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小区加装电梯不能采用“一票否决”

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12月25日,上海市住建委、市房管局等10部门联合印发的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》正式实施,其中有不少新亮点:明确加装电梯幢业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二,取消一票否决;政府资金补贴的最高限额由24万元提高到28万元;业主可申请提取使用住房公积金用于建设资金。

此前上海的规定存在“一票否决”:上海市在2013年12月19日出台的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》中,将“首轮征询”的通过率由原来的两个100%改为“小区全体业主三分之二以上,加装电梯栋业主90%以上同意即可”,但同时又附加了一句“未签订改造协议的业主无激烈反对意见”。正是有了最后一句话,赋予了业主的“一票否决”权,只要有一个业主坚决反对,90%的业主的愿望就会“泡汤”。

老楼加装电梯是适用城市老年化的要求,是政府进行的民心工程,可是却因为一户的反对,让广大业主受害,实在很不像话。所以,为了维护公共利益,必须扫除加装电梯的障碍,取缔“一票否决”权。中国人民大学公共管理学院陈幽泓副教授认为,基层政府部门在落实决策之前要求100%的居民同意才开工这一做法并不妥,从某种意义上来讲是为了规避自我风险而让业主们将矛盾自我化解。因此,必须从源头上修改规定,取消关于“一票否决”的有关规定。

现在,上海最新的规定做到了,明确加装电梯幢业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二,同时取消一票否决,回到法律轨道上了。

事实上,法律并没有授予任何业主有“一票否决”的权利。根据《物业管理条例》第十一条(六)规定,改建、重建建筑物及其附属设施必须由业主共同决定;第十二条规定,业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这就是说,老楼加装电梯,只要有两个“三分之二”的同意,就应该得到批准,就可以施工,根本不需要100%的业主同意,一户反对也不能阻挡加装电梯的进程。

当然,如果加装电梯确实损害到了个别低层业主的利益,例如由于加装电梯,影响到具体业主房产的采光、通风,或者产生噪声,相关的业主可以依法维权。这里,法律是这样规定的:一是,《物业管理条例》第十二条的第五款规定,“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。二是,按照《物权法》第三章的规定办事。而对于矛盾如何解决,则应该根据第三十二条“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”。

这就是说,个别业主如果认为加装电梯损害了自己的物权,他不能阻止经过两个三分之二的业主通过的决议,但可以就自己的物权维护提出赔偿要求,这些要求如果不能达成协议,可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。最后的途径就是法院判决,找到解决物权损害的救济办法。

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