房企投资重心转移 持续扩围城市群

因为新冠肺炎疫情，房企拿地心态正变得愈发谨慎。

4月23日，克而瑞研究中心发布数据报告显示，截至4月21日，今年重点监测城市流拍率升至21.8%，较2019年同期增长5.8%。

中原地产近日公布的数据进一步揭示，3月单月拿地金额方面，头部房企仅有绿地控股和中国恒大同比为正，万科地产、碧桂园、融创中国、中海地产和保利发展等呈现下滑态势。

数据变化背后，反映着房企们2020年投资重心的变化—向高能级城市倾斜。时代周报记者汇总各家看法发现，这些高能级城市往往是发展基础较好城市群里的一二线和强三线城市。

4月24日，前20强房企阳光城召开业绩发布会，明确表示要把有限的资源放在关注的目标城市，包括二三线城市，有发展潜力的、人口有聚集力的城市。

即便是在三四线起家，有着“小碧桂园”称号的中梁控股，上个月业绩会上，董事长杨剑也表示公司战略投资已经“转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。”

4月26日，多位房企人士向时代周报记者表示，自2014年来的棚改货币化安置政策红利释放殆尽后，目前部分三四线城市增长乏力。不过随着城镇化进程推进，今后房地产的机会在城市群，城市群的布局会成为房企穿越调控周期的强有力保证。

长三角仍是投资重点

时代周报记者注意到，目前在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、中原和关中平原7大城市群中，不同房企各有侧重。

龙头房企已基本实现在7大城市群布局。一些区域型房企则根据自身条件选择几个重点城市群进行布局。

值得注意的是，十九大报告明确指出我国城镇化路径和方向—“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”

4月9日，发改委还发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。

事实上，我国常住人口的城镇化率已从2017年的58.5%上升到2019年的60.6%。

“在城镇化的第一阶段，往往以单个城市发展为主；到了第二阶段，城市之间会出现分化，原先的一二三四线划分不再适用，往往用城市群和都市圈来推进城镇化进程。”4月23日，全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者表示，“房企要抓住机会。”

事实上，目前很多房企也已认识到这一点。例如，长三角城市群正成为诸多房企们业绩最为突出的区域，更是必争之地。

头部房企如万科，公司五大区域中，上海区域2019年实现销售金额2045.11亿元，约占总体的32.42%，为第一位。

同样，行业前十位的招商蛇口，其华东区域和江南区域2019年总计实现营收超过300亿元，在内部各区域中处于领先。

更有意思的是，一些起步于华南体量较小的成长中房企，其在长三角的业绩甚至超过了其在华南的业绩。

比如美的置业在长三角和珠三角地区的业绩贡献占比分别为36%和19%。而合景泰富在长三角的业绩占比达43%，远超大本营华南，后者占比为30%。

从中国指数研究院的报告可以看出，目前长三角仍是房企投资的重点。一季度数据显示，TOP10企业在长三角地区拿地金额共计834亿元，位于首位。长三角城市群里的城市，比如浙江省省会杭州，土地出让金一直排名居首。

“企业在绘制出城市群之后，需要确定瞄准哪些城市群，以及在每个城市群运用什么样的策略。需要实施四个关键步骤：寻找增长最快的城市群、对目标城市群进行优先排序、设定城市群层面的发展愿景、以及定义战略性原型并量身定制市场策略。”麦肯锡在一份研究报告中给出建议。

苏粤浙三省坚挺

对比看来，不同城市群，有不同的重点省份对房企构成投资吸引力。

根据国家统计局最新公布的31个省份最新房地产开发投资数据，时代周报记者梳理发现，江苏、广东和浙江包揽2020年一季度前三，分别为2717.82亿元、2548.83亿元和2044.65亿元。

3月份单月的房地产开发投资数据上，上述三省也居于前三位。江苏、广东和浙江分别为1383.85亿元、1239.26亿元和955.17亿元。

同样，反映在一季度商品房销售额上，江苏、广东和浙江各2648.33亿、2557.51亿和2149.28亿，为31个省份中的前三。

值得一提的是，上述三省也是经济活力较强的省份。

中长期来看，决定房地产开发投资的因素，主要指标是经济活力。

经济活力越强的地区，房地产开发投资的热度和强度就越大、活力也越强。

从阶梯分布来看，一季度，除苏粤浙在第一梯队，房地产开发投资在1000亿到2000亿元之间的省份有5个，分别为山东、四川、安徽、河南、福建；500亿到1000亿元之间的省份有9个，分别为上海、重庆、云南、湖南、广西、北京、贵州、河北、陕西，以中东部省份为主。

除此之外，人口与产业的高频流动也显示着这些省份在开发投资方面的活力。

最新的人口统计数据显示，浙江省2019年新增外来人口流入84.1万人，超过广东的82.62万人，成为最吸引人的省份。

而广东已连续5年年均新增人口超过百万。

公开数据显示，2019年，粤港澳大湾区所属的广东、香港和澳门三地的常住人口增长将近1.5%，是唯一增长率超过1%的地区。长三角城市群所在的江浙沪皖四地常住人口增长近0.8%，排名第二。

“江苏、浙江和广东三省本身底子就不错， 加上今年出台楼市利好政策以及各类人才政策。房企出于避险考虑，也会重点在这些省份所在的城市群布局。”李骁表示。

今年初，浙江省社科院发布《2020年浙江发展报告》中就已预测：尽管浙江房地产短期内“双限”不放松，城镇化率进一步提高，意味着城市人口继续增长，这对房地产市场来说是一个重要支撑，因此浙江“房地产市场仍有发展空间”。