招商蛇口净利下滑 “前十”后备生遭遇盈利考

作为TOP10梯队的后备生，招商蛇口距离前十也只差一个席位，不过相比于过去几年销售规模的高增长，其在营收盈利上的增速略显一般。

4月20日晚，招商蛇口发布2019年业绩报告，实现营业收入约为976.72亿元，同比增长10.64%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润124.73亿元,同比下降14.55%。虽然毛利率和净利率分别下降4.84个百分点、2.73个百分点，但是在行业中仍保持高位。

值得关注的是，作为央企，招商蛇口融资成本占优势，2019年综合资金成本仅为4.92%，处于行业较低水平。此外，该企业资产负债率和净负债率进一步下降。

存货周转率下滑，营收增速跟不上业绩增长

作为央企，重组后，招商蛇口的规模增速肉眼可见。

2017年，招商蛇口累计实现签约销售面积570.01万平方米，同比增加20.98%；签约销售金额1127.79亿元，同比增加52.54%。2018年，招商蛇口实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。2019年，该公司实现销售额2204.7亿，同比增长29.2%；实现销售面积1169.4万平方米，同比增长41.3%。

地产江湖风云变幻，TOP10席位争夺尤为激烈，万达、华夏幸福出局，新城控股、世茂房地产大步挺进，央企招商蛇口也是小步快跑，一步一个脚印逼近TOP10。2019年，在“前十”的争夺战中，招商蛇口销售金额落后于华润置地和龙湖集团，位列全国房企第11名。

相比于销售增速，招商蛇口的营收增长似乎并不匹配。如果按照2年左右的结转时间，2019年的营收结转多来自于2017年左右的销售。

年报显示，2019年，招商蛇口营业收入约为976.72亿元，同比增长10.64%。可以看出，该企业在业绩转化上并未跟上销售步伐。据东方财富网数据显示，2017年-2019年，招商蛇口的存货周转天数明显增加，分别为1065.40天、1263.88天、1474.95天。

一减一增，净利润下降背后的秘密

相比于营业收入的增长，招商蛇口的毛利以及毛利率出现下滑。

年报显示，2019年，招商蛇口的毛利率为34.65%，虽然在行业中处于高位，但下滑了4.84个百分点。

在赚钱能力上，2019年，招商蛇口实现净利润约为188.57亿元，同比下降3.1%；净利率下滑2.73个百分点至19.31%；实现归属于上市公司股东的净利润约为160.33亿元，同比增长5.20%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为124.73亿元,同比下降14.55%。

拆解招商蛇口年报，净利润和净利率出现下滑背后，是资产减值损失、投资收益的大幅增长，一减一增间，招商蛇口的净利润虽然有所波动，但并不是很大。

根据年报，2019年，招商蛇口资产减值损失约为20.92亿元，同比增幅高达112%，主要是存货跌价损失。这也是近几年来，招商蛇口减值计提最多的一年。

与此同时，在招商蛇口净利润构成中，变动较大的元素是投资收益。根据年报，2019年，招商蛇口的净利润约为188.57亿元，其中，投资收益约为102.31亿元，同比增加56.26%，主要系股权处置收益及联合营公司投资收益同比增加。

2019年，招商蛇口股权处置收益59.91亿元，同比增加41.3%，主要系处置Frontier Shekou Commercial Holdings Limited股权收益约为42.8亿元；处置深圳市商启置业有限公司51%股权收益约为12.35亿元；处置深圳市乐艺置业有限公司51%股权收益约为2.79亿元；处置深圳市太子湾乐居置业有限公司51%股权收益约为1.34亿元。与此同时，对联营企业和合营企业的投资收益约为25.53亿元,同比增加50.4%。

此外，在投资收益中，还有一项变动较大，年报显示，在丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得约为15.83亿元,同比增幅高达636%，主要系2019年处置深圳市商启置业有限公司、深圳市乐艺置业有限公司、深圳市太子湾乐居置业有限公司各51%股权从而丧失控制权，处置日剩余股权按照公允价值重新计量确认投资收益。

轻重分离、建管分离，今年冲击2500亿

据了解，2020年，招商蛇口的目标销售额为2500亿元，预期同比增长13.4%。4月21日下午召开的2019年度业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军透露，今年公司可售货值4000多亿元，基于货值和过去几年的去化率，定下2500亿元的目标。

不过对于规模与效益，许永军表示，规模不能不要，但是要做有效益的、有质量的规模，“从去年开始，就把质量放在第一位，效益排在第二位，规模排在第三位。”

招商蛇口董事总经理蒋铁峰也表示，去年下半年其履新以来，向管理要效益，对标市场上经营效益不高，业绩不达标的子公司，招商蛇口会加大力度整改、提升，如果得不到改善就坚决处理。

此外，在发布会上，招商蛇口管理层还透露，招商蛇口商业运营板块和招商积余商业运营板块的整合工作即将开始。

招商蛇口副总经理聂黎明在会上表示，未来，重资产在招商蛇口，轻资产在招商积余。2019年，招商蛇口成立了资管中心，2020年将搭建统一的资产管理平台，尝试轻重分离、建管分离，对业务进行重整、整合，统一持有型物业的品牌与产品线，通过协同与共享创造价值。

许永军指出，未来3-5年，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿元左右，在6000多亿元总资产中占有重要比例。