房住不炒政策筑底

李凯旋

楼市在经历了2016年的一波“过火”的行情之后，2017-2019年被连下了3年的政策猛药，房地产最终冷静，平稳运行。屡次强调房住不炒、持续深入限购限贷、全面落实健康发展的长效机制让楼市过热的地区逐渐转凉。一城一策、因城施策则让部分库存积压过多的地区开始积极去库存，但一切仍然需要维持平稳，涨跌均不能“过火”。

楼市政策“猛药”

针对房地产的这剂猛药从2017年就开始了。2016年，房价几乎呈现出爆发性的翻倍增长。房地产市场如同星火燎原一般迅速升温，呈现出一片“欣欣向荣”的状态。在经历了5年的横盘期之后，2016年的楼市几乎全面“飘红”。

2015年底，国务院出台了相关的去库存政策用以刺激房地产，房价首先在一线城市出现了“疯涨”行情。随后，被称为“楼市四小龙”的南京、合肥、厦门、苏州接过接力棒，在全力加速的状态下，其成为2016年房价涨幅最大的几个城市。

转向出现在了2017年的3月，原本应该经历“小阳春”的楼市在彼时得到了新的指令。2017年全国两会为楼市定调。明确表示要因城施策，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。此外，两会强调，要遏制热点城市房价过快上涨。

随后，各城市纷纷响应，城市群、片区联动收紧。紧接着，供需两端开始发力控制房价，规范土地市场，持续向三四线城市深入限购限贷等。

2018年，楼市调控仍在继续，并且仍然呈现出收紧的态势。在2018年3月份，两会重申“房住不炒”的主基调。2018年7月底，政治局会议直指房价上涨，相关的表述从2017年的“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。

数据显示，2018年，全国累计出台了450次针对楼市的调控政策。此外，值得注意的是，前三季度政策的主基调以收紧为主，在第四季度，部分城市出现了小幅“松动”。

2018年12月份，菏泽传出松绑消息，由此蔓延出来的“松绑传言”让2018年楼市的最终走向染上了一抹神秘的色彩。猛药持续，虽在2018年年底调控出现了分水岭，但业内专家普遍认为“稳”依然是主基调。

各有涨跌

国家统计局发布的《2018年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-12月份，全国房地产开发投资为120264万亿元，同比增长了9.5%，但增速较上期回落了0.2个百分点。此外，在2018年12月份，房地产开发景气指数为101.85，连续3个月回调。

进入2018年之后，房价逐步走向低位。克而瑞地产研究中心提供的数据显示，在传统“银十”销售旺季，全国的房地产形势都不甚乐观，供应和成交都呈现出下滑的状态。29个重点城市市场供应量仅为2028万平米，环比下降了43%。成交量则为2302万平米，环比下降了6%。

2019年对于房企来说是更加“艰难”的一年，政策高压，融资收紧，不少房企走上了“断臂求生”、海外发债的求钱之路。“稳楼市”的手伸向了房企看重的资本市场。

在宏观、微观市场一同发力为楼市降温的同时，2019年的房价整体处于预期中低位、平稳运行的态势。国家统计局发布的数据显示，2019年11月份，70个大中城市的商品住宅销售价格走势总体平稳，一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比各有涨跌。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，2019年11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场的总体稳定。

房住不炒稳为主

在因城施策、一城一策的大背景下，各地对于楼市的调控走向两极。以房价上涨过快的苏州为例，其从2019年5月份开始，三个月内连续出台了4则与楼市有关的政策，其中包括收紧学区房、扩大限售范围、加强对土地出让的管理力度等。

在政策加码后，苏州楼市开始轻微退烧，网签量、成交面积以及住宅地块成交的最高溢价均出现了下降。此时，业内针对苏州的重大调控表示，房住不炒是2019年下半年的政策逻辑，不存在放松的可能。

12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。“这对于后续此类城市的落户政策和购房需求等释放都有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。

针对楼市活跃地区，政策以限售或者限购为主，确保房价平稳。而针对某些需要明确去库存的地区，人才引进、放松落户限制等政策开始登场，从另一方面“刺激”楼市，但同样要确保房价以平稳为主。

“稳”几乎是2019年楼市的关键词。在2019年8月份，政治局会议给房地产打上了一针高剂量的镇静剂，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，击破了房地产放松的幻想。而在12月10日-12日召开的中央经济工作会议则再次强调，坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。

房价不能大涨，也不能大跌。在经历了三年的政策“猛药”之后，楼市由2016年的“热气腾腾”逐渐开始降温，并最终到达了一个平稳运行的状态。12月23日，全国住房和城乡建设工作会议强调，2020年要着力稳地价、稳房价、稳预期，保证房地产市场平稳健康发展。明年的房地产市场调控则仍以“稳”字当头。