高杠杆叠加疫情 半年不到六家房企拟易主求生

18日，上证报从相关渠道获悉，闽系房企泰禾集团大概率将被福建当地国企接盘。同日晚，小型房企京汉股份正式公告将易主，中国奥园集团实控人将入主。据上证报统计，今年以来，包括福晟集团、泰禾集团、京汉股份、协信集团、新华联、阳光股份在内的6家房企或易主、或试图通过引入战投，以求重整旗鼓。其中有5起集中发生于最近2个月。

二三线房企的奋力求变折射出的是，加速“跳涨”的行业集中度。在业内人士看来，受今年疫情影响，以时间换空间的出售资产、项目、股权，正在成为部分高杠杆房企的选择，而并购则愈发成为规模房企做大做强的重要抓手。就处于百亿规模的中小型房企而言，如何在行业集中度持续上行中维持生存，以及实现规模扩张是当前面临的主要难题。

二三线房企承压求变

自2018年下半年以来，房地产行业就陆续响起新一轮“洗牌”的声音。而今年的疫情，令原本就存在流动性风险的房企加速浮出水面。

在上述6家明确发出“求救”信号的房企中，排名全国前40强的房企泰禾集团备受瞩目。泰禾集团5月14日公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划上市公司引入战略投资者事宜，相关交易可能涉及公司控制权的变更。该战投的主营业务中包含房地产。

证报昨日从接近泰禾集团高层的人士处获悉，本次拟引入的战投大概率为一家综合实力极强的福建地方国企。另据媒体报道称，作为千亿级闽系房企，泰禾集团是福建当地的纳税大户，同时有医疗、教育等优质产业配套资源，因此本次“引战投”工作是由当地政府牵头介入。

泰禾集团此举并不令人意外。作为于2010年上市的地产股，泰禾集团因上市后火力全开，一度被称为“地王收割机”，并在2018年以1303.4亿元的销售额，闯入百强房企的第20位。但激进策略下，巨额债务随之而来。泰禾集团今年一季报显示，公司总负债1900亿元，1年内到期的非流动负债为607.40亿元；同期货币资金仅为55.53亿元。

“泰禾集团所打造的院子系、大院系等多个系列产品口碑不俗。公司在去年也积极通过出让项目股权、发布高息美元债等方式纾困。”中原地产首席分析师张大伟表示，受到新冠肺炎疫情的影响，泰禾集团部分项目在2020年的最新成交价格低于预期，也对公司的资金回笼造成影响。

作为今年首个债务违约的上市房企，苦苦挣扎的新华联也正式对外“求援”。5月18日，新华联发布公告称，公司控股股东拟引入战投，中金公司将协助其寻找合适的战略投资者，不排除公司控制权变更的可能性。

据新华联官方微信号称，在新华联集团与中金公司于5月13日举行的合作协议签字仪式上，新华联集团董事局主席兼总裁傅军表示，受新冠肺炎疫情的严重影响，新华联集团今年出现了资金紧张的局面。希望与中金公司紧密携手，能为新华联控股和新华联文旅尽快引进实力雄厚的战略投资者，特别是要注重引进央企或国企投资者。

疫情带来的困难，或许只是导致新华联求变的直接因素，其危机从去年就已浮现。据披露，截至2019年末，新华联期内的短期借款、应付账款、1年内到期的非流动负债分别为15.85亿元、77.56亿元、67.91亿元，合计约为161.32亿元；同期，其货币资金仅为49.18亿元，无法覆盖到期债务。截至目前，新华联违约债务还未兑付，现金流危机仍未得到缓解。

与泰禾集团、新华联类似，同样因疫情加大偿债压力而寻求改变的房企还有京汉股份、协信集团、阳光股份。

京汉股份于19日晚间发布公告称，公司控股股东京汉控股将公司29.302%股份转让给奥园科星，公司实控人变更为郭梓文，每股5.06元的转让价格较公司现价4.19元有约20%的溢价。奥园科星是一家刚成立的平台公司，其股东奥园广东主营房地产开发，2019年营收122亿元，净利润17亿元。郭梓文旗下还有中国奥园集团、奥园健康生活和古兜控股等3家港股公司。

而在今年一季度，京汉股份亏损8408.43万元，净利润同比下降733.37%。公司称，业绩亏损主因系受疫情影响，公司房地产板块交房延迟，化纤板块开工不足、产品交付困难。

“大浪淘沙下，即便是经历了多个行业周期的老牌房企，高负债率也犹如一颗随时可能引爆的‘炸弹’，一旦销售回款被迫减速，就面临被洗牌的命运。而此次疫情之下，楼盘施工、销售、交付均推迟则成为压倒它们的‘最后一根稻草’。”克而瑞分析师谢杨春表示，每个企业可能具体原因存在差异，但资金总是绕不过去的槛。

行业集中度加速“跳涨”

在多家中等房企求变求生存的背后，则是存量时代下行业加速“洗牌”。川财证券研报表示，未来随着疫情的好转，头部房企有望凭借高周转模式、充裕的土地储备、合理的布局、良好的口碑等多因素形成的组合优势，提升市场份额、加速行业集中度进一步提升。

“4月以来，随着国内疫情防控形势持续向好，房企间股权层面的整合重组逐步增多，以有效实现房企之间的资源整合，提升企业的综合实力。”中指研究院分析师认为，行业整合力度加大，实力雄厚的房企也在积极把握做大做强的机会。

上证报注意到，仅4月底就连续发生2起地产行业的整合案例。4月26日晚，新湖中宝发布公告称，将以认购增发股份的方式，斥资30亿港元获得港股公司绿城中国12.95%的股份，晋身为第三大股东。同时，新湖中宝还向绿城出售了启东海上明珠城项目50%股权。同日，碧桂园则以48亿元的价格拿下中国重汽集团旗下地产资产包。

“今年房产行业的调整和洗牌节奏会加快，收购兼并也会随之变多。过往的‘大鱼’吃‘小鱼’，也会逐渐变成‘大鱼’吃‘大鱼’。”谢杨春分析认为，今年年初爆发的疫情加大了房企回款的难度，延期复工复产也影响正常的经营活动。“尽管房企可以较低的利率通过融资而解决一定的现金流问题，但目前仍是龙头房企和央企国企背景的房企更具优势。”

从今年一季度百强房企的表现来看，头部房企的销售恢复情况明显更胜一筹。中指研究院数据显示，从4月单月情况来看，房企销售额TOP100的环比增长率均值为60.6%。

“一旦市场进入平稳期，自身管理制度落后、运营效率较低的房企，其竞争力短板就会凸显出来，销售去化以及融资等问题将形成较大压力。”一名业内人士分析称，房企未来将更加注重提升盈利水平。阳光城表示，利润率是未来发展的重要目标。房企关注现金流的安全性，加速回款力度。

“新主”能否力挽狂澜？

在多名业内人士看来，如果能成功引入战投，将对企业融资、现金流、资金投入等诸多方面产生利好，对相关各方也将产生多赢局面。

其实此类成功案例并不罕见，最为典型的则是中国平安战略入股华夏幸福。2017年，华夏幸福因快速扩张导致经营活动产生的现金流量净额由正转负，降幅高达309.04%。此后2年间，中国平安斥资180亿元先后两次接盘华夏幸福股权后，华夏幸福逐渐告别危机，融资环境及财务状况有所改善。截至2019年末，华夏幸福筹资活动产生的现金流量净额由2018年同期的-111.1亿元提升至259.19亿元，各项财务指标均回归健康状态。

但也有观点认为，引入战投对于“失血”过多的房企而言，只能在资金上给予一定支撑，能否重振雄风仍需要观察。在谢杨春看来，“挣扎中的房企能否实现‘蜕变’，更多还是看其自身的经营模式、投拓方向以及组织管控是否与当前市场发展相匹配。”

另有券商分析师表示，特别是对于此前拿地成本较高的房企来说，虽然战投进入后能解决短期债务问题，但部分公司存在长期成长性较差的情况。如福晟集团的存货主要是旧改项目，存在遗留问题和周期较长的现实因素，难以在短期内产生现金流。另外，福晟集团拿地资金多为信托、基金融资模式，融资成本较高。

并购项目的质地也决定了被并购方的“命运”。行业人士表示，如世茂集团与福晟集团签署战略合作协议之后，尽管福晟集团的项目位置具有优势，但项目成本普遍偏高，这导致世茂集团进入后，在实际销售过程中能释放出的利润空间相对有限。相较之下，中国奥园实控人入主京汉股份之后，所获得的项目更为划算。