对于此次土拍“遇冷”，现场房企参拍人员表示，此次竞拍中“限普通商品房销售均价”的规则对房企拿地积极性影响较大。
刚刚，深圳今年“最豪”土拍结束。
此次推出的6宗限价住宅用地总建筑面积约77.6万平方米，超过今年“6.24”的“史诗级土拍”，堪称今年深圳“最豪”土拍。
但“最豪”土拍却意外“遇冷”。
此次出让的6宗地中，有5块地以总价127.51亿元成交，另一块罕见“流拍”。
从现场情况看，此次大规模土拍与今年“6.24”土拍相比，明显冷清许多。现场竞买的地块竞价均没有超过最高限制地价，但“6.24”土拍时，5宗地块竞价均“光速” 超过最高限制地价，并转入竞拍人才住房阶段。
对于此次土拍“遇冷”，现场房企参拍人员表示，此次竞拍中“限普通商品房销售均价”的规则对房企拿地积极性影响较大。
业内人士表示，竞拍规则由“单限”变为“双限”的调控效果比较明显，有利于后续土地市场趋向稳定发展。
“最豪”土拍遇冷
此次竞拍于11月22日下午15时在深圳市土地房产交易中心举行。14时30分左右，已有部分房企代表在交易厅外排队拿竞拍号码。
与“6.24”土拍盛况不同，此次竞拍现场略显冷清。
据深圳市土地房产交易中心公告，深圳以挂牌方式公开出让6宗居住用地的使用权，挂牌起始总价近132亿元，最高限制总价191亿元，总建筑面积约77.6万平方米，人才住房初始配建总面积95740㎡。这6宗宅地分别位于龙华、光明、大鹏和坪山。
其中，位于坪山坑梓地块由于竞买前无人报名惨遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地产市场，非常罕见。
位于大鹏坝光的地块则由于只有人才安居集团一家报名，被以底价4.89亿元直接拿下。
现场竞拍于15：03开始。位于坪山马峦地块为第一宗竞买地块，共有6位竞买人参拍。该地块起始报价为21.02亿元。
最初主持人将加价幅度定为1个亿，但当主持人喊价22亿时竟无人应价，场面一度陷入“尴尬”。
从15：11-15：13的两分钟内，主持人把加价幅度从1亿元，降到5000万元，最后降到1000万元。
15：29，五矿盛世广业（北京）以25.6亿元的价格拿下该地块。
位于坪山碧岭的第二宗拍卖地块成交速度则更快。该地块起始报价为20.42亿元，共2位竞买人。
15：33，由于现场无人应价，该地块由此前电脑竞价阶段报价较优的招商及华润联合体以20.42亿元的价格拿下。
随后参与竞拍的地块较受欢迎。两地块分别位于龙华民治以及光明，最后分别以50.2亿元、26.4亿元由中海及南国置业竞得。由于竞买意向较低，这两地块都没有进入竞拍人才住房面积阶段。
最终，5地块以127.51亿元总价成交。
11.22 VS 6.24
从各个角度对比，今天的土拍热度均被今年6月24日的“史诗级”土拍秒杀。
“6.24”土拍5宗地块以总价224亿元成交，总建筑面积为69.78万平方米，配建人才房面积共计13.67万平米，占总建筑面积的20%。
据悉，今天参拍房企共10余家，“6.24”土拍参与房企为37家。
今日土拍拿号码牌排队现场
今年6月24日土拍拿号码牌排队现场
此外，今天拍卖现场的竞买席和观摩席上均略显冷清。
今日土拍现场
今年6月24日土拍现场
而“6.24”拍卖现场几乎座无虚席，还有许多人围站在交易厅四周。
更为重要的是，今天参与现场竞拍的5个地块在竞价阶段，无一超过最高限制地价，但“6.24”土拍时，5宗地块竞价均“光速”超过最高限制地价，并转入竞拍人才住房阶段。
“限价”杀伤力较大
为何深圳大规模土拍突然遇冷？
参与土拍一位房企人士告诉中证君，此次各房企参与积极性不高与“双限双竞”规则中的“限普通商品房销售均价”有关，此次参拍地块全部限商品房销售均价，部分所定的均价甚至低于周边二手房水平。
“双限双竞”即限地价、限普通商品房销售均价（大鹏地块为限人才住房销售均价和最高销售单价），竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。
竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。
此前的“6.24”土拍则采用“单限双竞”规则，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。
人才住房将稳步入市
对于深圳土拍“遇冷”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企竞拍土地积极性与定价有关系，如果限制比较多，房企竞拍积极性会相应降低。从今天竞拍结果看，竞拍规则由“单限”变为“双限”的调控效果比较明显，有利于后续土地市场稳定发展。
此次竞拍各地块受欢迎程度分化较大，冷门地块直接流拍，热门地块争抢力度仍然较大。
严跃进表示，开发商会挑性价比高的的热门地块，而性价比低的地块则难再受热捧，这反映房企拿地更趋理性。
今年初，深圳市住建局曾表示，今年深圳将加快推动住房新政落地实施，加大人才住房和保障性住房筹集和供应力度，全年计划开工筹集8万套，供应3.4万套。
业内人士指出，从今年两次大规模土拍来看，不仅今年，未来人才住房和保障性住房入市节奏将稳步推进。
“通过配建人才住房，增加了房企拿地的约束，避免个别房企盲目高价拿地，炒高楼价；其次，配建人才住房也增加了保障性住房供应，符合发展租赁住房的导向。”严跃进表示。
编辑：张楠 徐效鸿
本文来源：中国证券报
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