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北四环学区纯"新"商品房小营路5号 为何只卖7万?

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冷不丁冒出来的“新房”,背后都有故事。


最近严肃君的N个500人置业群中、朋友圈中被一张海报刷屏,“北四环唯一在售新房---小营路5号”,就这样突然出现在了大众面前。



01.


故事还得从1990年说起。


1990年,随着第十一届亚运会的举办,北京亚运村“诞生”。


当时的北京还没有修四环,亚运村四周方圆几里都是农田,一套110平的两居,每平4000元的价格,算得上是“天价”。


第一批买在亚运村的业主回忆,她住进亚运村没多久,“汇园公寓”的代理商把房包装成国际公寓外销,每平米售卖价格从1400美元涨到2400美元*。


*1990年人民币兑美元汇率为1:4.8,换算成人民币每平从6720元涨到11520元/平。


“外销”公寓这一招,成功刺激了外企、商铺入驻亚运村商圈,带动了亚运村房地产的发展。


亚运村开始大跨步行进。


02.


当一个区域快速发展,带来的是人才的涌入和居住需求的爆发式增长。


亚运村辖区面积5.6平方公里,西接奥体,东边则是“亚运村小营”。亚运村的居住需求,外溢到了亚运村小营。


链家房价地图


北京经历几轮房价跳涨后,2016年-2017年两年间,亚运村均价最高达到90448元/平(数据来源:安居客)。


2018年政府调控楼市,坚持“房住不炒”,房价平稳回落。直到今年,近20年过去后,链家显示10月亚运村挂牌二手房均价仍有70212元/平。


而亚运村小营的二手房房价,从最高点85234元/平到现在的75550元/平,似乎更抗跌。


03.


在北京五环内,新房二手房倒挂的情况,并不多见。


小营路5号--没错,就是今天主角的楼盘名,位于朝阳亚运村小营。


有学区,交通方便,距离北四环只有不到700米,商超、医院 、公园配套一应俱全。步行距离5号地铁站-惠新西街北口1.4公里,步行500米是华汇紫薇公园。


小营路5号配套情况示意图


不论是带娃还是小两口生活,都不是问题。


配套里最亮眼的,是芳草地国际学校世纪小学(一流二类)和陈经纶嘉铭校区(二流一类),按照目前的朝阳的入学政策,随机派位入学。


陈经纶嘉铭校区是九年一贯制,芳草地国际学校世纪小学对应的中学,也是陈经纶嘉铭校区的中学部。


2019朝阳区居住地对应学校查询结果(小学)


亚运村小营商圈二手房的均价都在7万5,而这个新房项目预计单价7万左右,每平倒挂5000元。


事出反常必有妖,这是为什么呢?


04.


原因之一,虽是70年大产权,但实际产权只剩50年


小营路5号原是四方大厦,销售称“2000年拿地的开发商,拿地属性是70年住宅,但是开发商做了写字楼产品,一部分留下自己办公,一部分对外出租”。


现在由首创的全资子公司首创经中买下,翻新改造成住宅楼。目前楼内进行室内装修,楼外进行外立面翻新。


项目现状

实拍图


首创对外宣传其为“城市更新*项目”,但二手房经纪人的口径竟然是“烂尾楼翻新”。


*城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。


可简单理解为,在旧有事物(楼房、土地等)上翻建、改造、重建等,都可以称为城市更新。


不管前开发商有过什么故事,现开发商如何操作,只剩50年产权的事实无法改变。


05.


原因之二,临街,户型多为东西向,所谓通透户型,实则多为单一朝向


小营路5号共126套房,户型为109平、121平两室两厅两卫,139平、150平三室两厅两卫,194平四室两厅两卫。


其中109平户型套数最多,共70套,其余户型各14套。户型整体方正,对比周边二手房户型情况,小营路5号颇具优势。


 

 

 

小营路5号户型图(戳图可放大)


但仔细一看,除了190平四居有东西南三向采光,能算的上东西通透外,其余户型全因为西边的走廊,使得西向的窗户无法正常打开和采光,实际只有东向窗户能发挥作用,139平三居还有北向窗户。


除了采光通风问题,最大的影响便是私密性低。虽项目交房都是磨砂玻璃,但这是不可忽视的一大问题。


入户门及西向窗户示意图


小营路5号只有1栋楼,2梯9户,1层将留作入户大堂及商铺(无明火),出售的房源为2-15层。


由于是在四方大厦基础上翻新,主体结构不能改动,有3个尺度的层高。2-3层层高3.9米,4-14层层高2.7米,15层层高3.6米


该项目集中供暖,物业公司由首创物业接手,物业费5.5元/平/月,交付后为24小时公寓式管理。


06.


原因之三,项目没有停车位,有车一族停车难


均价7万,能买总价760万-1300万房源的改善购房者,家有四轮车想必是标配。但销售告诉严肃君,有车的业主只能将车停在项目对面的胡同,“因为那里不贴条,或者在附近小区租车位使用。


目前附近小区的停车位,阳明国际公寓租金200元/月,亚运豪庭一般450元/月,保利香槟花园1000元/月。


四方大厦原本是带有停车位的,地上20个地下100个,为何首创没有一并将车位买下?


这个问题严肃君并未找到答案,销售只回答:“开发商正在努力解决停车位的问题”。


07.


如果上述三点,如果对您来说都是不是问题,小营路5号可以买。


首先,新房二手房价格倒挂,加上四环边的环线属性加持,价格优势明显


其次,五环内,特别是北五环内新房不多109平“2+1的刚改户型,片区内二手房市场,这样方正的户型不多见


最后,项目交付标准为全装修,赠送中央空调2019年底或2020年初交房,入住快


小营路5号售楼处就在四方大厦,样板间在实体楼的2层,还未开始排卡,预计开盘时间为12月中旬-12月底


据说项目还要在14层开放样板间,但开放时间待定。


写在最后,类似于小营路5号这种城市更新项目,未来市场上应该会有不少。如果价格便宜,购房者在下单购买之前,需要多扒一扒前因后果


不要买到手后,再发现不可接受的“问题”。


互动时刻


小营路5号往南2公里,是朝阳四环内的新房北京书院


同样产权年限使用过多,同样是只有1栋住宅楼,北京书院在售单价11万。


如果您有1000万的资金,这两个盘您会选哪个,还是选择二手房?欢迎留言与严肃君互动~

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