房贷利率换锚前夕 多地微调楼市政策预示什么？

这是啥信号？难道楼市要反弹，房贷利率要降低？

恐怕并非如此。

有业内专家表示，多地微调楼市政策更多为稳定受疫情影响的房地产企业和土地市场，“房住不炒”主基调并未改变，在全面落实“因城施策”基本原则下，由各地根据自身实际情况进行政策微调。

而个人存量房贷按揭利率方面，则根据央行规定，3月起开始换“锚”，即以去年12月LPR来确定房贷利率，但定价逻辑的改变，并不意味着利率就此降低。

首现降低首付比例政策

近期，驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（下称《意见》），其中，降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度成为市场关注点。

具体来看，《意见》提出，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元；将缴存职工首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。

《意见》还明确对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋给予补助。《意见》还提出，推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。

无独有偶，南宁市近期也出台相关政策，其中一条是购买二套房可使用公积金贷款。

具体为：职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%。

对于上述两地公积金贷款政策变动，易居研究院智库中心研究总监严跃进向上证报记者表示，这些政策的调整反映了部分地方政府稳定楼市的的政策思路，预计后续这些地区在公积金贷款方面的政策会进一步放松，包括降低首付比例、扩大公积金贷款受众面、提高公积金贷款额度等。在此之前，已有多地调整政策，主要是针对受疫情影响的房地产企业和土地市场，比如无锡、西安等。

严跃进表示，预计后续商业银行贷款首付比例也有进一步下调的可能，这都是市场值得期待和关注的地方。

就商业银行按揭首付比例方面，记者查阅央行等有关个人房贷利率政策（LPR改革之前）发现，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

由此可见，这一政策为商业银行预留了空间，最低可实施首付比例20%。

换锚是换定价逻辑

不代表房贷便宜了

此次多地调整购房政策，恰好是在个人存量房贷利率换“锚”前夕。根据央行安排，2020年3至8月之间任意时点，存量房贷定价基准可进行转换。

具体而言，转换有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。

数据显示，目前个人存量房贷预计有6000多万笔，总余额在长期贷款中占比较高，涉及影响面较大。在最新一期LPR继续下调后，很多人开始纠结如何转换，转换后利率是否更低。

不过综合来看，从利率角度出发，只是定价逻辑变了，并不意味着利率就此降低。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，无论哪种转换方式，转换后的房贷利率应不低于原有利率，除非采用第一种方式后LPR下降。这主要是为贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号。“事实上，LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款，不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素，在LPR基础上进行加点。”

2月19日，央行在《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

央行深圳市中心支行信贷部门负责人近期接受上证报采访时表示，如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那将房贷转换成以LPR为定价基准更有利。