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青岛涵碧楼被拆:当时审批和现在拆除都"合法合规"

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(原标题:青岛涵碧楼别墅群被拆:当时审批和现在拆除都“合法合规”)

拆除现场 中国新闻周刊 图

开售不足6年、造价几十亿元的青岛西海岸豪宅地标——涵碧楼独栋别墅群正在被拆除。

3月25日,一段海上楼房被多台挖掘机拆除的视频在网上疯传,现场视频显示,多辆挖掘机正在现场施工,部分别墅的墙体已被推倒。还有从空中拍摄的照片显示,有超过20台挖掘机在同时作业,现场一片狼藉。

当天下午,青岛市黄岛区委宣传部官方微博“黄岛发布”对网传视频进行回应:“新区涵碧楼项目建设45栋建筑,在建设过程中实施了海岸线施工、回填,对礁岩造成一定程度破坏。根据省、市有关单位研判,需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治。针对部分建筑已销售给个人或单位的现状,为最大程度保证当事人(单位)的合法权益,在采取了评估、洽谈的方式对41栋建筑进行资产确认后,于2020年3月25日启动依法整治,以恢复海岸带的自然生态功能和生态岸线的公共属性,同时保护酒店的正常运营。”

“青岛涵碧楼项目之所以备受关注,在于该项目是国内少见的、号称七星级的酒店,是一处地标性建筑,而且建筑物的价值大,又牵扯许多在此购房的名人。”中国海洋大学法学院副院长董跃曾参与青岛的海岸带立法研拟和规划论证工作,他告诉《中国新闻周刊》,涵碧楼独栋别墅拆除,与近些年中央到地方重视海岸线保护有关。

范冰冰代言的豪宅

青岛涵碧楼酒店,被称为大陆第一家七星级酒店,修建在远离市区的西海岸凤凰山麓的张屯嘴。三面环海,背靠凤凰山,坐拥270度海景。占地14.15万平方米,总投资高达30亿人民币。涵碧楼项目包含161套客房,以及41栋海景独栋别墅(海上庄园),30栋海景复层别墅(海景庄园),产权都是40年。

近期被拆除的,正是位于半岛上的41座独栋别墅,酒店仍正常运行。据报道,这些别墅离海只有一米,每一栋都面朝大海,配有私人专属游泳池和娱乐设施,院子里有海底温泉,享受涵碧楼酒店式管理与专人服务。

这是台湾房地产企业乡林集团进军大陆的首个项目。据《经济观察报》报道,乡林集团董事长赖正镒曾表示,2008年,他与青岛市政府签下合约,位于青岛凤凰山脚下14万平方米的土地,成为青岛涵碧楼的建设用地,这块临海土地属于商业用地,无法进行住宅开发。2010年,项目开建,2014年下半年开业。

涵碧楼是台湾顶级度假酒店的代名词。1901年,日本人在台湾南投的涵碧半岛上建了一幢木屋,并命名为“涵碧楼”。1923年,被扩建为宾馆。1949年,涵碧楼成了蒋介石的行馆,用来度假、接待来台访问的外国政要。青岛涵碧楼是台湾涵碧楼在内地的第一家姊妹酒店。

这个酒店和地产项目,被贴上了各种奢华标签:大陆首家文创七星级度假酒店、高端酒店设计之父Kerry Hill在中国的封笔之作、依山傍海遗世独立的世外桃源,精雕细琢的艺术品。

据称,酒店的玻璃外立面全用铜网笼罩,光是铜网就花了一亿人民币,在德国一家工厂定制。

赖正镒邀请澳大利亚设计大师Kerry Hill亲自操刀,甚至支付了上千万美元的天价设计费。Kerry Hill是全球知名酒店安缦的御用设计师,从住宅到公共建筑,其作品遍及东南亚、日本、澳洲和美国。

2018年8月,Kerry Hill去世。涵碧庄园大中华区PVIP总经理黄文昭曾在一次客户感恩答谢会表示,涵碧庄园已成绝响作品,甚至有业主有意多买一户别墅,当做私人接待所。

海上庄园的售价不菲。别墅面积为600~800㎡,2014年底,一套独栋别墅的价格就高达6千万~1.2亿元人民币。近日,赖正镒对台湾媒体公开表示,41栋海景别墅在2019年已全部售出。保守估算,此次拆迁涉及价值超过25亿元人民币。

入主庄园的也都是社会名流。“必须是经过票选为最有影响力的世界百大企业家名单,或由百大企业家推荐,并通过五道评鉴审核手续者,才有资格收藏这座海上艺术品。”黄文昭曾表示。赖正镒也提到,涵碧楼别墅的买家,不乏金融、纺织、IT等企业主,以及艺人明星。

范冰冰曾是青岛涵碧楼的形象代言人,为涵碧楼专门拍摄酒店宣传片。范冰冰曾透露自己是涵碧楼酒店的常客,并专门推介了这里的别墅:“我看过很多很好的别墅,但是这里真的让我眼前一亮。它离海特别近,你从院子里走出来就能把脚伸到海里。”

2016年3月,范冰冰和李晨在青岛涵碧楼买房的隐私遭到泄露。被曝光的是一张房屋产权信息的电脑屏幕截图,图片中的内容包括房屋产权编号、产权价值等信息。在“权利人姓名”一栏中,“范冰冰”和“李晨”名字赫然在列,地址正是位于青岛市开发区九龙山路的涵碧楼。

几天之后,青岛房管局在其官方微博“青岛房产”中就此事回应:“经查明,市不动产登记中心一名工作人员违反工作纪律,擅自查询当事人购房信息并发送到个人微信亲友群,导致当事人购房信息被泄露。”

拆除是否合法合规?

在不少媒体的文章中,青岛涵碧楼追求的最高境界是“天人合一”。比如,延伸入海的别墅群,并非人们所认为的填海造陆,而是利用自然形成的礁石建成的。因此,这块土地没有搞“三通一平”,而是用炸药一点点把礁石炸开,从而保证了连游泳池都建在礁石上。就连礁石周围的鲍鱼池,也原封不动地保留了下来,还成为了酒店的一项特色体验项目。

2013年,青岛财经日报曾专访乡林集团董事长赖正镒。赖正镒表示:“这个项目的施工任务非常艰巨,像海事工程,固锚、消波堤块都有严格要求。很多规划细节都要一再确认,最终要达到融入海洋,融入青岛当地的环境中,让大家感觉到,涵碧楼是在凤凰岛‘天然生长’出来的酒店,而不是后天建造雕琢过的。”

2012年2月19日,青岛市规划局曾对青岛涵碧楼酒店规划设计方案进行公示。赖正镒也多次公开表示,青岛涵碧楼项目是青岛市政府及山东省政府招商的指标之一。在乡林集团的官网上,仍有2010年奠基仪式的报道,现场盛况空前,时任青岛市长、副市长、发改委主任,以及黄岛区委书记等多位官员莅临现场。

但是2016年以来,中央加大对海岸线的保护和管理,沿海各省市相继推出海岸带保护的政策和法规。

“从2016年中央相关政策下达开始,青岛以及其他沿海城市,都已经开始采取对海岸带的专项整治。为此,地方政府甚至成立了专门的机构,协调多项工作。主要采取的方式是,把违章建筑全部拆除,再采取生态修复措施,修复海岸线。”董跃告诉《中国新闻周刊》。

2019年11月,青岛市出台《青岛市海岸带保护与利用管理条例》,从2020年1月1日起施行。《条例》提到,除必需的公共基础设施外,禁止在沙滩上建设永久性建筑物、构筑物。另外,严格控制海岸带及毗连区域建筑高度、密度、体量和容积率,严格控制海岸带范围内新建建筑物等。

在涵碧楼别墅之前,黄岛区已经进行了多处违规建筑物拆除、整治行动。据报道,2017年年底,西海岸新区(即黄岛新区)开始整治海岸线,经过1年多的时间,累计清理拆除各类违章建筑64万平方米,整治海岸线137千米。

董跃注意到,从法律上讲,对涵碧楼的拆除存在不同声音:即法律没有溯及力。一般而言,法律只适用于生效后发生的事情和行为,采取法律不溯及既往的原则。

以前建设时通过了审批规划,现在拆除是否有依据?“青岛涵碧楼项目当时的审批以及现在的拆除,都是合法合规的。”董跃解释,两者都是依据所在时期的法律和政策作出的。只不过,在国家生态保护方面,涵盖修复生态红线的法律和政策,具有溯及力。

“这取决于不同领域,如果在一些单纯的经济活动中,涉及个人权利,不能随便溯及。但是生态保护领域特殊,如果没有溯及力,很多政策就无法实现预期目的或者效果。因此现有的拆除、补偿和修复是必要的,也是合乎法理的。”董跃说。

按照市场价格计算,41栋别墅,总价超过20亿人民币。有声音质疑,青岛市为了整治涵碧楼这一段的海岸线,在经济账上,是否划得来?

董跃认为,现阶段,保护和修复海岸线有其必要性。过去十多年,滨海旅游业、高端酒店等发展落后,开发海岸带的经济效益要高于在环境上付出的成本。如今,从国家整体经济发展等角度看,现阶段选择保护海岸线,利用其生态价值、旅游价值,收益已经远高于商业开发。

对于涵碧楼项目,他认为,不能简单看这个项目本身的经济账,要算总体账。青岛海岸带恢复以及保护工作工程浩大,面临诸多挑战,拆除地标性项目涵碧楼的别墅,“对于整体海岸带治理,可以起到巨大的示范效应。”董跃对《中国新闻周刊》说。

3月26日下午,《中国新闻周刊》致电青岛市自然资源与规划局和黄岛区政府,询问项目拆除的依据和进展。青岛市规划局科技处相关负责人告诉《中国新闻周刊》,市局对此事并不了解,黄岛是青岛西海岸新区,享受省级行政待遇,“黄岛的土地规划和审批,黄岛区规划局有权自行办理,市局只是业务指导。”截至发稿,本刊未收到黄岛区政府的回应。

针对41栋别墅被拆除,乡林建设、涵碧楼董事长赖正镒在回应台湾《旺报》采访时称:“所有建设的过程都是合法合规,现在是客户小业主与政府之间的事情,与涵碧楼没有关系,涵碧楼酒店仍正常运营。”

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