学位房，价格天花板在哪？

单价“10万+”也好，总价1000万也好，看似价格虚高，贴上学位房的标签，那就是安全性资产了，银行也会做高评估价的。

每年的3-4月份，虎爸虎妈为新的入学季备战，学位房价格都会上涨。近期，深圳学位房价格上涨明显。早已豪宅化的南山后海片区，作为名校后起之秀的南二外，学位房价格升至15-20万/平方米；近期火热的宝安中心区，宝安中学学位房价格在11-13万/平方米，比去年同期上涨了30%；名校扎推的福田，近期出现单价20万的学位房，百花片区学位房半年之内涨价15%-20%。特区外，除了宝安外，龙华、龙岗的学位房，价格也在向“10万+”迈进。

学位房价格年年涨，为何今年涨得更快呢？笔者认为，投资炒作是罪魁祸首。为实现教育质量均衡，近年来深圳各大名校推进集团化办学，但凡有新设分校传言，投资资金就闻风而动。比如，福田的八卦岭片区，近2年房价涨幅高达40%以上，片区涨幅居深圳第一。主要原因，就是传言某名校要在此设分校。问题是，新学校还在规划初期，师资力量、教育能力、升学率还需时间来沉淀，但房价先被炒起来了，片内部分“老破小”，价格探至10万了。

疫情之下，千千万万的中小微生存艰难，各方在拼命保就业。当“不确定”的未来遇上宽松的货币时，资金就会追逐安全性高的资产。在很多人眼里，深圳的学位房，就是“硬通货”、“安全垫”。周期上升时领涨、周期回落时抗跌。当然，投资炒作能掀起风浪，要拜杠杆所赐。当下的深圳，能马上拿出200万现金的人，还真的不多。按照官方公布的6.4万元的二手房均价来看，没多少人有能力真金白银往里砸钱，多半是利用杠杆，这一点不用任何怀疑。

在“不确定”面前，即便资金宽裕得很，银行也要寻找安全资产。所以，单价“10万+”也好，总价1000万也好，看似价格虚高，但贴上学位房的标签，那就是安全性资产了，银行也会做高评估价的。教育均衡不均衡，看看学位房的价格，就知道了。价格越高，教育质量越不均衡。尽管有炒作，但学位房市场高烧，这就是深圳的现状。目前，深圳幼儿园达到53万所，超越京沪穗，10年增长了137%。年度新增新生儿，深圳连续7年超过20万。

深圳建设先行示范区，要成为“没有缺点”的城市，屡为诟病的教育短板要补上。近两年，深圳规划了很多学校，推进“强帮弱”实现教育均等化，不惜重金引入清华北大毕业生。但是，“十年树木、百年树人”，名校不是一朝一夕可树起来的。即便发达国家，优质教育资源也是稀缺的。当少数几所名校金灿灿的中考、高考成绩摆在那里，你能怪各方趋之若鹜吗？

凡大城市，资源永远稀缺，户籍是分配的第一道门槛，凭票是第二道门槛。类似优质教育资源，户籍门槛是不够的，而是否拥有片儿内的产权住房，就成为能否享有学位的“票证”，没有比这更公平的分配方式了。所以，深圳再怎么完善积分制，比如学位从“9年锁定”到“3+6锁定”，也改变不了学位房主导的供给模式。即便“多校划片”，也有“优中劣”的区分。近期，深圳打击“点招”（考试、竞赛等），强调“实际居住”，更强化了学位房的作用。

大城市的家长，不管是穷爸爸还是富爸爸，不管是工薪还是教授，面对小孩的成长问题上，无一例外地被“学位房”震慑着、指挥着，以“为了孩子”的名义，做他们认为对的事。说它对，也对，因为学位房意味着更靠前的资源占位；说它不对，也不对，因为家长将希望全部压在学校、培训机构，本该有的陪伴、言传身教做不到，或没时间。买一个学位房，似乎成为所有家长可以选的唯一选择，也大大缓解了虎爸虎妈的焦虑。个体理性加总，就是集体非理性。为何学位房贵，学历不值钱？这个世纪难题无解的状态，还要持续一段时间。

（作者系房地产研究人士）