资环境及财务状况有所改善。截至2019年末,华夏幸福筹资活动产生的现金流量净额由2018年同期的-111.1亿元提升至259.19亿元,各项财务指标均回归健康状态。

但也有观点认为,引入战投对于“失血”过多的房企而言,只能在资金上给予一定支撑,能否重振雄风仍需要观察。在谢杨春看来,“挣扎中的房企能否实现‘蜕变’,更多还是看其自身的经营模式、投拓方向以及组织管控是否与当前市场发展相匹配。”

另有券商分析师表示,特别是对于此前拿地成本较高的房企来说,虽然战投进入后能解决短期债务问题,但部分公司存在长期成长性较差的情况。如福晟集团的存货主要是旧改项目,存在遗留问题和周期较长的现实因素,难以在短期内产生现金流。另外,福晟集团拿地资金多为信托、基金融资模式,融资成本较高。

并购项目的质地也决定了被并购方的“命运”。行业人士表示,如世茂集团与福晟集团签署战略合作协议之后,尽管福晟集团的项目位置具有优势,但项目成本普遍偏高,这导致世茂集团进入后,在实际销售过程中能释放出的利润空间相对有限。相较之下,中国奥园实控人入主京汉股份之后,所获得的项目更为划算。

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