解读｜基础设施REITs正式起步，对房地产市场有何意义？

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），并出台配套指引。这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

什么是公募REITs?

通俗而言，公募REITs主要是指公开发行不动产投资基金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

基础设施REITs聚焦哪些重点行业？

根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

基础设施REITs聚焦哪些重点区域？

此次《通知》明确，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，同时，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

为什么要推进基础设施REITs试点？

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

此次基础设施REITs是否包含住宅和商业地产？

不包含。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》第二条，基础设施资产支持证券，是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告【2014】49号）发行的基础设施资产支持专项计划。基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

证监会有关负责人也指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质的基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

基础设施REITs的推进对房地产市场有何借鉴意义？

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向澎湃新闻表示，真正的公募REITs产品在业内的呼声一直较高，此次推进基础设施领域REITs试点也意味着公募REITs试点的正式起步。可以看到的是，此次聚焦的重点主要是交通设施、市政设施、产业园区这些基础设施，并没有往房地产方向去走。

“目前来看，对房地产是没有构成影响的，当然也有不少业内呼吁将公募REITs的试点范围扩展至商业地产以及住房租赁，但我认为仍然需谨慎试点，否则仍会助推房价的上涨。并且我个人认为，商业地产的风险是较高的，并不适合这种资金的进入。但反观交通设施、仓储物流、新基建等领域，收益相对稳定，因此是不错的选择。”盘和林说道。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光的观点也认为，“这次基础设施公募REITs与商业地产公募REITs未来的进度没有必然关系或节奏，此次是实现了公募的突破”。

中国证监会原主席肖钢在2019年1月出刊的《清华金融评论》撰文中曾指出，“在房地产行业从严调控背景下，房地产企业的融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新的融资工具会给房地产更多融资，进而引起房地产泡沫，这是REITs难产的重要因素。”

但是，在不少业内人士看来，境内基础设施领域公募REITs的试点对未来在商业地产或租赁地产实现REITs的落地提供借鉴意义。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示，是非常有突破的一个事件，这也是大家探讨期盼了多年的公募Reits终于可以从基础设施这个类型的投资开始，那么打通众多投资人可以参与的真正的证券市场的产品，对未来商业地产的发展有一个先行、践行的作用，我觉得这是一个非常积极利好的信号。

但是，商业地产探索REITs亦有其矛盾之处。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，商业地产一直有探索REITs，但是矛盾点在于比较好的核心区的商业物业早年建成的开发商又不愿意去做REITs，因为本身早年建成的收益率就比较高，特别是处于中心区的话，出租也没有问题，那为什么要外部资本呢？对于新建商业来说，因为价格上涨的过快，新的出租回报率又比较低，那么资本又不太愿意介入，所以只能找一些确实想盘活资本的项目，但是我觉得现在商业地产还不是重点。

值得一提的是，对比国外商业地产大宗投资交易，我国仍有巨大空间。

根据世邦魏理仕的统计数据，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，比对世界成熟市场的交易量，例如美国，去年全年商业地产大宗交易总额是中国的10倍，基于中国的人口基数、经济总量、以及在未来10-15年城镇化将进入新一阶段，我们认为，进入存量地产时代，中国商业地产大宗交易市场的发展空间巨大，市场的成熟度、交易的活跃性、资金及投资机构的丰富性，都有望得到进一步提升。