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商场的战“疫”:人气骤减九成,除了免租金还有哪些招数?

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新冠肺炎疫情之下,各地商场纷纷为商户减免租金。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

1月23日武汉正式封城,全国上下众志成城抗击新型冠状病毒感染的肺炎疫情的战役也全面打响。而各地的商业广场或商场,大部分店铺处于关闭状态,经营者们选择留在家里等待疫情好转。

中餐店老板阿林已经在家休息了8天,这在往年春节是绝对不可能发生的。他的餐馆最主要的营收是聚餐,从大年三十到正月十五都是抢业绩的时候,一年到头客流能像春节时期一样密集的时候并不多。

“年前备了那么多货,卖不出去怎么办?而且厨师和服务人员的工资、冷藏室的电费等都是硬性支出,每天都在亏钱……”阿林告诉《每日经济新闻》记者,他已经开始借助朋友圈和朋友的淘宝平台,计划做线上餐饮应急一下销售,希望年后情况会好一些。

和阿林一样处境的商户并不在少数。除了餐饮,商场中的电影院、服装店、停车场等都受到影响。不过,对他们来说也有好消息,自1月26日起,全国开始有大量商场主动缩短营业时间、减免相关费用、甚至暂停营业,以实际行动降低本次新冠肺炎疫情带来的风险。

上海某商业广场现场,少了往日旺盛的人气  图片来源:每经记者 吴若凡 摄

人流骤减九成,多数商户闭店

最早给商户租金减免的企业是宝龙地产。其商管公司负责人告诉《每日经济新闻》记者,公司在全国45个商场都实施了租金减半,减少期延长到正月初九,预计为商户节省的费用在三四千万元。同时,公司针对商户所做的春节企划营销费用,全部转成疫情防护的专项预算。比如购买防护服和口罩、遇到顾客没有口罩的会及时发放等。

“我们对一些区域的商户给出了闭店建议,所以我们也希望帮助商户减轻负担,和大家一起共度难关。不过对于民生类菜篮子商店,我们会适当延长营业时间,以满足老百姓日常生活需求。”上述商管公司负责人表示。

1月31日下午,《每日经济新闻》记者来到位于上海闵行七宝的宝龙城看到,和往日如织的人流相比,当天这里显得冷清了许多,取而代之的是严阵以待的物管人员,在商场的每个出入口,都能看到临时的体温检测站。据宝龙城商管部李经理介绍,外来人员都要测量体温正常之后才能进入商场。同时,物管方还加大了各在营项目的卫生消毒频次,保持公共环境卫生。

同时,基于当前的人流情况,商场也对营业时间进行了调整。目前,宝龙城的日均客流在5000人左右,只有旺季时的十分之一,在营商家只有高峰时期的三分之一。“KTV、影院是强制性关闭,餐饮、服饰和儿童培训类商铺也集中关店。”李经理告诉记者。

记者现场观察发现,宝龙城的在营商家基本上以小吃和快餐、水吧为主。快乐柠檬店的经营人员告诉记者,虽然房东对租金作了减免,但他们还是想利用这几天赚点租金,并没有选择闭店。

“作为商场管理方,疫情刚开始不久,一些商家提出了闭店申请,我们都同意了。但伴随着闭店,商户会有损失,这是肯定的。”宝龙商管公司负责人告诉者,商场本身的营收业绩也会受影响。“租金收益这部分肯定就没有了,也是补不回来的。”

该负责人介绍,这几天宝龙城的营业额只有平常的十分之一左右。对于商管公司来说,还有一项主要损失在于停车场收入的减少。据介绍,普遍而言一二线城市近一周车流量只有平时的10%不到;四五线城市也有不同程的影响,但相对要好些;一些五线城市的停车场客流量少了20%。

虽然免租闭店对公司会造成一定影响,但是整体影响不会太大。据宝龙地产商管公司负责人介绍,目前为商户免去的租金部分只占地产公司很小一部分。而物管费商管公司还是照收的,这就保证了商业公司的业绩。对于资金这块,是地产公司减少收入,但是租金收入占比很小,只要全年地产收入有保证,租金对其影响不会太大。

上海某商业广场内关闭的门店  图片来源:每经记者 吴若凡 摄

处在培育期的商业或遭重创

“不过,闭店毕竟不是长久之计,在此种情况下减免租金,时间一长,一些中小商场的资金链可能会受到影响。”上海某商场相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,目前全国排名前10的商管公司均拥有超过15家以上的购物中心,此次减免租金力度较大的有万达、龙湖和爱琴海等。

如万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户自1月24日~2月25日期间的租金及物业费实行全免政策,减免的租金总金额在30多亿元;龙湖集团对旗下39座商场的所有商户,2020年1月25日~3月31日期间,租金费用(含物管费、推广费)减半;爱琴海集团对全国22个项目免租一个月(1月24日至2月23日);美的商业和红星美凯龙均宣布减租一个月,美的还宣布减免当月物业管理费;华润置地对全国各商业项目所有店铺初一至十六的租金进行减免。

上述负责人表示,这主要是由于这些企业满租率很高,企业整体抗风险能力较强,减租对他们来说只是收入减少,还不至于亏损。但值得注意的是,也有一些排名靠前的商管公司此次对商户的租金减免力度却显得不痛不痒。

《每日经济新闻》记者注意到,对于一些处在培育期的商业而言,受本次新冠肺炎疫情的影响相对较大。

以某“千亿”房企旗下商业广场为例,其在2019年新开业数超过20个,全国已经累计开业超过60个项目,其中60%的项目开业时间不足2年,30%不满一年。但更要命的是,其中有些项目本身由于选址定位问题在经营上处于入不敷出的状态,如果现金流持续减少,无疑会进一步加大资金风险。

“短期亏损谁都可以扛,很多商家只是损失当下的收入。而对于新开的商场,前期投入的装修成本、货物采购费、员工成本等还未回本。此外,对于商户而言也还处在投入期,正常需要三年左右才能回本。”一位商业地产相关负责人告诉记者,有些房企由于对规模的渴求,造成资金链普遍紧张,对于商场租金收缴率和开铺率要求很高,这就使得其对商户造成很大压力。

线上服务成众多商场应急措施

据统计,截至1月30日,全国已有超560家商场(含购物中心、百货大楼等)出台租金减免措施。

不过,58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,租金减免意味着营业收入减少,意味着增值税负担会同步减少,与之相关的城建税、教育费附加都会同步减少;其次,和企业所得相关的税收也可能同步获得减少。而减免租金也保证了商户的稳定和续租率,以及未来持续的商户租约的稳定和现金流收入的持续稳定。

“如果商家不能渡过难关,后续就会掉铺,对于商管来说,后续就要重新招商,由此带来的成本是巨大的。”宝龙地产商管公司负责人向记者坦言。

空荡荡的上海某商场  图片来源:每经记者 吴若凡 摄

与内地房企守望相助和商家共渡难关的做法相比,一些港资和外资企业却没有表态。恒隆旗下的恒隆广场、新鸿基旗下的IFC、九龙仓旗下的IFS,以及凯德旗下的龙之梦和来福士,在此次新冠肺炎疫情之下均没有任何动作。

一商户负责人告诉记者,某些购物中心甚至不允许商户柜台撤铺,否则会收取违约金,或要求品牌签署免责条款(即所有疫情带来的损失与商场无关)。

那么面对此次新冠肺炎疫情带来的营收骤减,减免租金的商场及闭店商户有哪些补救措施?

《每日经济新闻》记者在采访中了解到,不少商场已经采取增加线上服务的应急措施。一些比较好的零售型企业都在做线上销售。比如微信群发一些新款和优惠活动,通过服务员线上销售来缓解危机,也取得了一定成效。

上述上海某商场负责人告诉记者,经过这一轮疫情之后,购物中心应该会更加注意融合线上线下,会更倾向于半开放式商业街区。而此次疫情期间减少的租金收入,未来也不可能靠提升租金水平来弥补,未来只能通过优化运营和提效来减少进一步损失。

“长期来讲,这可能带动购物中心进行一波优化和提升。”该负责人指出,近年来,购物中心在电商冲击下与传统商场百货相比已经发生了较大改变,通过此次疫情,会更好地驱动购物中心的开放,以及业态线上线下的强结合。对于商场管理,未来会进一步强化安全卫生管理及规范化管理,传统缺乏统一管理的摆摊模式会被逐渐淘汰。

(镁刻地产原创)

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