深圳写字楼近四分之一空置，租金下行压力大

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记者 | 张子怡

3月9日，第一太平戴维斯在线上发布会中表示，若乐观预测疫情于3月底结束，房地产全年销售业绩将下滑18%，相比2019年全年销售额，对比2019年全年销售额将约有2.89万亿元的的差额，相较于2020年年初预期业绩，差额在3.6万亿元。

至于写字楼市场，整体写字楼成交量或受打击，传统写字楼散售将变得十分困难，大宗交易成为主要资金回笼手段。

以广深写字楼为例，2017年-2019年广深写字楼平均年成交金额约221亿元，而2020年预计广深写字楼成交金额约180亿元。

第一太平戴维斯指出，疫情叠加供应压力，使得大湾区写字楼租金承压，其中深圳最为明显。

具体而言，深圳受2019年下半年大量新项目入市所推动，新增供应达108万平方米，空置率攀升至24.6%，写字楼租金连续四个季度下跌，全市租金同比下降11.9%。

据第一太平戴维斯统计，深圳写字楼市场平均吸纳量达50万平方米，过去几年写字楼数量供应平均，但去年下半年供应量的大幅上升，导致深圳空置率水平达到历史最高水平，不少业主以价换量吸引租户。

深圳未来五年内，新增供应将达450万平方米，相当于现有存量写字楼60%-70%的比例，新增落成量逾七成集中于南山区，存量有望于福田区并肩。

即使深圳写字楼每年净吸纳量继续增长，空置率仍将继续上升，2020年的写字楼平均租金也将面对比较大的下行压力。不过另一方面，租赁成本的降低亦有望帮助深圳挽留企业，并刺激租赁市场新增需求的孵化。

回首2019年下半年，受到中国经济增长持续放缓、中美贸易争端、以及大湾区内多数城市存在新增供应过量等因素的影响，多个内地城市的写字楼市场在2019年下半年仍处于暂时性的调整期。

因此，大部分城市的写字楼市场租金和价格指数均出现了不同程度的下降。与此同时，香港的社会运动料将削弱其市场信心并致使其租金和价格指数增长承压。

截至2019年12月底，香港和广州的空置率继续徘徊在个位数水平，分别为4.7%和4.8%，但在2019年下半年期间均略有上调。

东莞的空置率也由于新增供应拉动而结构性上升珠海和佛山的同期空置率均呈现下降趋势，其中，政府的扶持政策乃前者的重要推动力之一；而完全竞争市场的特质则为后者的主要促使原因。

此外，大湾区十一城甲级写字楼市场新增供应共计达140万平方米，其中，深圳为主要的新增供应来源，占区域总新增供应的75.4%。同期，广州和东莞新增供应分别达9.4万平方米和12.2万平方米，占总新增供应的6.6%和9.6%。截至年末，大湾区写字楼市场总新增存供应量累计达2730万平方米。

第一太平戴维斯认为，尽管近期发生的新冠肺炎疫情已然对整体市场造成一定的短期影响，但大湾区写字楼市场的资产表现预计仍将取决于市场自身的长期基本面情况，譬如经济结 构调整和当地市场供需动态等，而非由突发的疫情所主导。

就疫情对经济和房地产市场之影响而言，第一太平戴维斯希望情况能如之前非典事件一样，在年内夏季前回归常态，房地产市场资产表现或将经历有限的下降，而逐步从相对多数情况下的历史高点中适度回调。