保障房似乎已经成为影响房价的不利因素。
豪宅昆仑域的分区管理通勤门被执法人员拆除了。昆仑域的房价已经从最早的9万5，跌到了8万出头；
恒大华府的软隔离绿化带，被自住房业主们开了一条通道。恒大华府商品房的单价已经从11万跌到了9万。
有人心里不平衡，有人心里在滴血。
但其实，开发商、商品房业主、保障房业主都很委屈。一方承担了高昂的土地成本，一方花了大价钱没买到相匹配的房子，一方...感觉被侵犯。
更致命的是，这些保障房的主体，都是2013-2015年集中出让的地王，共同特征是——高溢价率，高楼面价，偏偏又位置好。
直接导致了，当高端改善客群想要在四环内找到心仪的盘时，转了一圈发现，四环以内的纯新商品房，基本上都配建保障房。
混居型社区的出现
在商品房地块上配建保障房项目，这实际上是一种土地出让方式。
从2010年起，北京在土地出让中，逐渐将保障房地块配建到商品房地块中，特别是之后的几年，纯商品房地块很难在北京的土地市场中看到。
在2012年2月，北京市住建委和市发改委联合发布《北京市“十二五”时期住房保障规划》中，明确提出：今后，北京新的商品住宅用地，原则上均需配建保障房，而且配建比例不低于30%。其中，在轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边区域的住宅用地配建比例还要适当提高。
这种出让方式出现的原因，是为了解决此前的保障房都不同程度的存在因为选址偏远、交通不便，配套设施滞后等原因，使得多地保障房入住率不高，也使得部分低收入人群居住生活空间过度边缘化的问题。
可是解决了这些问题之后，又出现了新的问题。从实际操作来看，混居型社区反而激化了矛盾。
开发商承担了保障房的建设成本，商品房为保障房的价格买单，保障房为商品房的环境妥协，三方都觉得委屈。
从成本上看，一个地块上配建的保障房的价格是远远低于市场平均水平的，开发商只能依靠商品房来摊平成本并赚取利润。
为了让商品房卖更高的价格，在实际建设中，一般会将绿地、景观、配套等资源向商品房倾斜，并使用围栏进行隔离。
不同的是，有的是使用墙体隔离（硬隔离），有的是使用绿化带等隐形隔离（软隔离）。
首先硬隔离是行不通的。
2015年，北京市住建委发布的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中第十一条要求：
建设单位不得通过增设围栏、绿植，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。
从实际案例来看，软隔离也行不通。
有接近项目的人表示，恒大华府宣传中为126户商品房业主私享的2.8万平米园林，本身就超过了红线，挤压了保障房业主的权益。设置了隔离带之后，自住房业主购房合同中的30%绿化率并没有达到。
其实，解决问题最好的方式，就是满足保障房业主的基本需求，平衡商品房业主与保障房业主之间的关系。
以葛洲坝北京中国府为例，区别于市面上大多开发商把园林绿化圈进商品房社区空间内的做法，中国府为回迁房业主配建5000平米园林。
给保障房业主提供足够的活动休闲空间的同时，也一定程度上保障了商品房业主社区环境的私密性。
葛洲坝北京中国府的做法，能给这道无解题提供一个新思路，尽可能的满足不同业主的需求，才能软化冲突。
土地市场供给调整
混居型社区带来的一系列矛盾出现之后，有关部门在新老问题中进行了权衡和考量，从2016年开始陆续做出了新的调整。
首先，北京土地供应目前大多采用“限地价、竞自持”的土拍方式，业内人士认为，限地价有利于平稳地价，从而平抑房价的较大波动；同时，竞自持也给一些购房困难群体提供了租赁型公寓。
2016年11月25日，北京市住建委发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，出让地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。通知内容显示，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
同时，土地供应性质也开始偏向纯粹。从2019年北京土地市场的供应来看，商品房用地普遍不再在配建保障房，保障房则转向供应“全部用于建设共有产权房”的地块。
对于开发商自持的租赁型公寓对社区人员构成是否也会有影响？
从万科自持租赁项目北京万科翡翠书院“月房租1.5万元起”、“十年租金180万元起”的租赁条件来看，如果未来将入市的开发商自持房源都参照以上租赁标准，那么高租金本身也将成为一种高门槛。
新物种：开放式社区
从现在的土地供应趋势来看，混居型社区可能不会再出现了。
有了混居型社区的前车之鉴，对于目前的开放式社区，购房者也产生了同样的疑虑---
“开放式社区，是不是意味着我用高房价换来的园林、会所，要跟不用买单的外人分享？”
《北京市城市发展总体规划（2016~2035年）》中的第27条第4款明确规定：“新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。推动建设开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。制定打开封闭住宅小区和单位大院的鼓励政策，疏通道路‘毛细血管’，提升城市通透性和微循环能力。”
对于开放式社区，严肃君在《关于开放式小区的三个真相》中详细的分析过。
其中最值得注意的两个信息点，一是新建小区大概率都会是开放式了，不管销售是否承认；二是老小区暂时不用担心，“鼓励”为主，不会被强制拆墙。
严肃君的建议是：
1、尽量选择统一规划的片区，能够一目了然地了解未来片区的整体规划，提前做判断。最少最少，有个心理准备
2、小区周边已有充足的休闲娱乐场所，比如大型公园、绿地，大型商业配套。小区内的公共资源就不会对“外人”有强烈的吸引力
3、选择物业靠谱的小区。
互动时刻：
对于混居型社区和开放式小区，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~
本文来源：严肃买房报告
责任编辑：
梁秀杰_NO4310
