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李铁:潜在的轨道交通将对环京房地产格局产生巨大影响

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10月18日,在由易居企业集团、克而瑞北京区域主办的2019环京都市圈高峰价值论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,潜在交通设施的改变决定了北京周边的房地产格局,尤其是轨道交通,特别是高铁,扩展了都市圈的消费空间。

李铁表示,美国、日本以及欧洲的国家,轨道交通非常发达,城市辐射半径大大增强,东京是3000多公里,纽约、伦敦都是2000多公里。因此,北京周边的轨道交通还有很大潜力,这对房地产格局可能会产生巨大影响。

李铁举例说明,目前的环京区域,北京到石家庄高铁1个小时,到邢台2个小时,特别是京张高铁,从北京到崇礼47分钟、到张家口50分钟,最直接的改变是当地的房地产,怀来、崇礼房价都在上涨,崇礼的房价甚至高过了省会城市。在李铁看来,除了高铁因素外,还有资源的绝对稀缺性,以崇礼为例,冬奥会加大了城市基础设施的投入,同时公共服务投入也在加大,房价一定会上涨。所以,未来的高铁走向和自然资源紧密联系,可利用程度决定了房价的变化。

谈及北京未来功能定位对房地产供给形势的影响,李铁表示,北京住房供给郊区化明显,五环内房地产新增因素相对下降。中央行政区定位的突出和明确,中心城区房价会稳定在一个区间并会呈现缓慢上涨的趋势。随着经济形势的放缓,北京的成交量会下降,房价上涨的速度会放缓,但是不可能下跌。

北京新的功能定位意味着要进行产业、交通、人口、医疗、教育等疏解,在李铁看来,还包括房价的疏解,如何来缓解北京高房价压力。李铁表示,如果从房地产的发展和房价的角度来讲,北京周边的城市,30-50公里半径地区应该是疏解北京房价上涨非常重要的因素,中低收入人群可以在这个区域范围内购买住房。李铁还表示,目前环京地区还在控制人口,但是可能会出现政策调整与变化。

对于环京都市圈的发展,李铁提出几点建议,一是房地产仍是拉动内需的巨大潜力,都市圈有着巨大需求,虽然目前在控制,但是未来可能会出现政策变化。二是要适当发挥北京边界中小城市和小城镇的承载作用,进一步释放潜力。三是加快改革,释放活力,增加供给,拉动经济增长。四是防止地方政府的过度干预。五是加大轨道交通建设,真正发挥都市圈千万人口30—50公里的辐射效应。六是强化配套服务,基于消费空间多元化,提供教育和医疗资源的配置。

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