"全球城市"如何卖地:推介会引80家房企围观

“全球城市”如何卖地：一场区域发展推介会引来80家房企围观

“接下来能否兼顾市场对房屋空间尺度、居住品质的需求，7090户型比例适当调整，使项目与周边资源环境相适配，让市场和企业有更多选择空间？”“请问宝山区的领导，您刚才对宝山整体的发展规划和重点功能做了详细解读，关于落实这些规划部署的时间顺序，有没有什么考量？”“商品住宅土地出让当中，对每一幅土地都有自持比例15%的要求，大大增加开发企业的经营压力，能否考虑统筹优化？”

4月21日，上海迎来新冠肺炎疫情后的首场区域发展推介会。来自80家房地产企业的代表，通过现场和直播发言的形式，向上海市各区县规土局局长提问。

这是一场由上海市土地交易市场组织的宣介会，这样的会议近几年并不寻常。过去，由于上海土地出让主体是各个区县，类似推介都由各区县自行组织，规模和方式也相对简单。

由于集中了嘉定、宝山、静安、浦东这四个大区的土地，推介会上的地块总量达到了50幅。这一数字更是引发了坊间热议：上海财政缺钱缺到这个地步了吗？

据上海市统计局数据，2019年上海市政府性基金收入2418亿元（土地出让收入占90%以上），占到全市财政收入的24.8%，土地依赖程度在全国来看都是比较低的。作为中国财力最雄厚的城市，上海似乎不至于此。

“这个平台的价值，是帮助市场主体更好了解各区整体发展思路、重点区域板块轴带的规划设计理念、开发功能定位等等。希望借助这个平台，增强资源配置的准确性和开发建设的适配性。”上海市土地交易中心事务中心主任刘庆祥说。

经济观察报了解，由于新冠疫情引发全球经济衰退，上海市相关部门早已开始评估和应对危机可能带来的影响。扩大有效投资，尤其是围绕土地招商做好文章，是当地实现“六稳”的重要抓手。

4月22日，上海市出台《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》（下称《措施》），提出了20条促投资新举措。据经济观察报记者统计，其中有9条直接关系到土地出让和房地产市场。比如：加快土地收入安排和使用；加强建设项目用地保障；保持土地市场交易平稳有序；加快经营性用地出让节奏；加快推进城市更新；减轻房企入市成本压力；降低制造业用地成本；提高存量土地投资强度。

另外，对上海这样力争成为“全球城市”的标杆而言，推动土地高效利用，实现土地要素资源有效市场化配置，通过更加前端的招商匹配也是题中应有之义。

卖什么、怎么卖

在推介会上，上海各区规土局“一把手”一反常态，几乎没有介绍推出地块的具体信息，而是将讲话的主要篇幅，放在那些地块所在的区域功能定位和区县重要产业重心的情况介绍上。

经济观察报了解到，上海土地交易市场的导向，除了以往的价格发现机制外，也更加强调对当地城市（区）能级的提升上，围绕产城融合、职住一体的原则出让土地。

在推介会现场，嘉定区规划和自然资源局局长宗伟介绍，作为上海四个城市副中心之一，嘉定区围绕副中心职能明确了五大功能区，并详细介绍各个功能区产业特色、交通配套、文教资源、生态状况。他还推荐大家到“全球最美图书馆”和安藤忠雄设计的大剧院去参观。

宗伟介绍，嘉定未来在打造一个万亿产业（汽车）、两个千亿产业（智能传感器和精准医疗设备）的过程中，一方面要服务形成世界级水准的完整产业链，同时也需要为此打造一个高品质的15分钟生活圈，包括教育文化公交社区，真正形成产城融合，提升城市能级和综合竞争力。

据悉，这一次嘉定推出的6个重点区域共18幅土地中，其中11幅为纯住宅用地，7幅为商住混合用地。在回答前述关于住宅用地需配建15%自持租赁住房政策问题时，宗伟表示，近期部分地区在对住房自持比例做出相应调整，“但坊间关于取消15%自持政策是误读”。

宗伟解释称，实际上不是取消，只是一种优化完善。他介绍，从2035年规划来看，嘉定区建筑总量将达到7000万平方米以上，除了商品住宅，还包括整个住房体系中的保障房、经适房、市场租赁房。

按照上海市政府的要求，十三五期间，嘉定区要新建、配建8万套租赁住房。接下来嘉定区将根据住房管理部门的统筹，依据年度租赁住房建设任务的实际情况，适当调整布局。

经济观察报了解，在宅地出让的租赁用地配比上，目前并无统一的调整口径，但原则上会“总量统筹、具体优化”的原则。

对于开发时序和部署的提问，宝山区规划和自然资源局局长王静回应，宝山区的五个板块之间很难排序，每个板块也都在先后推出部分地块，同时加强道路、市政、交通、生态环境的打造，逐步进行经营性开发。

王静透露，美罗家园已经开发到70%，南大片区前期规划已经很完善，已经进入招商环节，而新顾城则刚刚开始。按照市政道路设施先行、生态环境先行的原则，宝山区将边招商、边开发，但会坚持产城融合的开发原则，适时地、有节奏、组团式进行开发建设，从而把宝山区打造成更高品质的地区标志。

静安区规划和自然资源局副局长施煜在宣介会上笑称，静安区很“小”，土地资源仅占全区总面积的37.37%。“所以我们很珍惜小数点后面两位数，要把每一分土地都打造成精品”。

卖地模式之变

按照各区计划，今年剩余三个季度，嘉定、浦东两区计划各推出18幅地块，宝山区将推出21幅地块，静安区则推出7幅地块。

对这场推介会，市场主体的热情超过了主办方上海土地交易市场的预期。

据介绍，考虑到疫情因素，宣介会现场仅设14个座位，除去4个区局负责人，仅有10家企业可入场，其余房企、咨询机构、区域开发平台等市场主体均通过邀请码观看直播。前期上海土地交易市场发布宣介会预告，几乎所有房企都主动报名，最终有部分央企、国企、民企、香港企业等不同代表参会。

为什么要办这样一场宣介会？

一位熟悉土地交易的人士说，不少社会公众将此次推介会误解为上海一次性推出50块地，“推地”指地块已经到了交易环节，但此次推介会只是将前期政府招商环节前置，将地块信息公布出来，帮助政府招商和企业决策，促进双方信息对称和沟通交流。“没有此次推介会，各个区过完春节开始准备材料，逐层上报，预计也会在3、4月这个时间点通过自己的渠道平台招商。”上述熟悉土地交易的人士表示，传统招商方式还有很多可提升的地方，应该让更多的市场主体和公众了解进度。

从“一锤子买卖”，发展到先推介后招商再出让的形式，上海土地市场似乎在进行一种尝试——让土让地招商、交易乃至全生命周期管理更加透明化，由政府、企业、社会三方来共建城市。

首创线上推介会形式，与上海市在土地出让规则制度上一直以来的创新不无关联。

2008年以前，上海市各个区县通过自己招商、联系企业，交易土地。2008年3月，上海市剥离区县政府的土地出让决策权、交易执行权，将交易环节独立出来，正式成立上海土地交易市场，实行对新增经营性和工业项目招拍挂出让用地集中交易，实现统一计划管理、统一发布土地出让和转让信息、统一交易规则、统一运作监管。

2008年以来，上海土地交易市场经过几轮政策调整，比如部分区政府认为工业地块不应该以价格为导向，应以产业功能为导向，上海市逐渐采用工业用地由区县相关产业部门进行产业认定，再出让。

商业住宅用地的竞争较为激烈，且地块相似度高，无差别竞争中存在争议。因此，从2017年开始，上海规定此类地块采用招挂复合方式出让，先公开招标，再综合评判企业的产品和实力，最后完成出让。

而此次推介会将出让方在市场的交易环节往前延伸，将招商环节纳入市场体系中，进一步推进前期招商透明化，通过市场的客户、平台资源，帮助区域政府作研判。

2015年4月，上海的土地利用开始告别“一卖了之”的模式，试行以土地出让合同为平台，在出让土地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等各个方面，加强土地在使用期限内的全过程动态监管。

据悉，未来，上海土地交易市场会将逐步完善对土地的全生命周期管理，从前期协商沟通到政企双方如何执行全流程，做相应的履约监管，形成一个闭环。“以前可能更注重一个城市的开发建设，开发商拿了地，给一笔出让金就可以了。但随着城市能级的提升，上海更加注重运营建设，开发商需要逐步升级为运营商，和城市共建共生。”上述熟悉土地交易的人士说。

疫情中的全球城市

推介会上，嘉定、宝山、浦东、静安四区出让的地块中，规土局长均要求市场主体与政府共同完善商业、办公、生活、休闲、文化等配套，推进职住平衡。尽管2020年上海供地计划尚未出炉，但四区供地重点已透露出，出让方希望企业共同参与城市功能分区改造和区位能级提升，让土地产生持续效益的信号。

2020年，对上海而言是一个重要节点。今年是上海浦东开发开放30周年，且根据规划，上海要基本建成国际经济、金融、贸易、航运、科创中心“五大中心”。而新的愿景是——到2035年将上海基本建成卓越的全球城市。

上海市全年的预期目标是GDP增长6%左右，然而，突如其来的疫情给经济、生产、生活方方面面的威胁，一季度上海GDP同比下降6.7%，全市固定资产投资总额同比下降9.3%，其中房地产开发投资下降8.2%。

4月22日，为应对新冠疫情、扩大有效投资、稳定经济发展，上海市印发的《措施》则对土地要素流通交易和房地产行业发展扫除了更多障碍。

《措施》明确，疫情防控期间，灵活采用电子挂牌交易、顺延开竣工和投达产履约时间等，保持土地市场交易平稳有序。

在加快经营性用地出让节奏方面，《措施》要求夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，按月动态细化，实施差别化土地交易管理；加快推进城市更新，通过延缓土地款缴付减轻房企入市成本压力，提高存量土地投资强度，支持房地产企业合理融资需求等。

其实从更大的背景看，上海市土地交易变革逻辑，也暗合要素市场化改革的要义。

4月初，中共中央、国务院发布《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（下称《意见》），提出土地、劳动力、资本等五个要素领域的市场化配置改革，要求要充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用。

如何同时做好稳发展、稳预期、稳市场，这对拥有建成“全球城市”的上海无疑是个挑战。