持续降息、房企抢收，买房迎来“好时机”？

受到新冠肺炎疫情的影响，今年的北京楼市已经错过了“金三银四”。随着五一购房季到来，在降息等政策的支持下，以及房企的大力抢收之下，“五一”有望成为今年第一个购房旺季。那么，当下对于购房者而言，是不是买房的好时机？

在经历了漫长的“宅家模式”之后，人们对家有了新的认识。“好房子”的定义也正在改写。那么未来的好房子是什么样子？对此，业界专家、分析师、房企负责人各抒己见，从不同角度揭示楼市现状。

圆桌嘉宾：

张波58安居客房产研究院分院院长

郭毅 合硕机构首席分析师

王小嫱 诸葛找房数据研究中心分析师

杨雷（化名) 华北世茂相关负责人

陈巍（化名) 中原地产分析师

观点摘要：

1、今年“房住不炒”的主基调被反复强调，因此房价本身并不会出现大幅上涨，故不存在所谓“抄底”，整体市场的稳定利于购房者理性入市。

2、当前市场处在购房需求逐步释放中，房企为了快速回笼资金，降价跑量的可能性较大，而一些着急出手的二手房房主，议价空间也比较大，此时是刚需上车的好时机。

3、一般城市中心区、地铁项目，以及类似海淀等传统供需失衡的区域市场走热。

4、目前，一些项目推出50平方米一居、70多平方米两居，市场去化速度非常快。因为降低了总价门槛，圈定了更多的刚需刚改人群，拉动成交。

5、疫情之后，购房者除了关注房间内部结构外，对于小区的重视程度会有明显提升，比如配套、绿化、智能等硬件，以及物业服务等软实力。

房价不会大幅上涨，刚需购房时机来临

Q1：在降息以及房企抢收的背景下，对于购房者而言，目前是不是买房的好时机？存在抄底的机会吗？

张波：一方面对于自住型需求来说，当下是选房的好时机，各大房企经历了一季度的销售低迷之后，二季度尤其是5月份推盘上市加快销售的意愿强，购房者可挑选的房源也会同步增加。从安居客线上的数据也可以看出，3月用户的找房热度已经明显提升，供需热度同步提升的大背景下，的确有利于买房置业。

另一方面，由于今年“房住不炒”的主基调被反复强调，保持房地产平稳发展也是重中之重，因此房价本身并不会出现大幅上涨，故不存在所谓“抄底”，整体市场的稳定更有利于购房者理性入市。

王小嫱：疫情积累了购房需求，疫情过后会有购房需求陆续入市，下半年的楼市或将走出上半年的冷清局面。当前市场处在购房需求逐步释放中，并未完全释放，二手房中着急出手的房主谈价空间比较大，新房中房企也为了快速回笼资金，冲击业绩，降价跑量的可能性也较大，因此，个人认为目前是刚需上车的好时机。

郭毅：对于购房时机，要分不同的需求人群。对于刚需、刚改人群来说，现在是一个比较好的时机。随着限竞房越来越少，北京重新回归以商品房为主体的供应结构。目前，一些限竞房项目的产品品质和户型空间功能规划，以及装修标准都有升级。尤其是部分项目在价格上还有相应的让步。因此，当下是选购限竞房的好时机。

但是品质改善人群可以等一等。从疫情推进居住空间以及物业服务的升级来看，最近亮相的一些新项目，在户型设计、公共空间规划以及智慧化系统应用上都有创新。而与过去被限价的商品住宅对比，这批全新商品住宅在价格制定上也相对合理，并没有出现大幅波动，相比过去，仍处于企稳态势。因此，对于品质改善人群来说，会有更新更好的产品可选，又不用付出更高的代价。

杨雷：有几个触点使得高端群体近期的置业需求更加强烈。尤其是一季度房企拍地火热，让关注资产配置的高端客户有了更大的置业冲动。对于资金风险问题，我们接触到的高端客群可能更加敏感，这时候他们普遍会做一些重资产配置，以此来规避资金贬值的风险。

疫情对于房地产项目而言，有冲击，也有机会。疫情之前，地产人是“等市场”，如今，一些楼盘开始受到市场的关注和青睐，可以说在疫情中迎来了“窗口期”，加上辅以的一些政策优惠，所以目前买房的确是一个好时机。

陈巍：目前市场正处于成交低位，价格商量余地大，好项目不断推出，利率也处于下行通道，有需求的客户可以有不错的收获。

位置价格占据“C位”，产品升级满足不同需求

Q2：在北京整体市场成交不佳的情况下，仍有不少卖得好的项目，这些项目都有什么样的特征？

张波：市场是由供需来决定的，近期销量表现较好的项目也是需求量集中的一个体现，除了价格因素外，部分区域长期新房缺乏供应，改善型需求在某些项目上得到有效匹配，都是项目热销的重要原因所在。

王小嫱：这些热销项目位置较好，要么位于主城区，如朝阳，石景山，要么是离地铁线较近，如昌平。从户型上看，这些热销项目的主力户型是三居室。

陈巍：一般城市中心区、地铁项目，以及类似海淀等传统供需失衡的区域市场走热。

郭毅：卖得好的项目主要还是因为价格，明显特征是降低总价门槛。最近一些项目的50平方米一居、70多平方米的两居，市场去化速度都非常好。这些项目通过户型面积的收窄，来降低总价门槛，圈定了更多的刚需刚改人群，所以拉动整体的成交。另外市场热度较高的项目还有品质改善项目，主要是产品升级满足当下购房人群需要。

杨雷：纵观近期热销项目，无非是具备地理位置、产品优势、价格门槛的特性。以西山龙胤为例，项目的产品具有目前市场上稀缺的独栋别墅。在北京线下带看恢复后，带看量相比去年同期有了150%-200%的增长，达到了每日十组左右。目前项目成交也比去年同期有了明显提升。通过客户主动咨询以及渠道带客促进成交的案例还在增加，成交周期也有所缩短。相比疫情前，客户的决策周期大概缩短了接近50%的时间。

疫情之后更关注户型、配套、科技智能、物业等

Q3：经历疫情的洗礼，住宅产品的发展趋势会有什么变化？

张波：用户除了关注自身购买的房间内部结构外，对于小区的重视程度会有明显提升，包括配套、绿化环境、科技智能等硬件，也包括物业服务等软实力。对于户型的空间尺度要求也会出现分化，部分改善型需求会更多关注到远郊区域的大户型，以更好匹配空间需求和环境。

王小嫱：经过此次疫情，购房者对房屋的品质以及物业管理有更深刻的认识，包括小区的封闭性。高端住宅以及洋房别墅的小区品质较高，小区人流量较低，疫情之后，预计高端住宅、洋房、别墅的成交占比会略有上升。

杨雷：这次疫情让市场不少客户，尤其是高端改善客户，意识到了有天有地有院落的产品的独特性，因此对于市场上比较稀缺的独栋别墅以及合院类产品会更加青睐。

陈巍：从产品角度来看，未来供应将朝着大户型（为改善用户）、类别墅产品、户型通透、房间功能配置（如配置2个卫生间）等方向发展。

郭毅：随着居家生活时间的增多，改善家庭更注重多功能空间的打造，比如设置健身房、书房等个性化的空间来满足日常生活和工作需要。而在社区公共空间，针对儿童、年轻人、老年人等不同年龄个体设计的空间会越来越受重视。疫情之后，大家对物业服务要求有了大幅度提升，因为更加意识到物业能给活品质带来提升，比如在疫情期间，公共区域消毒、代采购等附加值服务都在体现物业的服务水平。

未来，为防止中央空调带来病毒流窜，业主开始反思购买什么样的绿色健康住宅来实现室内恒温恒湿恒氧，来满足品质生活的需要。此外，智慧化社区也更加受关注，其中配备了智慧化安防、智慧化停车、智慧化电梯的社区，在业主归家过程能够实现智能化。比如业主归家后先是引导停车，停车入位之后，电梯会自动等待业主并送到所在楼层，整个过程全是智能化。

新京报记者 袁秀丽